나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경235 [1] 경기도 양주시 장흥면 일영리 58-8 더포레스트빌 102동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: KY · 평가일 2026.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 장흥면 일영리 소재 "장흥면행정복지센터" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 연립 및 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 중 4층 402호로서 외벽 : 치장벽돌, 드라이비트 등 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

전기설비, 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일영리 58-8, 58-21 공히 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형,장흥09), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(양주 온릉 3구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 양주시 장흥면 일영리 58-8번지에 위치한 더포레스트빌 102동 4층 402호 다세대주택입니다. 사건번호는 의정부지방법원 2026타경235 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경235 (1)

* 소재지: 경기도 양주시 장흥면 일영리 58-8 더포레스트빌 102동 4층402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 285,000,000원 (2억 8,500만원)

* 건물면적: 59.66㎡ (약 18.05평)

* 토지면적: 71.92㎡ (약 21.76평)

* 토지지분: 71.92㎡ (약 21.76평)

* 건물지분: 59.66㎡ (약 18.05평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 수OOO (수협은행)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 양주시 장흥면 일영리 소재 "장흥면행정복지센터" 북동측 근거리에 위치하고 있으며, 주위는 연립 및 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 근저당 (수협은행, 2022-05-26 접수, 채권최고액 276,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요: 없음)

* 등기부요약:

* 소유권보존 (갑1, 2022-05-18)

* 공유자전원지분전부이전 (갑2, 2022-05-26, 이영일, 매매)

* 근저당 (을3, 2022-05-26, 수협은행, 276,000,000원, 말소기준권리)

* 압류 및 임의경매개시결정 (갑3~갑7): 서울특별시 노원구, 의정부시, 서울특별시 동대문구, 수협은행, 도봉구 등에서 각기 신청하였으며, 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상입니다.

* 임차인 관련 주의 문구: 임대 관계가 미상이므로, 실제 현장을 방문하여 임차인 현황을 반드시 확인해야 합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

1.3. 상권분석

* 건물 정보:

* 건물명: 더포레스트빌 102동 402호

* 준공연도: 2020년경 (사용승인일 2022.05.11)

* 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브 지붕 4층 건물 중 4층

* 마감: 외벽 치장벽돌, 드라이비트 등 / 내벽 벽지도배 및 일부 타일

* 설비: 전기, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 완료

* 이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 토지 이용: 2필지 일단의 사다리형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획: 본건 토지(일영리 58-8, 58-21)는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 가능합니다.

* 주변시설: 근린생활시설이 인근에 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 자연환경: 장흥 지역의 특성상 자연 경관에 대한 접근성이 좋을 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 바로는 물건지 주변에 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 없습니다. 다만, 정확한 확인을 위해서는 추가적인 현장 조사 또는 관련 자료 검토가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세의 괴리: 본 건 감정가는 2억 8,500만원으로 책정되었으나, 제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 유사 면적의 거래 사례 대비 현저히 높은 수준입니다. 이는 시장 가격과의 상당한 차이가 존재함을 시사합니다.

* 비교 대상 물건의 연식 및 차이: 분석에 사용된 JSON 정보의 비교 대상 물건들은 대부분 2014년~2018년 사이에 준공된 것으로 파악되며, 본건(더포레스트빌, 2020년경 준공)보다 연식이 오래되었고 다른 단지에 속합니다. 신축 건물이 고가에 거래될 수 있으나, 제시된 비교 사례만으로는 본건의 정확한 시장 가치를 판단하기 어렵습니다.

* 임대 관계 미상: 실제 임차인이 존재하는지 여부 및 임대 조건이 불확실하여 명도 시 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역 등 중첩 규제가 존재하여 향후 토지 이용이나 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 비교적 최근에 준공된 다세대주택으로 권리 분석상 인수되는 부담이 없어 깔끔한 물건으로 판단됩니다. 채권자(수협은행)가 신청한 임의경매로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

그러나 제공된 주변 시세 자료 분석 결과, 본 건의 감정가(2억 8,500만원)와 최근 거래 사례(약 8,650만원~1억 3,500만원) 간에 큰 차이가 나타나고 있습니다. 제시된 비교 사례의 경우, 본건보다 연식이 오래된 다른 단지의 물건들임을 감안해야 하며, 이러한 점들이 감정가와 시장 가치의 괴리를 설명하는 요인이 될 수 있습니다.

따라서, 투자 결정 시에는 본 건 건물의 실제 상태, 주변 시세에 대한 보다 정확한 조사, 그리고 명도 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다. 감정가가 높게 책정된 만큼, 추가적인 현장 조사 및 시세 조사 없이는 섣부른 입찰을 지양하는 것이 좋습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년경 준공되어 건물 상태가 비교적 양호할 것으로 기대됩니다.

* 권리관계 단순: 인수되는 권리가 없어 명도 및 권리 승계에 대한 부담이 적습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 동시에 취득하여 재산권을 안정적으로 확보할 수 있습니다.

* 잠재적 가치: 장흥 지역의 개발 가능성 및 향후 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다 (별도 조사 필요).

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 285,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 제공된 JSON 정보에 따르면, 주변 유사 다세대주택의 거래가는 약 250만원 ~ 310만원/㎡ 수준으로 분석됩니다.

* 본건의 건물 면적 59.66㎡를 기준으로 환산 시, 시장 예상가는 약 1억 5천만원 ~ 1억 9천만원 범위로 추정됩니다.

* 이는 감정가 2억 8,500만원 대비 약 66% ~ 52% 수준으로, 상당한 괴리가 존재합니다.

* 다만, 제시된 비교 사례들이 본건보다 연식이 오래되었고 다른 단지임을 감안할 때, 본건의 실제 가치는 더 높을 수 있습니다.

* 예상 입찰가 제안:

* 현재 파악된 시장 상황과 감정가의 큰 차이를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 인수되는 권리가 없고 건물 상태가 양호하다는 점을 감안하되, 제시된 비교 사례의 한계를 인지하고 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 현 시점에서 예상되는 입찰가는 감정가 대비 80~90% 수준인 2억 3천만원 ~ 2억 5천만원 범위로 제안합니다.

* 최종 입찰가는 명도 예상 비용, 추가적인 현장 및 권리 조사 비용, 그리고 본인의 투자 목표 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.