나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경71074 [1] 경기도 의정부시 금오동 75-1 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 금오동 소재 "가톨릭대학교 의정부성모병원" 북서측 인근에 위치하 며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난함.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 지상2층 건내 제2층 제203호로서, 외벽: 벽돌쌓기 마감 등. 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등. 창호: 샷시 창호 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경71074 (1)

소재지: 경기도 의정부시 금오동 75-1 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 70,000,000원

토지면적: 37.22㎡ (약 11.26평)

건물면적: 37.23㎡ (약 11.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험

1.2. 건물정보

건축년도: 1990년

총층수: 지하 1층, 지상 2층

해당층: 2층

건축물대장상 주용도: 공동주택 (다세대주택)

총연면적: 326.16㎡ (약 98.66평)

대지면적: 108.72㎡ (약 32.89평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 의정부시 금오동에 소재하며, "가톨릭대학교 의정부성모병원" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본 건은 남측으로 도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 물건은 선순위 임차인이 존재하며, 대항력 있는 임차인이 있습니다.

3.1. 1.임차인 현황

* 임차인: 경기주택도시공사

* 보증금: 38,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 03월 25일

* 확정일자: 2022년 03월 11일

* 배당신고일자: 2024년 03월 19일

* 대항력: 있음

3.1. 2.등기부 현황

* 말소기준권리: 을구 7번 (주택임차권, 경기주택도시공사, 38,000,000원)

* 인수되는 권리: 을구 7번 주택임차권은 말소기준권리보다 선순위에 있어, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 권리분석 요약

선순위 대항력 있는 임차인(경기주택도시공사)의 보증금 38,000,000원을 인수해야 하는 물건입니다. 따라서 입찰 시 해당 금액을 고려하여 총 매입 비용을 산정해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 금오동 일대는 주거 밀집 지역이며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 시설

"가톨릭대학교 의정부성모병원"이 인근에 위치하여 의료 시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

의정부성모병원 등 의료 시설 접근성이 좋으며, 주거 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 환경

다세대주택 및 단독주택이 밀집한 주거 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수

가장 중요한 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 38,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

6.2. 건축 연한

본 건물은 1990년에 건축되어 건축 연한이 다소 노후화되었습니다.

6.3. 토지이용계획

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하여 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 "가톨릭대학교 의정부성모병원" 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 하지만 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 38,000,000원을 인수해야 하는 부담이 존재합니다. 또한, 1990년에 건축되어 노후화된 점, 토지이용계획상의 제한 사항 등도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

의정부성모병원 인근이라는 위치적 이점은 향후 가치 상승 또는 임대 수익 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

8.2. 차익 실현 가능성

선순위 임차인 인수 금액을 제외한 실제 투입 비용을 고려하여 시세 대비 저렴하게 낙찰받을 경우, 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 매매 정보에 따르면, 유사한 면적(약 41.41㎡)의 다세대주택이 2026년 7월 7,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 물건의 전용면적 37.23㎡(약 11.26평)과 건축 연도(1990년)를 고려할 때, 현재 시세는 약 70,000,000원에서 72,000,000원 수준으로 추정됩니다.

9.2. 입찰가 산정

본 물건의 감정가는 70,000,000원이며, 매수인이 인수해야 할 임차 보증금은 38,000,000원입니다. 따라서 총 부담 가능 금액은 예상 시세 범위 내에서 결정해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가를 산정해야 합니다.

추정 시세 70,000,000원을 기준으로 할 때, 입찰가는 70,000,000원 - 38,000,000원 = 32,000,000원 이하로 산정하는 것이 보수적인 접근입니다.

다만, 주변 시세 거래 사례(7,500만원)를 고려하고, 경쟁 입찰 가능성을 감안하여 40,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다.

본 입찰가로 낙찰 시, 총 매입 비용은 40,000,000원(입찰가) + 38,000,000원(인수 보증금) = 78,000,000원이 됩니다. 이는 추정 시세 범위 내에서 적정 수준으로 판단됩니다.

9.3. 주의사항

혐오시설 관련 정보는 제공된 데이터를 기반으로 분석하였으며, 별도의 외부 지도 서비스 검색은 수행하지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.