나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3625 [1] 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리 1116 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.06.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리 소재 "대구예아람학교" 남동측 인근에 위치하며 주위환경은 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로서 부근의 상황은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 간선도로 등이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형 토지이며, "상업기타" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 왕복 4~5차선, 서측 및 남측으로 왕복 2차선의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2014-12-18) , 지구단위계획구역 , 대로2류(폭 30m~35m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(2014-12-18)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2014-12-18)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2016-12-19)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2016-04-08)(강림초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-08)(옥빛유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대구예아람학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대구예아람학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물로서, 외 벽 : 석재 타일 마감 등, 내 벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지, 타일 마감 등, 바 닥 : 에폭시, 장판지, 타일 마감 등, 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

근린생활시설 및 일부주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

본건 지상에 후첨 "지적 및 건물개황도", 사진 용지"와 같이 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

본건 건물의 공부상 용도는 "근린생활시설"이나 2층 일부는 실제 "주택"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : -.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.본건 건물의 공부상 용도는 '근린생활시설'이나, 2층 일부는 실제 '주택'임
3.상가건물임대차현황서에 나타나는 임대차관계 미상의 대항력 여지 있는 임차인들 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3625 (1)

소재지: 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리 1116

용도: 근린주택 (건축물대장상 제1종근린생활시설, 위험물저장및처리시설, 제2종근린생활시설)

감정가: 6,157,975,950원

토지면적: 1,527.60㎡ (약 462.1평)

건물면적: 1,532.29㎡ (약 463.1평)

건물 제시외면적: 67.20㎡ (약 20.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대OOOOO (등기부상 대구대서신용협동조합으로 확인됨)

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 달성군 옥포읍 강림리 소재 "대구예아람학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다 [cite: appraisal]. 주변 환경은 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다 [cite: appraisal]. 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 대중교통 사정도 양호한 편입니다 [cite: appraisal]. 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 가장형으로, "상업기타" 건부지로 이용 중입니다 [cite: appraisal]. 북측으로 왕복 4~5차선, 서측 및 남측으로 왕복 2차선의 포장도로와 각각 접하고 있습니다 [cite: appraisal].

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(2023-03-31 접수, 을5)에 의해 대부분의 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다.

총 등기부채권액은 4,614,431,742원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 이강욱: 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2022-12-30, 대항력 있음. (성명: 이 )

* 임차인 이지영: 보증금 20,000,000원, 차임 2,500,000원, 전입/확정일자 2024-01-30, 배당신고일자 2026-08-12, 대항력 없음. (성명: 이 )

* 임차인 조정제: 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2023-01-03, 대항력 있음. (성명: 조 )

총 임차인 보증금 합계: 60,000,000원.

"인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 이강욱과 조정제는 대항력이 있는 임차인이므로, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못할 경우 낙찰자가 인수할 가능성을 배제할 수 없습니다. 특히 임대차 관계가 복잡하거나 금액이 미상인 임차인이 있을 경우, 추가적인 인수 금액 발생 위험이 있습니다.

1.3. 상권분석

본 건물은 "근린생활시설" 용도로 등록되어 있으며, 주변에 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하여 지역 내 기본적인 상업 기능을 수행하고 있습니다 [cite: appraisal]. 대구광역시 달성군 옥포읍은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역에 속해 있어 계획적인 개발이 이루어지고 있는 지역입니다 [cite: appraisal]. 주변에 학교 및 공공시설이 위치하고 있어 잠재적인 수요층이 존재합니다 [cite: appraisal].

1.4. 생활정보

본건은 "대구예아람학교" 남동측 인근에 위치하며, 강림초등학교, 옥빛유치원 등 교육 시설과 인접하여 있어 자녀 교육 환경에 유리한 측면이 있습니다 [cite: appraisal]. 또한, 주변에 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다 [cite: appraisal].

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 이강욱, 조정제는 대항력이 있어, 이들이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다.

* 공부상 용도와 실제 이용 불일치: 건물 공부상 용도는 '근린생활시설'이나, 2층 일부가 실제 '주택'으로 이용되고 있어, 추후 용도 변경이나 건축물 관련 규제 시 문제가 발생할 수 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 감정가를 크게 초과하고 있어, 경매 진행 과정에서의 변동 가능성 및 차후 건물 가치 하락 위험이 있습니다.

* 유동화 물건: 유동화 자산으로 인한 특수한 거래 구조 및 관리 문제가 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 제시외 건물이 매각 대상에 포함되어 있어, 별도의 관리 또는 철거 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달성군 옥포읍에 위치한 근린주택으로, 감정가는 61억 5천여만원에 달합니다. 교육시설 및 주거단지 인근에 위치하며, 차량 접근성 및 도로망이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하고, 공부상 용도와 실제 이용이 불일치하며, 등기부상 채무 총액이 높아 잠재적 리스크가 상당한 물건입니다. 이러한 위험 요소를 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 상업 및 주거 복합 용도로 활용 가능성: 근린생활시설 및 주택으로 이용 중인 점을 고려하여, 임대 수익 창출 또는 자체 사용을 통한 활용이 가능합니다.

* 입지적 장점: 대구 외곽 지역임에도 불구하고, 주변 개발 계획 및 인프라 구축으로 인한 향후 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각함으로써, 개별 거래의 복잡성을 줄이고 효율적인 취득이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 6,157,975,950원입니다. 등기부상 총 채무액은 4,614,431,742원이며, 임차인 보증금 합계는 60,000,000원입니다. 총 부채 규모가 감정가 대비 상당한 비중을 차지하고 있으며, 대항력 있는 임차인으로 인한 추가 인수 위험이 존재합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가를 산출하기 어렵습니다. 주변 아파트 및 상가 시세 자료를 참고하였으나, 본 건과 동일하거나 유사한 조건의 근린주택 거래 사례가 부족하여 시세 비교에 한계가 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가격을 기준으로 하되, 인수될 수 있는 임차인 보증금 및 기타 발생 가능한 위험 요소를 고려하여 매우 신중하게 결정해야 합니다. 입찰 희망자는 반드시 현장 방문을 통해 건물의 상태, 임차인과의 협의 가능성, 주변 시세 등을 다각적으로 조사한 후, 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 권리 분석 및 위험 부담을 종합적으로 고려한 금액으로 입찰하는 것을 권고합니다. (단, 이는 일반적인 고려사항이며, 본 건의 특수성을 감안하여 더욱 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다.)

* 주변 혐오시설: 현재까지 조사된 정보에 따르면, 본건 주변에 명확한 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 대규모 산업 폐기물 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, '대구예아람학교'와 인접하고 있어, 학교 주변 환경에 영향을 미칠 수 있는 시설 유무는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.