나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경71043 [1] 경기도 의정부시 의정부동 558-7 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 으뜸 · 평가일 2026.06.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상물건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부지방법원 의정부등기소" 동 측에 근접하여 위치하며 주위는 연립주택 및 다세대주택, 공공시설 및 생활편의시설, 근 린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

감정평가 대상물건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 일반 노선버스 정류장 및 수도권1호 선 의정부역, 의정부경전철 의정부역 등이 소재하여 대중교통 상황 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 제4층건 내 제4층 제401호로, 외벽 : 치장벽돌 쌓기, 몰탈 위 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 붙임 등 마감. 창호 : 섀시 창호임.

이용상태

감정평가 대상물건은 다세대주택으로 이용 중임. (내부구조 : 방3, 거실 및 주방, 욕실겸 화장실, 발코니, 현관 등)

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

감정평가 대상물건이 소재하는 토지는 인접필지와 등고 평탄한 대체로 정방형의 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

감정평가 대상물건 남측으로 노폭 약 6m 정도의 포장도로가 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-01-31)(제2종일반주거지역), 소로 3류(폭 8m 미만)(접합), 가축 사육제한구역(가축사육제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (그림유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임. ② 기타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경71043 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 의정부동 558-7 4층 401호 (신주소: 경기도 의정부시 범골로158번길 18-10)

* 건물명: 오성하이츠빌라

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 146,000,000원

* 건물면적 (전용면적): 43.86㎡ (약 13.28평)

* 토지면적 (토지지분): 28.75㎡ (약 8.70평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

* 건축년도: 1994년 3월 31일

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 의정부시 의정부동 소재 "의정부지방법원 의정부등기소" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 연립주택, 다세대주택, 공공시설, 생활편의시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 일반 노선버스 정류장과 수도권 1호선 및 의정부경전철 의정부역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 물건지 남측으로 노폭 약 6m의 포장도로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로 3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(그림유치원), 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부 을3 (주택임차권, 한국토지주택공사)보다 늦은 2026년 5월 19일 접수된 갑4 (서울보증보험, 강제경매)이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않습니다.

* 임차인 현황:

* 한국토지주택공사: 보증금 118,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-08-08, 확정일자 2022-06-20, 배당신고일자 2024-10-24. 대항력은 없습니다.

* 특이사항:

* 서울보증보험 주식회사는 신청채권자로서 임차권자 한국토지주택공사의 임차보증금반환채권을 양수하였으며, 우선변제권을 승계하였습니다. 다만, 해당 채권자는 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

* 등기부상 주택임차권(을3)은 말소 처리되었습니다.

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상으로는 확인되지 않습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본 물건은 의정부동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

* 의정부역 및 경전철 의정부역이 인근에 있어 유동인구가 많고, 다양한 상업 및 편의시설 이용이 용이한 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 주변에 의정부지방법원, 의정부등기소 등 관공서와 공공시설이 있어 행정 편의성이 있습니다.

* 각종 생활편의시설 및 마트, 병원 등이 인접해 있어 생활 여건이 양호합니다.

* 대중교통 이용이 편리하여 의정부 시내는 물론 수도권 각지로의 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축년도 (1994년) 대비 건물의 노후화 정도는 직접 확인이 필요합니다.

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되어 있어, 관련 권리관계를 최종적으로 확인해야 합니다.

* 서울보증보험의 확약서 내용으로 인해 권리 관계가 복잡하게 정리되었으나, 혹시 모를 예상치 못한 법적 분쟁의 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 의정부동에 위치한 다세대주택으로, 의정부역 인근에 자리하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 철근콘크리트 구조로 건축되었으며, 4층 중 401호입니다. 권리관계는 말소기준권리보다 선순위인 임차인이 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 서울보증보험의 확약서 제출로 인해 권리관계가 비교적 명확하게 정리된 상태입니다. 다만, 감정평가액이 최근 실거래가 대비 높게 책정된 점은 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 의정부역 초역세권에 위치하여 교통 접근성이 매우 뛰어납니다.

* 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 적으므로, 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

* 지역 내 꾸준한 주거 수요가 예상되는 입지입니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 9일 거래된 51.78㎡ (약 15.67평) 1층 물건이 110,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 6일 거래된 32.05㎡ (약 9.69평) 2층 물건이 102,500,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 4일 거래된 44.48㎡ (약 13.46평) 3층 물건이 110,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건의 전용면적은 43.86㎡ (약 13.28평)으로, 최근 거래된 44.48㎡ (약 13.46평) 3층 물건 (110,000,000원)과 면적 및 층수가 유사합니다. 이를 기준으로 평당 약 815만원으로 환산 시, 본건 예상가는 약 108,200,000원 수준으로 산출됩니다.

본 물건의 감정가는 146,000,000원으로, 최근 실거래가 평균(약 107,500,000원)보다 높게 책정되었습니다. 따라서 시세 대비 경쟁력 있는 입찰가를 고려해야 합니다.

이를 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다. (권리관계 및 현장 확인 후 최종 판단 필요)

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과로는 본 물건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정확한 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 직접적인 확인이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.