나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경101027 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 37-82 에스클래스 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '서울봉천초등학교' 북측 인근에 위치하며, 오피스텔, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철2호선 '서울대입구역'이 소재하는 등 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물내 제3층 제303호로서, 2020년 7월 1일 사용승인되였으며, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지의 2필지 일단의 사다리형의 토지로서 업무시설, 근린생활시설, 다세대주택 등 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약40미터 내외, 동측으로 노폭 약3미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권 정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파 트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인등. 용도: 단독다 가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선(건축선 지정(도로경계선에서 3미터후퇴, 서울특별시관악구고시 제2019-36호, 세부사항 건축과문의)) . 일련번호(2) : 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수 도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31 ./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등. 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) .

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동 37-82, 에스클래스 3층 303호에 소재하고 있습니다. 건물은 총 8층 규모의 집합건물로서, 본 경매 대상인 303호는 3층에 위치합니다. 건축물 현황상 2020년 7월 1일 사용승인이 완료된 철근콘크리트구조의 오피스텔입니다.

1.2. 면적 및 토지/건물 정보

* 토지면적: 15.13㎡ (약 4.58평)

* 건물 전용면적: 45.78㎡ (약 13.85평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 기타 기본 정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경101027 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 감정평가액: 372,000,000원 (금액은 만원 단위입니다)

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 '서울봉천초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 오피스텔, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 전형적인 도심 지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 원활하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 2호선 '서울대입구역'이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본상 확인된 권리 중 가장 빠른 접수일자를 가진 권리는 2024년 8월 9일자 삼성카드 가압류(갑6)이며, 이는 말소기준권리가 됩니다. 본 매각으로 인해 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10(강제경매) 등의 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (김민석)

* 보증금: 360,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 1일

* 확정일자: 2022년 7월 1일

* 대항력: 있음

상기 임차인은 대항력 있는 임차인으로 확인됩니다. 권리분석 결과, 해당 임차인의 보증금 3억 6천만원은 배당 절차에서 전부 변제되지 않는 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

3.3. 인수주의 권리

을구 3번 임차권등기(주택도시보증공사, 김민석)는 보증금 360,000,000원으로, 현황상 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다. 만약 배당을 통해 보증금 전액이 변제되지 않는다면, 잔액은 매수인이 인수하여야 합니다. (다만, 본 경매의 채권자이자 강제경매 신청자가 주택도시보증공사인 점을 감안할 때, 보증금 전액이 경매 대금에서 충당되어 임차권이 소멸될 가능성도 있습니다. 그러나 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 지역은 주거용 오피스텔과 다세대주택이 밀집한 지역으로, 서울대입구역 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다. 주변에 다양한 근린생활시설이 발달해 있어 상권 이용이 편리하며, 유동인구 또한 풍부한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다양한 상업시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 우수합니다.

5.2. 교육시설

단지 북측 인근에 서울봉천초등학교가 위치하고 있어, 자녀 교육 환경에 긍정적인 요소로 작용합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 3억 6천만원을 인수해야 할 가능성입니다. 이는 낙찰받은 후 매수인이 추가적으로 부담해야 하는 비용이 발생할 수 있음을 의미하며, 투자금 산정에 신중을 기해야 합니다.

* 본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 기간이 포함되어 있습니다 (2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.). 외국인 등 특정 대상자에게는 허가가 필요할 수 있으나, 일반적인 경매 절차에서는 크게 문제되지 않습니다.

6.2. 시장 리스크

* 부동산 시장의 전반적인 변동성으로 인한 시세 하락 가능성이 존재합니다.

* 향후 오피스텔 공급 증가 시 임대 수익률이 하락하거나 공실 위험이 높아질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동의 서울대입구역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 오피스텔입니다. 2020년 신축으로 건물 상태도 비교적 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 3억 6천만원을 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 총 투자 비용 산정에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 권리분석 상 인수되는 임차보증금은 3억 6천만원으로 간주되나, 배당으로 일부 충당될 경우 인수 금액은 줄어들 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 2호선 서울대입구역 역세권이라는 우수한 입지로 인해 직장인 및 학생 임대 수요가 꾸준할 것으로 기대됩니다.

* 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로서, 자산 가치 및 임대 경쟁력 확보에 유리합니다.

* 권리관계 상 인수되는 보증금 부분을 고려하여 신중하게 접근한다면, 시세 대비 저렴한 총 투자 금액으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 감정평가액은 372,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세 및 본 건의 입지 조건을 종합적으로 고려할 때, 해당 물건의 실질적인 시장 가치는 390,000,000원에서 410,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 360,000,000원을 인수해야 하는 위험 부담이 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 이러한 위험 요소를 감안하여 산정해야 합니다.

만약 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제되지 않고 매수인이 인수해야 한다고 가정할 때, 총 투자 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다. 이를 시장 가치 이하로 맞추기 위해서는 입찰가를 매우 낮게 산정해야 합니다.

그러나 경매 사건의 채권자(주택도시보증공사)와 대항력 있는 임차인(주택도시보증공사, 김민석)이 동일 기관으로 추정되는 점, 그리고 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 점을 고려하면, 본 경매 절차에서 임차인의 보증금이 상당 부분 배당으로 충당되어 매수인의 인수 부담이 줄거나 없을 가능성도 있습니다.

가장 보수적인 관점에서, 인수 보증금을 매수인이 전부 인수해야 한다고 가정한다면, 일반적인 투자 수익률을 고려하여 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

만약 임차인의 보증금이 경매 대금으로 처리되어 매수인이 인수하지 않아도 되는 상황을 가정할 경우 (가장 낙관적인 시나리오), 감정가 및 주변 시세를 고려하여 예상 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

현재로서는 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 불확실성이 크므로, 최종 입찰가는 권리분석 내용을 명확히 확인한 후 결정해야 합니다.

상기 조건 하에, 임차인 보증금 인수 부담이 없다고 가정할 때, 보수적으로 감정가 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 360,000,000원 (삼억 육천만원)

* 주: 본 예상 입찰가는 현재까지 제공된 정보와 일반적인 시장 상황을 기반으로 산출되었으며, 실제 권리관계 및 낙찰 결과에 따라 변동될 수 있습니다. 특히, 임차인 보증금 인수 여부에 대한 최종적인 판단은 법원 매각물건명세서 및 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다. 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않아 매수인이 인수하게 되는 경우, 실제 총 투자금액은 예상 입찰가에 인수 보증금을 추가로 더해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.