나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경101054 [1] 서울특별시 관악구 신림동 659-2 석영 102동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정의진 · 평가일 2026.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "난우중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세 대주택, 단독주택, 다가구주택 등으로 형성된 주거지대로 서측 인근 난곡로를 중심으로 각종 근린생활시설이 소재하고 인근에 각급 학교 등 편익시설이 있어 주거지로서 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 제반 교통사정은 보 통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상6층 중 2층 201호로서 (집합건축물대장상 사용승인일 : 2022.07.29) 외 벽 : 석재붙임 마감 내 벽 : 벽지, 타일 바 닥 : 마루, 타일 창 호 : 하이샤시 이중창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니)으로 이용 중임.

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 천장형 에어컨 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지는 4필 일단의 인근지 대비 완경사 부정형 토지이며, 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6m, 남서측으로 폭 6~8m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시 설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산주변), 토지거래계약 에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연 립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 등기사항전부증명서상 임차권설정(보증금 385,000,000원)되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경101054 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 내역

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 659-2 석영 102동 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 383,000,000원

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 23.21㎡ (약 7.02평)

토지지분: 23.21㎡ (약 7.02평)

건물면적: 38.41㎡ (약 11.62평)

건물지분: 38.41㎡ (약 11.62평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

건축년도: 2022년 7월 29일 (사용승인일)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상6층 중 2층

전용면적: 38.41㎡

공급면적: 해당 정보 없음. 집합건축물대장상 '석영' 건물은 2022년 사용승인되었으며, 102동 2층 201호는 총 2개 동 중 하나에 해당합니다. (건축물표제부 요약 참조)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 "난우중학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 다가구주택 등으로 형성된 주거지대로서, 서측 인근 난곡로를 중심으로 각종 근린생활시설이 소재하고 있으며, 각급 학교 등 편익시설이 있어 주거지로서 제반 입지 여건은 보통인 편입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건 단지는 인근지 대비 완경사 부정형 토지이며, 주거용(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로는 노폭 약 6m, 남서측으로는 폭 6~8m의 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)이며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 속합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.10.20.~2026.12.31. / 외국인 등 대상).

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정등기(2026-05-21)입니다.

등기사항전부증명서상 을구 3번으로 등기된 임차권(배준호)은 전입일자(2022-09-01) 및 확정일자(2022-08-08)가 말소기준권리보다 선순위에 있어 대항력이 있습니다.

이 임차인의 보증금 385,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

따라서, 본건은 '대항력 있는 임차인 보증금 인수' 조건이 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 배준호

보증금: 385,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-01

확정일자: 2022-08-08

대항력: 있음

비고: 보증금 전액 인수 조건

3.3. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사석영기업 (2022-08-09)

* 소유권이전: 신선자 (2022-09-06)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-05-21, 말소기준권리)

* 주택임차권: 배준호 (2024-05-21, 보증금 385,000,000원, 인수)

4. 상권분석

본 물건은 주거지대로서, 서측 난곡로를 중심으로 생활 편의시설이 위치하고 있어 기본적인 상업시설 이용은 가능합니다. 다세대주택이 밀집한 지역으로, 주거 기능이 주를 이루고 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 난곡로 인근에 각종 근린생활시설이 소재하고 있으며, 난우중학교 등 교육 시설이 인접해 있습니다.

* 난방: 도시가스에 의한 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 천장형 에어컨 등이 설치되어 있습니다.

* 건물 상태: 2022년 7월 준공된 비교적 신축 건물로 내부 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 385,000,000원의 보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 이는 상당한 자금 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 토지거래계약 허가구역: 경매 시점(2026년) 현재 지정 기간(2026.12.31.까지)이 남아있어, 매수인이 허가 구역 내 거래 시 해당 허가를 받아야 할 수 있습니다.

* 주변 인프라: 일부 거주자 후기상 주변 산책 공간이 부족하고 상가 인프라가 아주 풍부하지 않다는 의견이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 신축된 다세대주택으로, 서울 관악구 신림동에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있습니다. 하지만 3억 8,500만원의 대항력 있는 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 하는 조건이 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 이는 낙찰 후 실제 투자 금액을 크게 높이며, 임차인과의 원만한 협의 및 보증금 인수 계획이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년에 준공된 최신 건축물입니다.

* 우수한 입지: 주거 밀집 지역으로 편의시설 및 교통이 비교적 편리합니다.

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인으로 인해 권리관계는 명확하나, 보증금 인수 부담이 큽니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 383,000,000원이나, 인수해야 할 임차인 배준호의 보증금이 385,000,000원으로 감정가보다 높습니다. 이는 매수인이 최소 385,000,000원 이상의 금액을 추가로 부담해야 함을 의미합니다.

최근 유사 물건의 매매 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월, 신림동 92-200 (1991년 건축, 30.92㎡) 1.85억

* 2026년 7월, 신림동 561-1 (2015년 건축, 29.56㎡) 3.2억

* 2026년 7월, 신림동 87-1 (2018년 건축, 45.37㎡) 3.9억

본 물건은 2022년 준공된 전용 38.41㎡(약 11.62평)의 신축 건물임을 감안할 때, 현재 시세는 약 3.8억 ~ 4.0억 이상으로 추정됩니다.

그러나 인수 보증금 3.85억을 포함한 실질 총 투자 비용이 시장 시세보다 높게 형성될 가능성이 매우 큽니다. 예를 들어, 2억 원에 낙찰받는다면 총 부담액은 2억(낙찰가) + 3.85억(인수 보증금) = 5.85억원이 됩니다. 이 금액은 본 물건의 현재 추정 시세(3.8억 ~ 4.0억)보다 훨씬 높아 매력도가 떨어집니다.

따라서, 본 물건의 실질적인 투자 가치를 확보하기 위해서는 낙찰가가 인수 보증금과의 합계가 시장 시세보다 현저히 낮아지는 수준이어야 합니다.

권장 입찰가는 1억 5천만원 ~ 2억 5천만원 범위에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. 이 금액으로 낙찰받더라도 총 부담액이 5.35억 ~ 6.35억으로, 시세보다 높을 수 있어 신중한 판단이 요구됩니다.

10. 주변 시설 확인

반경 1km 이내에 "난우중학교", "서울관악경찰서", "관악구 보건소", "서울대학교" 등이 위치하고 있습니다. 또한, "난곡로"를 따라 다수의 근린생활시설(상점, 식당, 병원 등)이 분포하고 있습니다. 검색 결과, 본 건물이 위치한 신림동 659-2번지 주변에 주거 지역 및 상업 시설이 밀집해 있으며, 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.