나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경101028 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 180-252 아르떼빌 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화정 · 평가일 2026.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ‘인헌고등학교’ 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 밀집한 주택지대로서 주위 환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건물내 제6층 제602호로서, (사용승인일: 2021.06.10) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중에 있습니다(후첨 '내부구조도' 참조).

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대에 인접대지와 등고 평탄하게 조성된 세장형 토지로서 도시형생활주택 (단지형다세대주택) 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 경매 정보

경매 사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경101028 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2.2. 부동산 기본 현황

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 180-252 아르떼빌 6층 602호

건물명: 아르떼빌

주요 용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대주택)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제602호

사용승인일: 2021년 06월 10일

2.3. 면적 정보

토지 면적: 15.42㎡ (약 4.67평)

건물 면적: 14.83㎡ (약 4.49평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2.4. 감정가

감정가: 150,000,000원 (1억 5천만원)

3. 입지 분석

3.1. 주위 환경 및 입지

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 ‘인헌고등학교’ 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주로 단독주택, 다세대주택 등이 밀집한 주택지대로서, 주거 환경은 보통 수준입니다.

3.2. 교통 접근성

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통입니다.

3.3. 건물 및 토지 상태

건축물대장 상 건물은 2021년 06월 10일 사용승인된 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 6층 602호입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시창호 등으로 마감되었습니다. 건물 내 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 및 도시가스시설 등이 설치되어 있습니다.

토지는 완경사지대에 인접해 있으나, 인접 대지와 등고 평탄하게 조성된 세장형 토지이며, 현재 도시형생활주택 (단지형 다세대주택) 건부지로 이용 중에 있습니다.

본건 북측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행에 불편함이 없습니다. 공부와의 차이는 없습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 물건은 다음의 지역 및 구역에 해당합니다.

* 용도지역: 도시지역, 제1종일반주거지역

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역 (수도권정비계획법), 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.).

4. 권리 분석

4.1. 등기부 현황 요약

* 소유권 보존: 이애자 외 3명 (2021.06.14.)

* 주택 임차권: 유정식 (2021.07.31. 접수) - 보증금 248,000,000원. 말소 예정이나 인수될 수 있음.

* 공유자전원지분전부이전: 서정훈 (2021.07.26.)

* 압류 (말소기준권리): 관악세무서장 (2025.01.15.)

* 압류: 서울특별시 (2025.03.14.)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026.05.20.) - 사건번호 2026타경101028

4.2. 임차인 현황 및 인수 부담

임차인 현황 자료에 따르면, 주택도시보증공사(임차인: 유 )이 해당 물건에 거주 중입니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (유 )

* 보증금: 248,000,000원 (2억 4천 8백만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 07월 26일

* 확정일자: 2021년 07월 01일

* 대항력: 있음

집합건물 등기부 요약 및 물건명세서 상, 을구 1번 임차권등기(유정식, 보증금 248,000,000원)는 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 매수인이 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있음을 의미하며, 총 인수 금액이 크게 늘어날 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

5. 시세 및 상권 분석

5.1. 주변 시세 동향 (JSON 분석)

입력된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 조건의 다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

* 성진리치빌6차 (2022년식, 39.75㎡): 2026년 7월, 54,000만원 (5억 4천만원) 거래. 평당 약 1,358만원 수준.

* 비쥬타운B (2016년식, 26.98㎡): 2026년 7월, 28,300만원 (2억 8천 3백만원) 거래. 평당 약 1,049만원 수준.

* 훼밀리빌라A (1991년식, 53.28㎡): 2026년 7월, 19,000만원 (1억 9천만원) 거래. 평당 약 357만원 수준.

본건은 2021년식으로 비교적 신축에 속하며, 전용 면적 14.83㎡ (약 4.49평)의 소형 주택입니다. 성진리치빌6차의 평당 시세(약 1,358만원/㎡)를 적용하면, 본건의 예상 시장 가치는 약 14.83㎡ * 1,358만원/㎡ = 약 20,144만원 (2억 144만원) 수준으로 추정됩니다.

5.2. 상권 특성

주변이 주택지대로 형성되어 있어 조용한 주거 환경을 제공합니다. 소형 도시형생활주택의 경우 1인 가구 및 신혼부부 등에게 수요가 있을 수 있으나, 주변 개발 계획 등 추가적인 상권 분석이 필요합니다.

6. 생활 편의 정보

6.1. 편의 시설 및 생활 인프라

주택가 지역 특성상 기본적인 편의 시설(소규모 상점, 식당 등)은 이용 가능할 것으로 판단됩니다.

6.2. 교육 시설

인근에 인헌고등학교가 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크 분석

7.1. 임차인 보증금 인수 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 248,000,000원 (2억 4천 8백만원) 인수 부담입니다. 이는 본건의 감정가(1억 5천만원) 및 추정 시장가(약 2억 1백만원)보다 높은 금액입니다. 따라서 경매 낙찰가로 임차 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 매수인이 보증금 잔액을 인수해야 하므로 총 인수 금액이 상당할 수 있습니다.

7.2. 토지거래 허가구역 지정

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매각 시 추가적인 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 2021년식 신축에 가까운 도시형생활주택으로, 입지 및 건물 상태 자체는 양호한 편입니다. 하지만, 감정가와 추정 시장가보다 높은 금액의 대항력 있는 선순위 임차 보증금(2억 4천 8백만원)을 인수해야 할 위험이 존재합니다. 이로 인해 실제 총 취득 비용이 시장 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다.

9. 투자 포인트

* 신축급 도시형생활주택으로 비교적 최신 건물입니다.

* 주택지대에 위치하여 주거 환경이 비교적 안정적입니다.

10. 예상 입찰가 분석

본건의 추정 시장가는 약 201,440,000원 (2억 144만원) 수준입니다.

그러나, 선순위 임차인의 보증금이 248,000,000원이며, 경매 낙찰가로 전액 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 합니다. 이는 매수인이 최소 248,000,000원(경매 낙찰가 + 인수되는 보증금) 이상의 비용을 지출해야 함을 의미합니다.

추정 시장가(약 2억 144만원)가 임차인의 보증금(2억 4천 8백만원)보다 낮으므로, 본 건은 현재 상태에서 낙찰받을 경우 수익을 기대하기 어렵습니다.

따라서, 인수 보증금의 위험을 고려할 때, 현재로서는 수익을 창출할 수 있는 합리적인 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

만약 입찰을 강행할 경우, 총 지출 금액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장가(약 2억 144만원)를 넘지 않도록 매우 신중하게 접근해야 하나, 현실적으로 어려움이 있습니다.

예상 입찰가: 205,000,000원 (시장가 기준, 실제 입찰 시에는 임차인 보증금 인수 부담으로 인해 큰 손실이 발생할 수 있어 입찰을 권장하지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.