나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경232 [1] 경기도 포천시 소흘읍 이동교리 99-24 뉴송우홈타운 106동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청솔 · 평가일 2026.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 소흘읍 이동교리 소재 "부인터사거리" 북측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임,

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 3층 301호로서 (사용승인일 : 2015.12.28) 외벽 : 벽돌쌓기 등 마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감. 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실 및 화장실2, 발코니 등)으로 이용중임, (내부구조는 후첨 "건물이용상태" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측 및 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

99-24, 99-21번지 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든 축종 제한구역), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025 -08-26)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상. 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 의정부지방법원 2026타경232 (1)

소재지: 경기도 포천시 소흘읍 이동교리 99-24 뉴송우홈타운 106동 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 5,300만원

토지면적: 81.12㎡ (약 24.53평)

토지지분: 81.125㎡

건물면적: 72.97㎡ (약 22.07평)

건물지분: 72.97㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 포천시 소흘읍 이동교리 소재 "부인터사거리" 북측 근거리에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

도로상태:

남서측 및 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

해당 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부상 권리 내역:

본건의 말소기준권리는 2016년 3월 3일 접수된 신한은행 근저당권(108,000,000원)입니다.

이후 접수된 근저당권, 압류, 가압류 등은 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액은 167,018,315원입니다.

임차인 현황:

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-05

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 확인되어 인수할 보증금은 없습니다.

인수되는 권리:

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재로서는 확인되지 않습니다. (지상권 개요: 없음)

4. 상권분석

본건은 주거지역에 위치하며, 주변에 다세대주택 및 단독주택 등이 밀집해 있어 기본적인 주거 생활권이 형성되어 있습니다.

인근에 공장 및 농경지가 혼재하고 있어 다소 복합적인 지역 특성을 보입니다.

5. 생활정보

주변 시설:

"부인터사거리" 인근으로, 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 정보:

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

층수: 4층 중 3층 301호

사용승인일: 2015년 12월 28일

내부 이용 상태: 방 3개, 거실, 주방, 욕실 및 화장실 2개, 발코니 등으로 이용 중입니다.

설비 내역: 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 없는 임차인: 김 임차인은 대항력이 없으나, 보증금과 차임이 0원으로 특이사항이 없습니다.

유동화 물건: 유동화 물건으로 일반 경매와 절차상 차이가 있을 수 있으나, 권리관계가 명확하게 정리되는 경우 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

지역 제한: 토지이용계획상의 각종 지구 지정(성장관리구역, 가축사육제한구역 등)은 향후 건축 행위 등에 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 포천시 소흘읍 이동교리에 위치한 다세대주택으로, 접근성 및 기본적인 주거 편의성은 양호한 편입니다.

권리관계가 명확하게 정리되는 임의경매 물건으로, 인수되는 특별한 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 감정가 대비 주변 실거래가를 고려한 신중한 입찰 접근이 필요해 보입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근 연식의 다세대주택으로, 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 차량 및 대중교통 접근성이 양호한 입지입니다.

* 등기부상 권리관계가 말소기준권리 이하로 정리되어 낙찰 후 권리 인수에 대한 부담이 적습니다.

* 인수되는 임차보증금이 없어 명도 관련 리스크가 낮습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

입력된 최근 매매 정보 중, 본건과 동일 단지(106동)로 추정되는 "동궁뉴타운(106동,107동)"의 2026년 6월 1일 거래 사례는 61.67㎡(전용면적)이 17,500만원에 거래되었습니다.

이는 3.3㎡당 약 93.7만원 (17,500만원 / 61.67㎡ * 3.30579㎡ ≈ 937,125원/㎡ * 3.30579 ≈ 3,097,800원/평) 수준입니다.

본건의 건물면적은 72.97㎡(약 22.07평)입니다.

이를 동일 단지의 평당가에 적용하면, 72.97㎡ * 309.78만원/㎡ ≈ 22,582만원으로 추정됩니다.

다른 비교 사례인 "하나팰리스(A동)" (2017년식, 70.238㎡)는 2026년 6월 18일 11,300만원에 거래되어 3.3㎡당 약 52.2만원 (11,300만원 / 70.238㎡ * 3.30579㎡ ≈ 512,650원/㎡ * 3.30579 ≈ 1,700,000원/평) 수준입니다.

본건의 감정가는 15,300만원입니다.

예상 입찰가:

동일 단지의 최근 거래가격을 고려할 때, 감정가(15,300만원)는 시세보다 다소 낮게 형성된 것으로 판단됩니다.

동일 단지 내 유사 면적 물건의 시세가 17,500만원 이상임을 감안하면, 본건의 실제 가치는 그 이상일 수 있습니다.

하지만 경매 특성 및 입찰 경쟁을 고려하여, 보수적으로 감정가를 상회하는 수준에서 입찰가를 설정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 1억 6,000만원 선으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.