나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경101031 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 180-252 아르떼빌 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '인헌고등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 진, 출입이 가능하며, 근거리에 지하철 2호선 '낙성대역(강감찬)' 및 노선버스정류장 등이 소재하는바, 대중교통 이용상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물로서, (사용승인일: 2021.06.10) 외 벽: 인조석 붙임 마감 등, 창 호: 샷시 창호임.

이용상태

기준시점 현재 '다세대주택'으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 토지로서, [다세대주택(도시형생활주택)] 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경101031 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 180-252 아르떼빌 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 164,000,000원

토지면적: 17.06㎡ (약 5.16평)

건물면적: 16.41㎡ (약 4.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

3. 입지조건

3.1. 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '인헌고등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 진,출입이 가능하며, 근거리에 지하철 2호선 '낙성대역(강감찬)' 및 노선버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용상황이 양호합니다.

3.3. 도로상태

본건 북서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에도 해당됩니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

갑3 압류(관악세무서장)

4.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

을1 주택임차권 (임차인: 임정규, 보증금: 290,000,000원, 전입일자: 2021.08.09., 확정일자: 2021.07.19., 대항력: 있음)

본 임차권은 말소기준권리보다 선순위이며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 오

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-08-30

대항력: 있음

비고: 금액이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있어 매수인에게 인수될 가능성이 있으며, 실제 계약 관계 및 잠재적 이슈에 대한 주의가 필요합니다.

* 임차인: 임 , 주택도시보증공사

보증금: 290,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-09

확정일자: 2021-07-19

대항력: 있음

권리분석: 본 임차인은 선순위이며, 보증금 290,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다.

4.4. 인수 보증금 합계

290,000,000원 (임차인 임정규)

5. 상권분석

5.1. 지역특성

본 물건은 서울 관악구 봉천동의 주거지역에 위치하며, 주변에 단독주택, 다가구주택, 소규모 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주의 상권을 형성하고 있습니다.

5.2. 수요 및 특성

인헌고등학교가 인근에 있어 학생 및 교직원 관련 수요가 있을 수 있습니다. 낙성대역 인근 지역으로, 역세권 상권의 영향도 일부 받을 수 있으나, 물건지 자체는 주거 밀집 지역으로 보입니다.

6. 생활정보

6.1. 교통

지하철 2호선 '낙성대역' 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다.

6.2. 교육

인헌고등학교가 인근에 위치하며, 봉현초등학교, 영락중학교 등 교육 시설이 주변에 있습니다.

6.3. 편의시설

주변에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 선순위 임차권 인수

보증금 290,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로, 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

7.2. 특이 임차인 존재

보증금 및 차임이 0원인 오 임차인이 대항력을 가지고 전입되어 있어, 실제 계약 관계 및 잠재적 문제 발생 가능성에 유의해야 합니다.

7.3. 토지거래허가구역

향후 매각 이후 거래 시, 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 관련 확인 절차가 필요합니다.

8. 종합 의견

8.1. 건축물 현황

본 물건은 서울 관악구 봉천동에 위치한 다세대주택 3층 301호이며, 2021년 6월 10일에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

8.2. 권리관계

말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인(임정규, 보증금 290,000,000원)의 임차권이 존재하며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다.

8.3. 입지 및 환경

지하철 2호선 낙성대역 역세권에 인접해 있으며, 주거 밀집 지역으로 조용한 생활 환경을 제공합니다.

9. 투자 포인트

9.1. 신축급 다세대주택

2021년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하여 내부 상태 및 유지보수가 양호할 것으로 기대됩니다.

9.2. 역세권 입지

지하철 2호선 낙성대역 이용이 편리하여 서울 도심 및 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

9.3. 서울시 주거 수요

서울 관악구라는 입지는 꾸준한 주거 수요가 예상되어 안정적인 투자처로서의 가능성이 있습니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 시세 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 연식 및 지역의 다세대주택 시세는 평당 약 1,050만원에서 1,358만원 수준으로 파악됩니다. 본 물건의 전용면적 16.41㎡(약 4.96평)를 고려할 때, 시세는 약 172,300,000원 ~ 222,720,000원 범위로 추정됩니다. (참고: 2022년 준공된 '성진리치빌6차'(39.75㎡)의 54,000만원 매매가 기준, 평당 약 1,358만원/㎡ 적용 시)

10.2. 인수 보증금 고려

본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 290,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 실질적인 총 부담액은 '입찰가 + 290,000,000원'이 됩니다.

10.3. 입찰가 산정

감정가 164,000,000원.

인수 보증금 290,000,000원을 고려할 때, 총 부담액이 시세를 초과하지 않도록 신중한 입찰가 결정이 필요합니다.

예상되는 총 부담액이 약 460,000,000원(170,000,000원 입찰가 + 290,000,000원 인수 보증금) ~ 512,720,000원(222,720,000원 입찰가 + 290,000,000원 인수 보증금) 범위 내에 있도록 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서, 인수 보증금을 합산한 총액이 시세 대비 경쟁력을 갖도록 결정하는 것이 중요합니다.

11. 주변 시설 정보

11.1. 혐오시설 유무

본 물건지 주변을 분석한 결과, 직접적으로 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 인헌고등학교 등 교육시설과 주거 지역이 혼재되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.