나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경101056 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 100-81 비쥬타운에이 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "봉천초등학교" 남측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 연립주택, 학교 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 남서측으로 서울대입구역(지하철 2호선), 남동측으로 낙성대역(지하철 2호선)이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인:2016.01.18.) 외벽 : 석재붙임 및 치장벽돌 쌓기 마감 등, 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

공동주택(방2, 주방 및 거실1, 화장실1 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지내 자체지면 평탄하게 조성한 2필지 일단의 가장형 토지로서, 공동주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

100-81, 100-402 : 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경101056 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 100-81 비쥬타운 에이 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 264,000,000원

토지면적: 17.61㎡ (약 5.33평)

토지지분: 17.61㎡ (약 5.33평)

건물면적: 27.27㎡ (약 8.25평) - 전용면적에 해당

건물지분: 27.27㎡ (약 8.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (2026타경101056 사건 채권자)

2. 입지조건

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "봉천초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 다세대주택, 연립주택, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

차량으로 건물까지 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

또한, 지하철 2호선 서울대입구역과 낙성대역이 비교적 가까운 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 주위 환경 및 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 1월 16일 접수된 하나카드주식회사의 가압류(갑4)입니다.

이하 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 을구 5번 순위의 주택임차권(권리자: 김대기)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

임차인 김대기 씨는 2022년 6월 27일 전입신고하였고, 2022년 5월 23일 확정일자를 받았습니다.

보증금은 295,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

이 임차권은 대항력을 갖추고 있으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인(낙찰자)이 인수해야 합니다.

이는 본건 경매의 가장 중요한 위험 요소입니다.

등기부 상의 총 채무액은 1,192,823,540원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 봉천동 일대는 다세대주택 및 공동주택이 밀집한 전형적인 주거 지역입니다.

인근 "비쥬타운B"(2016년식, 건물면적 26.98㎡)가 2026년 7월 1일 283,000,000원(28,300만원)에 거래된 사례가 있습니다.

본건(비쥬타운 A, 2016년식, 건물면적 27.27㎡)과 유사한 조건임을 고려할 때, 현 시세는 약 286,000,000원(28,600만원)에서 300,000,000원 수준으로 추정됩니다.

주변에는 근린생활시설, 주택 등이 혼재하며, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건은 공동주택으로, 내부 구조는 방 2개, 주방 겸 거실 1개, 화장실 1개로 이용 중입니다.

건축물대장상 2016년 1월 18일 사용 승인된 철근콘크리트 구조 건물입니다.

건물에는 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비와 승강기가 설치되어 있습니다.

봉천초등학교가 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정에 교육적 이점이 있습니다.

지하철 2호선 서울대입구역 및 낙성대역을 이용할 수 있어 서울 시내 각지로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 김대기 씨의 보증금 295,000,000원 인수 부담입니다.

이 인수 금액은 본건의 감정가(264,000,000원)를 초과하며, 추정 시세(약 286,000,000원 ~ 300,000,000원)와도 유사하거나 높은 수준입니다.

배당을 통해 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액 전부를 매수인이 부담해야 하므로 금전적 위험이 매우 큽니다.

또한, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 각종 도시계획법규 상의 제한사항이 다수 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 관악구에 위치한 신축급 다세대주택으로 입지 및 건물 상태는 양호하나, 매수인이 인수해야 하는 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 295,000,000원이 가장 큰 문제입니다.

이 인수 금액이 감정가와 추정 시세를 상회하므로, 섣부른 입찰은 막대한 손실을 초래할 수 있습니다.

명확한 인수 의무가 있는 임차인의 보증금 전액이 배당에서 변제될 가능성이 낮다는 점을 고려할 때, 본건 투자는 상당한 위험을 수반합니다.

임차인과의 사전 협의나 배당 예상액에 대한 철저한 분석 없이는 권유하기 어려운 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 관악구의 입지 좋은 주거용 부동산

* 2016년 준공으로 비교적 연식이 짧은 건물

* 지하철 2호선 역세권으로 대중교통 및 도심 접근성 우수

* 봉천초등학교 인근으로 교육 환경 양호

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 264,000,000원입니다.

최근 인근 유사 물건 거래 사례 분석 결과, 본건의 현 시세는 약 286,000,000원 ~ 300,000,000원으로 추정됩니다.

그러나, 매수인이 인수해야 하는 선순위 임차인의 보증금은 295,000,000원입니다.

총 취득 비용은 입찰가 더하기 인수 보증금 295,000,000원이 됩니다.

인수 보증금만으로도 이미 시장 가치를 초과하거나 근접하므로, 이 물건에 대한 수익성 있는 입찰가를 산정하는 것은 현실적으로 매우 어렵습니다.

만약 인수 보증금을 제외하고 본건의 물리적 가치만을 고려하여 입찰가를 산정한다면, 매우 낮은 금액으로 입찰하여 잠재적 손실을 최소화해야 합니다.

이러한 점을 감안하여, 본 건에 대한 보수적인 예상 입찰가를 10,000,000원(천만원)으로 제시합니다.

이는 인수 보증금 295,000,000원을 별도로 부담해야 하므로, 총 취득 비용이 305,000,000원이 될 수 있다는 점을 반드시 유념해야 합니다.

결론적으로, 매수인은 임차인의 보증금 잔액을 모두 인수하게 되므로, 본 건은 상당한 금전적 손실이 예상되는 매우 위험한 투자 대상입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.