나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경71041 [1] 경기도 양주시 덕계동 533-7 웰빙하우스3 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 직감 · 평가일 2026.05.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 양주시 덕계동 소재 지하철 1호선 "덕계역" 북서측 근거리에 위치하며, 대상물건 인근은 단독주택, 연립·다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재한 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하고, 근거리에 지하철 1호선 "덕계역"이 소재하며, 인근에 노상 버스정류장이 소재하여 노선 및 배차간격 등으로 보아 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

2021년 11월 11일 사용승인된 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕, 지상 4층 건물 내 제1층 제101호로서, 외 벽 : 치장 벽돌 쌓기 및 모르타르위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등(탐문), 바 닥 : 마루 깔기 마감 등(탐문), 창 호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 화장실, 거실, 주방/식당, 현관 등)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 시스템 냉·난방설비, 주차장시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물 내외로 포장도로가 개설되어 있으며, 남측으로 노폭 약 5미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 성장관리계획구역(일반형,덕계06), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바랍니다)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경71041 (1)

* 소재지: 경기도 양주시 덕계동 533-7, 웰빙하우스3 1층 101호

* 용도: 다세대주택

* 건물 규모: 1층 / 총 4층

* 감정가: 138,000,000원 (1억 3천 8백만원)

* 면적

* 토지 면적: 80.88㎡ (약 24.47평)

* 건물 면적: 49.78㎡ (약 15.06평)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 서울보증보험 (갑20)

2. 입지조건

* 위치: 경기도 양주시 덕계동에 소재하며, 지하철 1호선 '덕계역' 북서측 근거리에 위치합니다.

* 주변 환경: 대상 물건 인근은 단독주택, 연립·다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재한 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 근거리에 지하철 1호선 '덕계역'이 위치하고 인근에 노상 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

* 토지 및 도로 조건: 인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 건물 내외로 포장도로가 개설되어 있으며, 남측으로 노폭 약 5미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을12 근저당권 (김진표, 2022년 6월 7일 접수, 1,800,000,000원)

* 임차인 현황

* 장대희

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 5월 17일

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계 미상

* 한국토지주택공사

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 2월 22일

* 확정일자: 2022년 1월 18일

* 배당신고일자: 2024년 2월 1일

* 대항력: 없음

* 비고: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권 (서울보증보험이 임차보증금반환채권 양수인이자 우선변제권 승계 조건으로, 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서 제출)

* 주요 권리 내역 (집합건물 등기부 요약)

* 소유권이전 (갑14): 2021년 5월 26일 (한옥진 외 1명)

* 주택임차권 (을13): 2024년 2월 1일 접수 (한국토지주택공사, 110,000,000원, 말소 예정)

* 근저당권 (을12): 2022년 6월 7일 접수 (김진표, 1,800,000,000원, 말소기준권리)

* 압류 (갑17, 갑21, 갑22): 2026년 3월 5일, 6월 2일 (양주시)

* 소유권이전16번신탁등기말소 (갑18): 2026년 3월 9일 (김준 외 1명)

* 강제경매 (갑20): 2026년 5월 20일 (서울보증보험, 123,745,539원)

* 인수되는 권리: 인수 보증금 합계 0원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

4. 상권분석

* 주변 상업 시설: 대상 물건 인근은 단독주택, 연립·다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재한 지역입니다.

* 지역 상권 특징: 지역은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 상권 분석을 위한 상세 정보는 제한적입니다. '웰빙하우스3' 건물 자체에 근린생활시설이 포함되어 있을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 건물 정보: 2021년 11월 11일 사용승인된 철근콘크리트구조의 건물입니다. 외벽은 치장 벽돌 쌓기 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 바닥은 마루 깔기 마감 등으로 이루어져 있습니다.

* 내부 구성: 다세대주택으로 방 2개, 화장실, 거실, 주방/식당, 현관 등으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생·급배수설비, 전기설비, 시스템 냉·난방설비, 주차장시설 등을 갖추었습니다.

* 주변 편의시설: 지하철 1호선 덕계역이 가깝고, 버스정류장도 인근에 있어 교통이 편리합니다. 주변에는 주택가와 함께 일부 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 주변 환경: 지역 특성상 주거 밀집 지역으로, 별도의 혐오시설이나 공해 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 양주시 덕계동 일부 지역은 도시 취약 지역으로 선정되어 생활 여건 개선 사업이 진행될 예정이며, 이는 지역 가치에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 복잡한 권리관계: 서울보증보험(SGI)이 신청 채권자이자 한국토지주택공사(LTCH)의 임차보증금반환채권 양수인으로서 우선변제권을 승계한 상황입니다. SGI는 대항력 포기 및 임차권등기 말소에 동의하였으나, SGI의 최종 변제 여부 및 경매 절차 진행에 따라 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 미확인 임대차 관계: 장대희 임차인의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계나 점유 현황은 명확하지 않아 추가 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역 등 다수의 도시계획 관련 제한사항이 존재합니다.

* 건물 노후화 가능성: 2021년 사용승인된 건물이나, 건물 자체 및 부대 시설의 장기적인 관리 상태에 따라 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 1호선 덕계역 인근에 위치한 비교적 신축급(2021년 사용승인) 다세대주택입니다. 일괄 매각 대상이며, 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호한 편입니다. 다만, 신청 채권자인 서울보증보험(SGI)이 임차인의 보증금반환채권을 양수하며 복잡한 권리 관계를 형성하고 있어, 입찰 전 권리 분석 및 SGI의 확약 내용을 면밀히 검토해야 합니다. 인수되는 보증금이 0원이라는 점은 긍정적 요소이나, SGI의 채권 확보 여부 및 향후 절차 진행에 따른 변수를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 덕계역 인근으로 대중교통 이용이 편리하여 직주근접 수요가 있습니다.

* 신축급 건물: 2021년 사용승인으로 비교적 최신 건축물에 해당하여 건물 자체의 가치가 높습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로 장기적인 토지 가치 상승 가능성을 확보할 수 있습니다.

* 잠재적 시세 차익: 지역 개발 계획(도시취약지역 생활 여건 개조 사업 등)을 고려할 때 향후 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 시기(2019년)에 건축된 행복마을2차(전용면적 70.2㎡)가 2026년 6월 210,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 약 299만원/㎡의 시세에 해당합니다. 본건의 건물 전용면적은 49.78㎡이며, 감정가는 138,000,000원(약 277만원/㎡)입니다. 본건은 2021년 건축으로 행복마을2차보다 신축성이 뛰어나다는 장점이 있습니다.

복잡한 권리관계(SGI 인수조건 변경, 임차권)와 임대 관계 미상 등의 리스크를 고려하되, 인수 보증금 합계가 0원이라는 점을 감안할 때, 감정가 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 138,000,000원 (1억 3천 8백만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.