나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경101029 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 180-252 아르떼빌 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자호 · 평가일 2026.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '인헌고등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 연립/다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제203호로서, 외벽 : 석재붙임 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 1)의 공부상 용도는 '도시형생활주택(단지형다세대주택)'임.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 완경사 세장형 토지로, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 북측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파 트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 관악구 봉천동 180-252, 아르떼빌 2층 203호 (도로명 주소: 서울특별시 관악구 인헌길 161-14)

1.2. 건물 현황

* 용도: 도시형생활주택 (전유부: 아르떼빌 203호)

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제2층 제203호

* 전용면적: 15.72㎡ (약 4.75평)

* 건축년도: 2020년 (준공 2021년 6월 10일)

1.3. 토지 현황

* 토지면적: 16.35㎡ (약 4.95평)

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역

1.4. 감정가 및 매각 대상

* 감정가: 163,000,000원 (16,300만원)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '인헌고등학교' 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 연립/다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

* 대상 물건까지 차량의 진출입이 용이합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 2025년 1월 15일 접수된 관악세무서장의 압류(갑3)가 본 건의 말소기준권리입니다.

* 이보다 선순위인 권리사항은 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(채권, 저당권, 압류 등)는 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

* 을구 1번 임차권 등기(선순위 임차권)는 매수인에게 인수됩니다.

* 해당 임차인의 보증금 295,000,000원(29,500만원) 중 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* * 임차인: 이선영

* * 보증금: 295,000,000원 (29,500만원)

* * 차임: 0원

* * 전입일자/확정일자: 2021년 10월 26일

* * 대항력: 있음 (매수인에게 인수)

* * 비고: 임대차보증금 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 이에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 물건이 위치한 지역은 단독주택, 다세대주택 등 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있으며, 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근 버스정류장 이용을 통한 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* '인헌고등학교'가 대상 물건 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 이선영 씨의 대항력으로 인해 295,000,000원(29,500만원)의 보증금 중 배당받지 못하는 금액은 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이는 본 건의 감정가 163,000,000원(16,300만원)을 초과하는 금액이므로, 인수되는 보증금 액수를 정확히 파악하고 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

* 토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으나, 이는 주로 일정 면적 이상 토지 거래 또는 특정 행위 시 적용되며, 본 건은 집합건물(도시형생활주택)의 개별 호실이므로 일반적인 주거용 거래 시에는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 도시형생활주택으로, 주변 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

* 하지만, 가장 큰 리스크 요인은 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 295,000,000원(29,500만원)이 매수인에게 인수될 가능성입니다.

* 이 인수되는 보증금의 존재로 인해, 본 건의 실질적인 취득 가치는 감정가와는 별개로 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 관악구 봉천동은 꾸준한 주거 수요를 유지하는 지역입니다.

* 15.72㎡(약 4.75평)의 소형 면적은 1인 가구 등 특정 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 권리관계 분석을 통해 인수되는 보증금의 정확한 액수를 파악하고, 이를 고려한 합리적인 입찰가 산정 시 시세 대비 저가 취득의 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 인수되는 임차보증금을 제외하고 순수한 투자 가치에 기반하여 산정해야 합니다.

* 인수되는 임차보증금: 최대 295,000,000원 (29,500만원)

* 감정가: 163,000,000원 (16,300만원)

* 최근 주변 매매 사례 분석 (2026년 7월 기준):

* '성진리치빌6차' (2022년 건축, 39.75㎡): 54,000,000원 (5.4억원)

* '비쥬타운B' (2016년 건축, 26.98㎡): 28,300,000원 (2.83억원)

* '훼밀리빌라A' (1991년 건축, 53.28㎡): 19,000,000원 (1.9억원)

* 본 물건의 전용면적 15.72㎡ (약 4.75평)은 제시된 사례들 중 가장 작습니다.

* 2016년 건축된 '비쥬타운B' (26.98㎡)가 28,300,000원(2.83억원)에 거래된 점을 감안할 때, 본 건의 시세는 약 20,000,000원 ~ 30,000,000원 범위로 추정해 볼 수 있습니다.

* 현 시세 기준 예상 입찰가:

* 인수되는 보증금(최대 29,500만원)을 고려하면, 매수인이 실제로 부담하게 되는 총액은 감정가 16,300만원 + 인수 보증금 29,500만원 = 45,800만원이 됩니다.

* 따라서, 순수한 투자금액으로서의 예상 입찰가는 약 20,000,000원 ~ 30,000,000원 (2천만원 ~ 3천만원)으로 판단됩니다. 이는 시장의 일반적인 매매 시세와 인수되는 보증금 부담을 종합적으로 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.