나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경101032 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 180-252 아르떼빌 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아토즈 · 평가일 2026.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ‘인헌고등학교’ 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 밀집한 주택지대로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건물내 제5층 제501호로서, (사용승인일: 2021.06.10) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등 입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다(후첨 '내부구조도' 참조).

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 인접대지와 등고 평탄하게 조성된 세장형 토지로서 도시형생활주택 (단지형다세대주택) 건부지로 이용입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

봉천동 180-252 :도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경101032 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 180-252 아르떼빌 5층501호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대주택)

건축물 사용승인일: 2021년 06월 10일

토지면적: 21.24㎡ (약 6.42평)

토지지분: 21.24㎡ (약 6.42평)

건물면적: 20.43㎡ (약 6.18평)

건물지분: 20.43㎡ (약 6.18평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 206,000,000원

1.3. 특이사항

선순위임차권, 대항력 있는 임차인 존재.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ‘인헌고등학교’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 밀집한 주택지대로서 주거 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (집합건물 등기부요약)

* 소유권보존: 이 외 3명 (2021-06-14 접수)

* 주택임차권 (을1): 전 (보증금 355,000,000원, 인수 대상)

* 전입일자: 2021-10-12

* 확정일자: 2021-10-05 (등기부상 확정일자 표기가 다소 상이하나, 물건명세서상 임차권 인수 조건 명확)

* 배당신고일자: 2023-12-18

* 대항력: 있음 (매수인 인수)

* 공유자전원지분전부이전: 서정훈 (2021-10-19 접수)

* 압류 (말소기준권리): 관악세무서장 (2025-01-15 접수)

* 압류: 서울특별시 (2025-03-14 접수)

* 강제경매개시결정 (갑5): 주택도시보증공사 (채권자, 2026-05-20 접수, 채권액 355,000,000원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2026-03-09

* 대항력: 없음 (물건명세서상 인수 대상 임차인 외 별도 기재)

* 임차인: 주택도시보증공사 (전 명의)

* 보증금: 355,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-12

* 확정일자: 2021-10-12

* 배당신고일자: 2023-12-18

* 대항력: 있음 (매수인 인수)

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 관악세무서장 압류 (2025-01-15)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을1번 주택임차권 (보증금 355,000,000원). 해당 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (최근 매매 정보 기반)

제공된 주변 매매 정보를 분석한 결과, 최근(2026년 7월) 봉천동 일대 유사 주거 형태(다세대, 도시형생활주택)의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 성진리치빌6차 (2022년 건축, 39.75㎡): 54,000,000원 (약 1,358,591원/㎡)

* 훼밀리빌라A (1991년 건축, 53.28㎡): 19,000,000원 (약 356,606원/㎡)

* 비쥬타운B (2016년 건축, 26.98㎡): 28,300,000원 (약 1,048,925원/㎡)

본건은 2021년 건축된 아르떼빌 5층 501호로, 전용면적은 20.43㎡입니다. 이를 주변 사례에 비추어 볼 때, 최근 건축 연식과 면적이 유사한 비쥬타운B(26.98㎡, 2016년 건축, 2830만원) 또는 성진리치빌6차(39.75㎡, 2022년 건축, 5400만원)의 단가(㎡당 약 105만원 ~ 136만원)를 적용하여 시세를 추정할 수 있습니다.

* 본건 부동산 자체의 추정 시세: 20.43㎡ * (1,050,000원/㎡ ~ 1,360,000원/㎡) = 약 21,440,550원 ~ 27,747,000원

이는 감정가 206,000,000원과는 상당한 차이를 보이며, 최신 실거래가 기준으로는 본건 부동산 자체의 가치가 감정가보다 현저히 낮을 수 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용상태

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제501호

* 이용상태: 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.

* 내부설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스시설 등이 설치되어 있습니다.

