나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경101033 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 180-252 아르떼빌 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: AI · 평가일 2026.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '인헌고등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 연립/다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일 2021.6.10.) 외벽:석재붙임 마감 등 창호:샷시 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지에 조성된 세장형 토지로 도시형생활주택(단지형다세대주택)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

봉천동 180-252 :도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경101033 (1)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 180-252 아르떼빌 3층302호 (신주소: 서울특별시 관악구 인헌길 161-14)

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

사용승인일: 2021년 6월 10일

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 19.57㎡ (약 5.92평)

토지지분: 19.57㎡

건물면적: 18.82㎡ (약 5.69평)

건물지분: 18.82㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정평가액: 185,000,000원

1.5. 경매 구분 및 채권자

채권자: 주택도시보증공사 (감정평가서 요약 및 등기부 요약 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '인헌고등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 연립주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부상 말소기준권리는 2025년 1월 15일 접수된 관악세무서장의 압류(갑3)입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 1번 임차권 (전혜지)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로, 임대차보증금 290,000,000원입니다.

배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2026-01-27

확정일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사(전 )

보증금: 290,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-27

확정일자: 2021-08-04

배당신고일자: 2023-09-14

대항력: 있음

비고: 매수인이 인수해야 할 보증금 290,000,000원이 있으며, 해당 금액이 배당으로 전액 충당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 주변 연립/다세대 주택의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 성진리치빌6차 (2022년 건축, 전용면적 39.75㎡): 2026년 7월 3일 54,000,000원 거래 (평당 약 136만원)

* 비쥬타운B (2016년 건축, 전용면적 26.98㎡): 2026년 7월 1일 28,300,000원 거래 (평당 약 105만원)

* 훼밀리빌라A (1991년 건축, 전용면적 53.28㎡): 2026년 7월 2일 19,000,000원 거래 (평당 약 36만원)

본건(아르떼빌 302호)은 2021년 신축 건물로 비교적 최신 상태이나, 감정가 185,000,000원 (약 3,251만원/평)은 주변 최근 실거래가(최신 건물 기준 평당 약 136만원)와 비교 시 현저히 높은 것으로 판단됩니다. 이는 본건의 감정가 재평가가 필요함을 시사합니다.

4.2. 건물 특성

* 건축년도: 2021년 6월 10일 사용승인. (신축급)

* 구조: 철근콘크리트구조

* 용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

* 층수: 지상 6층 중 3층

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인헌고등학교가 남측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 특별히 문제 될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. (도시지역, 주택지대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수 위험

을구 1번 임차인(주택도시보증공사(전 ))은 대항력이 있으며, 보증금 290,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 본건의 총 채권액과 동일한 금액으로, 낙찰 후 추가적인 인수 금액 발생 가능성이 높습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

토지이용계획상 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 거래 시 추가적인 제한이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 신축 건물이라는 장점이 있으나, 제공된 시세 정보 대비 감정평가액이 과도하게 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 또한, 290,000,000원의 인수되는 선순위 임차보증금이라는 높은 잠재적 위험 요소를 안고 있어, 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 해당 임차보증금 전액을 매수인이 인수하게 된다면, 시세 대비 투자 가치가 현저히 떨어질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2021년 준공)로 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 유찰을 통한 저가 매수를 고려할 수 있습니다.

* (매우 중요) 임차인 보증금 290,000,000원 전액이 배당을 통해 회수되는지 여부를 면밀히 확인하고, 인수되는 금액이 있다면 이를 감안한 투자 계획 수립이 필수적입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정 시, 인수되는 보증금 290,000,000원을 제외하고 현재 시세를 반영하여 보수적으로 접근해야 합니다.

주변 최근 실거래가 데이터를 고려할 때, 본건의 전용면적(18.82㎡, 약 5.69평)의 적정 시장 가치는 평당 약 105만원 ~ 136만원 선으로 추정됩니다.

이를 단순 적용하면 약 59,745,000원 ~ 77,384,000원의 범위가 됩니다.

그러나 본건의 감정가는 185,000,000원으로, 시세와 큰 괴리가 있습니다. 또한, 290,000,000원의 인수되는 보증금 위험을 고려해야 하므로, 입찰가는 매우 낮게 책정될 필요가 있습니다.

따라서, 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 50,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 최종 입찰가는 배당표 예측, 인수 보증금의 실제 인수 여부, 향후 임대 수익률, 명도 가능성 등을 종합적으로 검토하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.