나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10535 [1] 경상남도 거제시 사등면 성포리 207-1 대성루첸하우스 101동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2026.06.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 사등면 성포리에 소재하는 '사등면사무소'의 남동측 인근에 위치하 며, 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있 음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 2층 202호로서(사용승인: 2012.02.24.), 외벽: 스톤코트 마감 외, 내벽: 벽지 및 타일 붙임 마감 외, 창호: PVC 창호임.

이용상태

다세대주택(집합건축물대장 건축물현황도상 '방 3, 거실, 주방, 욕실 2 등')으로 이용 중임.

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별 난방 설비, 승강기 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적인 2필 일단의 토지는 북서측 하향 경사지세 내 세로장방형의 토지로서 자체 지반 대체로 평탄히 조성하여 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권의 목적인 2필 일단의 토지 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 집합건축물대장 건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확 인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 통영지원 2026타경10535 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 거제시 사등면 성포리 207-1 대성루첸하우스 101동 2층 202호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 57,000,000원입니다.

토지 면적은 79.50㎡ (약 24.05평)이며, 건물 면적은 62.58㎡ (약 18.94평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 한OOOOOOOO입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2012년 2월 24일로, 2012년에 건축되었습니다.

건물은 총 4층 중 2층에 위치하고 있습니다.

2. 입지조건

본 건은 경상남도 거제시 사등면 성포리에 소재하며, '사등면사무소'의 남동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

차량으로 접근이 가능하며, 전반적인 교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

본 건 대지권의 목적인 토지는 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

등기부등본상 소유권 보존 등기는 2012년 3월 14일에 백정애 명의로 이루어졌으며, 이후 2016년 8월 8일 김연초 명의로 소유권 이전(매매)되었습니다.

말소기준권리인 근저당은 2019년 10월 28일 한화생명보험주식회사 앞으로 설정된 89,700,000원입니다.

이후 설정된 삼성카드의 가압류(2025년 9월 17일, 9,251,415원)와 한화생명보험의 임의경매 개시 결정(2026년 5월 20일, 55,560,000원)은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

말소되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 물건명세서상 비고란에 상세 정보가 없습니다. 따라서 입찰 시 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 이는 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금이 없음을 의미합니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어 내부 현황 파악 시 유의해야 합니다.

4. 상권분석

본 건은 다세대주택 밀집 지역 내에 위치하며, 주위로 주거시설과 일부 근린생활시설이 산재해 있습니다.

최근 주변의 유사한 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 정보가 확인되었습니다.

* 유원빌리지1 (207-11, 전용면적 약 65.7㎡, 2013년 건축): 2026년 1월 19일, 250,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다. (평당 약 380만원)

* 유원빌리지2 (207-12, 전용면적 약 96.228㎡, 2013년 건축): 2026년 5월 6일에 117,000,000원(평당 약 122만원), 2026년 5월 9일에 127,000,000원(평당 약 132만원)에 중개 거래된 사례가 있습니다.

본 건의 건물 면적(62.58㎡)은 유원빌리지1(65.7㎡)과 유사하나, 유원빌리지1의 거래가액(250,000,000원)은 본 건의 감정가(57,000,000원) 및 유원빌리지2의 거래가액(117,000,000원~127,000,000원)과 큰 차이를 보입니다.

유원빌리지2의 거래 사례를 기준으로 볼 때, 본 건의 건물 면적(62.58㎡)에 평당 약 120만원~130만원의 시세를 적용할 경우, 예상 시세는 약 75,000,000원 ~ 81,000,000원 수준으로 추정됩니다.

이는 본 건의 감정평가액 57,000,000원보다 높은 수준으로, 시세 대비 저평가된 물건으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며 보통 수준으로 평가됩니다.

가축사육제한구역에 속해 있어 축산업 관련 시설 입주는 제한됩니다.

주변에 대규모 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

현장 조사를 통해 내부 확인이 어려워 건축물 현황도 및 외부 관찰에 따른 평가가 이루어졌습니다. 실제 내부 상태 및 이용 상황은 응찰 시 반드시 재확인이 필요합니다.

임대 관계가 미상으로, 점유자나 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 추가적인 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다.

등기부상 지상권이 말소되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 상세 내용 파악이 필요한 부분입니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상남도 거제시 사등면 성포리에 위치한 다세대주택으로, 주변 시세 대비 감정평가액이 낮게 형성되어 있어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

다만, 내부 상태 및 임대차 관계에 대한 미확인 사항이 존재하므로, 현장 방문을 통한 꼼꼼한 확인이 필수적입니다.

권리 관계는 비교적 명확하나, 말소되지 않는 지상권 존재 가능성에 대한 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

감정평가액 대비 최근 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

주변 인프라 접근성이 보통 수준으로, 향후 지역 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

명확한 인수 부담 권리가 없어 권리 분석이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정평가액은 57,000,000원이며, 주변 유사 물건 시세 분석 결과(건물 면적 62.58㎡ 기준, 평당 약 120만원~130만원 적용 시) 예상 시세는 약 75,000,000원 ~ 81,000,000원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 현재 감정가 대비 시세가 높게 형성되어 있고, 내부 확인의 어려움 등 리스크 요소를 고려할 때,

본 건의 예상 입찰가는 감정가와 추정 시세의 중간 지점을 고려하여 65,000,000원 ~ 75,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이는 낙찰 후 시세 반영 및 수익 확보를 위한 제안이며, 입찰 참여 전 반드시 법원 매각물건명세서 및 현장 답사를 통해 최종 의사결정을 하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.