5.2. 토지 이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제1종일반주거지역

* 기타: 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 (지정기간 및 대상자 상이)

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

가장 중요한 리스크는 을1번 주택임차권으로, 보증금 355,000,000원 전액이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 본건 부동산 자체의 추정 시세(약 2,144만원 ~ 2,775만원)를 훨씬 초과하는 금액입니다.

따라서, 본건을 낙찰받는 경우, 낙찰가와 별도로 355,000,000원의 보증금을 추가로 부담해야 하므로 총 인수 비용이 막대합니다.

6.2. 임차인 관련 불확실성

주택도시보증공사(HUG)의 보증 관련 임차권이며, 대항력이 있어 인수됩니다. 임대관계는 미상이나, 보증금 0원인 박 임차인과의 관계 및 권리관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 박 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됨)

6.3. 시세 대비 높은 감정가

최근 실거래가 정보를 바탕으로 추정한 본건 부동산 자체의 시세(약 2,144만원 ~ 2,775만원)가 감정가(206,000,000원)보다 현저히 낮아, 감정가가 현재 시장 상황을 제대로 반영하지 못했을 가능성이 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 시설 조사 결과, 특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 실제 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 관악구 봉천동에 위치한 도시형생활주택으로, 건축 연차가 비교적 최신(2021년)이라는 장점이 있습니다. 그러나 최대의 리스크는 355,000,000원에 달하는 인수되는 임차보증금입니다. 이 인수 보증금은 본건 부동산 자체의 현재 추정 시세(약 2,144만원 ~ 2,775만원)를 훨씬 상회하는 금액으로, 매수인이 추가적으로 부담해야 할 총 인수 비용이 막대합니다.

감정가 206,000,000원 대비 시장 시세가 낮게 형성되어 있어, 낙찰받더라도 실질적인 자산 가치 대비 과도한 비용을 지불하게 될 가능성이 높습니다. 따라서 매우 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 임차보증금(355,000,000원)을 감안할 때, 본건은 사실상 부동산 자체의 가치에 더하여 해당 금액만큼의 부채를 인수하는 구조입니다.

* 만약 본건 부동산의 실제 시장 가치가 현재 추정치보다 현저히 높게 재평가되거나, 임차인과의 협상을 통해 인수 조건 변경이 가능하다면 투자 가치가 발생할 수 있습니다.

* 현재 제공된 정보만으로는 투자 매력이 낮으며, 철저한 현장 조사와 권리관계 재확인, 법률 및 세무 전문가와의 상담이 필수적입니다.

9. 예상 입찰가

본건 부동산의 최근 거래 사례를 바탕으로 추정한 시장 가치는 약 21,440,550원 ~ 27,747,000원입니다.

매수인이 인수해야 할 임차보증금이 355,000,000원이므로, 총 인수 비용은 ‘입찰가 + 355,000,000원’이 됩니다.

만약 입찰가와 인수 보증금을 합한 총 인수 비용이 부동산의 실제 시장 가치와 비슷하게 맞춰진다고 가정할 경우,

예상 입찰가 = (부동산 시장 가치) - (인수 보증금)

예상 입찰가 = (약 21,440,550원 ~ 27,747,000원) - 355,000,000원

= 약 -327,253,000원 ~ -333,559,450원

이는 입찰가가 마이너스(-)가 되어야 한다는 의미로, 현재 상황에서는 부동산 자체의 가치보다 인수해야 할 부채가 훨씬 크므로, 매수인이 상당한 금전적 손실을 감수해야 하는 상황입니다.

따라서, 예상 입찰가는 본건의 높은 리스크와 막대한 인수 비용을 고려하여, 실질적인 회수 가능성을 따져 매우 낮게 책정하거나, 유찰을 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 현실적인 입찰가는 최소 응찰 금액 또는 100만원 수준으로 고려하되, 총 인수 비용이 시세보다 훨씬 높아진다는 점을 반드시 인지해야 합니다.

입찰가는 1,000,000원으로 가정 시, 총 인수 비용은 356,000,000원이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.