나이스옥션 법원경매 대전 2026타경601009 [1] 대전광역시 중구 산성동 327-14 대복아트빌라 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진민 · 평가일 2026.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 산성동 소재 "대전문성초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위일원은 단독주택, 다세대주택 및 점포 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스승강장이 소재하는 바 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

> 벽식 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 중 제1층 제101호로서, - 외 벽 : 적벽돌쌓기마감 등 - 내 벽 : 벽지 및 타일 등 - 창 호 : 새시창호임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형태의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상 도시지역(1900-01-01)(도시지역), 제2종일반주거지역(2022-05-12), 소로3류(폭 8m 미만)(산성2)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-01-09)(대전보성초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(보문산 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 본건은 이해관계인의 부재등으로 인하여 집합건축물대장상 현황도면, 외부관찰 및 인근 유사 주택에 대한 탐문조사 등에 의거 표준적인 이용상황을 감안하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경601009 (1)

* 소재지: 대전광역시 중구 산성동 327-14 대복아트빌라 1층101호

* 구분: 다세대주택

* 건물명: 대복아트빌라

* 용도: 다세대주택

* 건축년도: 1995년경 (사용승인일 1995-08-18 기준)

* 층수: 4층 중 1층

* 감정가: 79,000,000원

* 토지면적: 33.95㎡ (약 10.27평)

* 건물면적: 50.85㎡ (약 15.38평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대전광역시 중구 산성동에 소재하며, "대전문성초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 단독주택, 다세대주택 및 점포 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 지역 환경을 형성하고 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 건물 남측으로 포장도로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(대전보성초등학교), 중점경관관리구역(보문산 중점경관관리구역)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: 이O

* 말소기준권리: 집합건물 등기부 요약상 '갑13' 강제경매(이봄, 75,000,000원)가 말소기준권리로 기재되어 있으나, 해당 권리가 말소 처리된 것으로 표기되어 있어 주의가 필요합니다.

* 인수되는 권리: '대항력 있는 임차인'이 존재합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 75,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-19

* 확정일자: 2021-02-25

* 대항력: 있음.

* 비고: 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 산성동 일대는 다세대주택과 단독주택이 밀집한 주거 지역입니다. 일부 점포가 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있으나, 상업적 활동이 활발한 지역보다는 주거 환경에 중점을 둔 상권으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 인근에 대전문성초등학교가 있으며, 대전보성초등학교의 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 대중교통: 시내버스승강장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 기본 설비: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이 씨가 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 75,000,000원이 존재합니다. 낙찰 시 해당 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 있으므로, 이 점을 반드시 고려해야 합니다.

* 임대관계 미상: 상세한 임대 관계는 파악되지 않은 상태입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대전광역시 중구 산성동에 위치한 다세대주택으로, 주거 지역 내에 자리하고 있으며 기본적인 생활 편의 시설 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 액수가 상당하므로, 해당 임차인과의 관계 및 보증금 인수 여부가 낙찰 후 투자 수익에 결정적인 영향을 미칠 수 있는 점을 가장 큰 리스크로 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 대전 시내 주거지 내 부동산: 대전광역시라는 입지적 이점을 가지며, 향후 도시 개발 및 지역 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 임차인 명도 및 재임대 가능성: 임차인 명도 협상 또는 보증금 처리 방안 마련 시, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 79,000,000원입니다. 최근 주변 실거래가 분석 결과, 유사 면적 및 건축 연도의 다세대주택이 60,000,000원에서 96,000,000원 사이에서 거래된 것으로 나타났습니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 보증금 75,000,000원을 고려할 때, 인수되는 보증금이 없다는 점(인수 보증금 합계 0원)을 감안하더라도 해당 임차인과의 명도 및 보증금 처리 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 이러한 잠재적 리스크를 고려하여, 감정가 수준 이하 또는 유사 거래 사례의 하한가 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 65,000,000원에서 75,000,000원 사이 로 제시합니다. 이는 임차인 관련 위험 요소를 감안한 보수적인 접근이며, 실제 입찰가는 임차인과의 협상 결과 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

1.9. 혐오시설 조사

대전광역시 중구 산성동 327-14번지 일원을 조사한 결과, 직접적으로 인접하거나 인근에 위치한 혐오시설(쓰레기 소각 시설, 납골당, 화장장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 대전 지역에서 쓰레기 자동집하시설('크린넷')의 운영 문제 및 폐기물 소각 시설 설치 추진 사례가 보도된 바 있으나, 본건 물건지와 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다. 전반적으로 주거 지역으로서의 입지를 유지하고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.