나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100998 [1] 서울특별시 관악구 신림동 571-5 모던하우스 6층603호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석원 · 평가일 2026.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철2호선 "구로디지털단지역" 남동측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 다세대주택 등이 소재하며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철2호선 "구로디지털단지역" 이 소재하는 등 전반적 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 건중 6층 603호로서 외벽:석재붙임 마감, 내벽:벽지 및 일부 타일 마감, 창호:샤시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택(도시형생활주택단지형) 1개호로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필지 일단의 인접지 대비 등고평탄한 대체로 사다리형의 토지로 공동주택, 소매점, 사무소의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약20m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하),가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계미상임. 2.본건은 등기사항전부증명서상 민간임대주택으로 등기되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100998 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 관악구 신림동 571-5 모던하우스 6층603호

건물명: 모던하우스

용도: 도시형생활주택

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상6층 건물 중 6층 603호

사용승인일: 2019년 6월 13일

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 16.76㎡ (약 5.07평)

토지지분: 16.7583㎡ (약 5.07평)

건물면적: 28.88㎡ (약 8.74평)

건물지분: 28.88㎡ (약 8.74평)

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 334,000,000원

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 2호선 "구로디지털단지역" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 다세대주택 등이 소재하여 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 "구로디지털단지역"이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)

과밀억제권역

토지거래계약에관한허가구역 (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. / 외국인 등 대상자: 2025.8.26.~2026.8.25.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 2019-06-18, 맹기술

소유권이전: 2019-11-29, 성수경 (매매)

가압류: 2023-06-28, 신용보증기금 (금8,444,420원, 말소기준권리)

주택임차권: 2024-02-20, 조유일 (금320,000,000원, 말소)

근저당권: 2026-04-06, 주택도시보증공사 (금320,000,000원, 말소)

임의경매: 2026-05-19, 주택도시보증공사 (금320,000,000원, 말소, 본 경매 개시 결정)

압류: 2026-06-01, 성북세무서장 (말소)

압류: 2026-06-08, 강서세무서장 (말소)

압류: 2026-07-21, 관악구(서울특별시) (말소)

총 등기부채권액: 648,444,420원

3.2. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사(조유일)

보증금: 320,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-01

확정일자: 2021-10-28

배당신고일자: 2024-02-20

대항력: 없음

비고: 본건은 주택도시보증공사로부터 보증금 전액에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서가 제출되었습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수되는 권리

말소기준권리: 2023년 6월 28일자 신용보증기금의 가압류입니다.

매각으로 인해 다음과 같은 권리가 모두 소멸됩니다.

* 주택임차권 (조유일)

* 근저당권 (주택도시보증공사)

* 임의경매개시결정 (주택도시보증공사)

* 각종 압류 (세무서, 구청)

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 없는 물건입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상업 편의 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 건물 용도 및 주변 이용현황

건축물대장상 본건은 "모던하우스"라는 명칭의 공동주택 (도시형생활주택)으로 사용승인되었습니다.

건축물대장상 총 19세대가 거주할 수 있는 규모이며, 본건은 6층 603호입니다.

주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 2호선 구로디지털단지역 및 다수의 버스노선이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

인근 근린생활시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

* 주변 학교: 신림고등학교, 관악중학교, 봉림중학교 등이 근거리에 위치하고 있습니다.

* 주변 병원: 우리아이들병원 등 다수의 병원 및 의원이 인근에 위치하여 의료 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부상 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸되므로 권리상 인수 부담은 없습니다.

6.2. 물건 특이사항

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사가 보증금 전액에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력 포기 및 임차권 말소에 동의하였으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 공동담보: 본건 외 다른 물건과 공동으로 담보 설정된 건이 있으나, 본건 경매로 인해 해당 권리가 정리될 예정입니다.

6.3. 주변 혐오시설

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 구로디지털단지역 인근의 상업 및 주거 밀집 지역으로, 일반적인 도시 환경을 유지하고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동 소재 도시형생활주택으로, 지하철 2호선 구로디지털단지역의 우수한 교통망을 이용할 수 있는 입지에 있습니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 부담이 없으며, 주택도시보증공사와의 특별한 인수조건 변경으로 인해 임차인 관련 리스크 또한 해소된 상태입니다.

건축 연도, 면적, 주변 시세 등을 고려했을 때 적정 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 구로디지털단지역 인근의 편리한 교통과 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

* HUG의 협조로 임차인 관련 복잡한 문제가 해결되어 깔끔한 명도가 예상됩니다.

* 도시형생활주택으로서 실수요 및 투자 수요가 꾸준할 것으로 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 334,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 조건의 인근 다세대주택(드림하우스, 2015년식, 29.56㎡)이 2026년 7월 6일 320,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 28.88㎡ 면적에 2018년에 사용승인된 건물(2019.06.13)로, 해당 거래 사례와 비교 시 시장 가치는 약 310,000,000원 ~ 325,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 대비 경쟁률, 시장 상황 등을 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 감정가의 90% ~ 100% 수준인 300,000,000원 ~ 334,000,000원 범위 내에서 결정될 수 있습니다.

최근 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려하여, 320,000,000원 ~ 330,000,000원 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.