나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경71068 [1] 경기도 양주시 옥정동 868 양주옥정린파밀리에 101동 11층 1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경서 · 평가일 2026.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "회암초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 택지개발지구로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장, 평화로 3번국도 및 수도권제2순환고속도로 양주IC가 소재하는 등 전반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 25층 중 11층 1103호로서 (사용승인일 : 2024.02.07) 외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인트 마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감. 창호: 하이샤시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실 및 화장실2, 발코니 등)로 이용중임. (내부구조는 건물이용상태 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 시설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 동측으로 왕복 6차선, 남측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구), 대로1류(폭 35m~40m) (저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역, 절대보호구역, 도로구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상. 2)기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경71068 (1)

소재지: 경기도 양주시 옥정동 868 양주옥정린파밀리에 101동 11층 1103호

용도: 아파트

감정가: 417,000,000원

토지면적: 63.27㎡ (약 19.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.86㎡ (약 25.67평) (전용면적)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유아이제사십이차유동화전문유한회사

특이사항: 유동화 물건

주의사항:

특수물건정보: 유동화 물건

1.2. 단지 및 건물 정보

아파트명: 양주옥정린파밀리에

총 동수: 24동

총 세대수: 2049세대

사용승인일: 2024년 02월 07일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평지붕, 25층 중 11층

내부 이용상태: 아파트 (방 3, 거실, 주방/식당, 욕실 2, 발코니 등)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "회암초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 택지개발지구로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재합니다.

평화로 3번국도 및 수도권제2순환고속도로 양주IC가 인접하여 광역 교통망 이용이 편리합니다.

단지 동측으로 왕복 6차선, 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 건 토지는 자연녹지지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구) 등에 속하며, 대로1류(폭 35m~40m) (저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한), 상대보호구역, 절대보호구역, 도로구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 06월 05일에 접수된 국민은행 근저당(금액: 361,900,000원)입니다.

3.2. 말소될 권리

말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸됩니다.

* 국민은행 근저당 (2024-06-05 접수)

* 인천신용보증재단 가압류 (2025-10-27 접수, 금액: 30,993,792원)

* 신한카드 가압류 (2025-12-22 접수, 금액: 7,540,773원)

* 유아이제사십이차유동화전문유한회사 임의경매개시결정 (2026-05-21 접수, 금액: 343,034,094원)

* 서울보증보험주식회사 가압류 (2026-08-04 접수, 금액: 4,692,750원)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

없음 (물건명세서 상 지상권 개요는 존재하지 않음).

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

단지 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

해당 지역은 택지개발지구로, 지속적인 상권 발달이 예상됩니다.

4.2. 배후 수요

총 2049세대의 대규모 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

주변 학교 및 다른 주거 단지와의 연계를 통해 유동 인구가 형성될 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

본 건 북측 인근에 회암초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능한 학군입니다.

초등학교 외에도 인근에 중학교, 고등학교 등이 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의 및 복지 시설

근린생활시설, 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

단지 내 또는 인근에 주민공동시설, 어린이 놀이터, 휴게시설 등이 마련되어 있습니다.

5.3. 주거 환경

2024년 2월 사용 승인된 신축 아파트로, 내부 및 외관 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

철근콘크리트 구조로 안정성이 높으며, 11층에 위치하여 조망권 및 일조권이 확보될 가능성이 있습니다.

급배수, 위생, 난방, 화재탐지, 소화전, 승강기, 지하주차장 등 현대적인 주거 편의시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

임대 관계가 미상인 점은 잠재적인 명도 저항의 가능성을 내포합니다.

만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금이 미상이라면, 명도 진행 시 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다.

6.2. 물건 종류

유동화 물건으로, 일반 경매 절차와는 다소 다른 진행이나 처리가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 경기도 양주시 옥정동에 위치한 양주옥정린파밀리에 아파트 101동 11층 1103호로, 2024년 2월에 사용 승인된 신축 아파트입니다.

택지개발지구 내에 위치하여 생활 인프라가 잘 갖추어져 있으며, 회암초등학교가 인접하고 있어 교육 환경이 우수합니다.

교통 여건 역시 편리한 편으로, 평화로 3번국도 및 수도권제2순환고속도로 양주IC 접근성이 좋습니다.

권리 관계는 말소기준권리인 국민은행 근저당 외 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이어서 비교적 명확합니다.

다만, 임대 관계가 미상인 점은 명도 시 주의가 필요하며, 유동화 물건이라는 특수성을 고려해야 합니다.

전반적으로 양호한 입지 조건과 신축 아파트라는 점을 고려할 때, 미래 가치 상승 잠재력이 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2024년식 신축 아파트로, 하자 보수 및 유지보수 비용이 적게 발생하며 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 개발 잠재력: 양주 옥정 신도시의 지속적인 개발 및 인구 유입으로 인한 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 교통망 확충: 수도권과의 접근성이 향상되면서 주거 가치가 증대될 수 있습니다.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이후 권리들이 모두 소멸될 예정으로, 권리 인수에 대한 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 유사한 면적(84.96㎡)의 아파트가 2026년 7월 5일에 380,000,000원에 거래되었습니다.

또한, 동일 면적(74.86㎡)의 거래가 2026년 7월 6일 361,000,000원, 2026년 7월 7일 345,000,000원에 있었습니다.

본 건의 건물 면적은 84.86㎡로, 가장 최근 실거래가인 380,000,000원을 기준으로 판단할 때, 감정가(417,000,000원)는 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

낙찰가율은 일반적으로 80%~90% 선에서 형성되나, 본 건의 경우 유찰 횟수, 현장 조사 결과, 시장 상황 등에 따라 달라질 수 있습니다.

제시된 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 시장 가격을 고려하여 산정합니다.

추천 입찰가 범위: 360,000,000원 ~ 380,000,000원

보수적으로 접근 시: 350,000,000원 ~ 370,000,000원

최저 입찰 가능 금액은 감정가의 70% (유찰 1회 시, 별도 공지 없을 시)인 약 291,900,000원부터 시작될 수 있으나, 시세 반영 시 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.