나이스옥션 법원경매 광주 2026타경31535 [1] 광주광역시 서구 광천동 670 남화아파트 9층907호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 광천동 소재 "효광초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주 택, 학교, 단독주택 등이 소재하는 기존주택지대임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량접근 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 일 반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상13층 건물중 제9층 제907호로서 외벽 : 몰탈위페인팅 내벽 : 벽지, 타일마감 등 창호 : 새시창임.

이용상태

아파트이나 현재 공실임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북측으로 왕복2차로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-12-05)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(서광주유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2025-10-01)<도 시 및 주거환경정비법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

-본 건은 광천동주택재개발정비사업이 진행 중인 상태로 관리처분계획인가(2023. 7. 7.)이후 현재 시공사와 공사비 등에 대해 협의 진행중이고, 사업시행계획변경인가, 분양신청 변경 신청, 관리처분계획변경인가를 앞두고 있으므로 신청 평형, 권리가액, 조합원 분양가, 추가 납부할 금액 등은 확정되지 않았고 변경될 수 있음.
-기타 상세한 사항은 첨부된 광천동주택재개발정비사업조합의 2026. 8. 12.자 사실조회답변서 참조
-기타 매수인의 지위, 권리, 의무 등에 관한 자세한 사항은 위 주택재개발정비사업조합에 직접 문의 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2026타경31535 (1)

소재지: 광주광역시 서구 광천동 670 남화아파트 9층907호

용도: 아파트

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광주원광신용협동조합 (채권 내용: 2026.05.18 근저당권 실행)

1.2. 물건 현황

감정가: 356,000,000원

토지면적: 32.00㎡ (약 9.68평)

건물면적: 59.96㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건축물 정보

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상13층 건물 중 제9층 제907호

내부 마감: 벽지, 타일 마감 등

현재 이용 상태: 아파트, 현재 공실

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 광주광역시 서구 광천동 소재 "효광초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 학교, 단독주택 등이 소재하는 기존 주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

본건 아파트 단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 아파트 단지 북측으로는 왕복 2차로의 포장도로에 접해 있습니다. 광주 종합버스터미널(유스퀘어) 및 대형 상업 시설이 인근에 위치하여 교통 및 상업 접근성이 우수합니다. 다만, 광천사거리를 포함한 광천권역은 교통량이 많아 출퇴근 시간 및 주말에 교통 체증이 심각한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률, 서광주유치원), 정비구역(도시 및 주거환경정비법), 전통상업보존구역(유통산업발전법)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을8: 근저당권, 광주원광신용협동조합, 2020.05.08 접수, 284,000,000원. 본 경매의 말소기준권리입니다.

3.2. 인수 및 소멸 권리

본 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

등기부채권 총액: 404,000,000원 (284,000,000원 + 120,000,000원)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

인근에 광주종합버스터미널(유스퀘어), 광주신세계백화점, 이마트 등이 위치하여 쇼핑, 문화, 여가 생활이 편리합니다. 또한, '더현대 광주' 복합 쇼핑몰 개발이 예정되어 있어 향후 상권 활성화가 기대됩니다.

4.2. 상권 특성

본 물건은 주거지역에 속하나, 광천동 지역 자체는 교통과 상업의 중심지로서 유동인구가 많습니다. 다만, 대규모 개발 사업들이 진행 중이거나 예정되어 있어 주변 상권의 변화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

효광초등학교가 인근에 위치하여 통학이 용이합니다.

5.2. 편의시설

광주종합버스터미널, 광주신세계백화점, 이마트 등 생활 편의시설이 인접해 있습니다.

5.3. 주거 환경

현재 공실 상태로, 특별한 주거 불편 사항은 없을 것으로 보입니다. 다만, 주변에 기아자동차 공장이 있으나, 소음 영향은 크지 않은 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재개발 사업 진행

본 건은 현재 '광천동주택재개발정비사업' 구역 내에 위치하고 있으며, 사업이 활발히 진행 중입니다.

관리처분계획인가(2023. 7. 7.) 이후 시공사(현대건설)와 공사비 등 협의가 진행 중이며, 사업시행계획 변경인가, 분양신청 변경, 관리처분계획 변경 등을 앞두고 있습니다.

이로 인해 신청 평형, 권리가액, 조합원 분양가, 추가 납부 금액 등이 확정되지 않았으며, 향후 변경될 수 있습니다. 이는 매수인이 부담해야 할 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.2. 공사비 증액 및 시공사 갈등

최근 시공사인 현대건설이 공사비 증액을 요구하며 조합과 갈등을 빚고 있다는 보도가 있습니다. 이러한 갈등은 사업 지연 및 추가 분담금 증가로 이어질 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

6.3. 교통 혼잡

광천권역은 대규모 개발 사업과 유동인구 증가로 인해 교통 혼잡이 심각한 지역입니다. 이는 향후 입주 시 또는 사업 완료 후에도 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 광천동에 위치한 아파트로, 현재 대규모 재개발 사업이 진행 중인 구역 내에 포함되어 있습니다. 재개발 완료 시 신축 아파트 단지로서의 높은 미래 가치가 기대되는 투자처입니다. 교통 및 상업 편의시설 접근성이 우수하며, 효광초등학교가 인근에 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

다만, 현재 진행 중인 재개발 사업의 불확실성이 가장 큰 리스크 요인으로 작용합니다. 공사비 증액, 시공사와의 갈등, 사업 지연 가능성 등은 매수인이 추가적으로 부담해야 할 비용 증가로 이어질 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다. 또한, 광천권역의 심각한 교통 혼잡 문제도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 재개발 사업 완료 시 높은 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 향후 광천권역 개발 계획에 따른 시너지 효과 기대.

* 교통 요지(종합버스터미널 인접) 및 풍부한 생활 편의시설 접근성.

* 현재 공실 상태로 명도 관련 부담 없음.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 356,000,000원을 기준으로 하되, 현재 진행 중인 재개발 사업의 불확실성, 조합원 분담금 확정 전이라는 점, 그리고 향후 추가될 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 재개발 사업의 진행 상황, 추후 확정될 분담금 규모, 예상되는 미래 가치 등을 면밀히 분석하여 보수적인 관점에서 입찰가를 결정하시길 권장합니다. 정확한 추가 분담금 규모 및 향후 사업 진행 예측은 광천동주택재개발정비사업조합에 직접 문의하여 확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.