나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600961 [1] 세종특별자치시 한솔동 947 첫마을아파트 301동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한우리 · 평가일 2026.05.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 한솔동 소재 "참샘초등학교" 남동측 인근에 위치하는 행정중심복합 도시내 아파트로서, 주위는 대단위 아파트단지, 관공서, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 아파트지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장, BRT 정류장 및 간선도로와의 접근성 등을 감안시 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 27층 중 제11층 제1101호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 일부 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 샷시창호임

이용상태

본건은 주거용(아파트)으로 방, 욕실, 주방, 거실 등으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 전기설비, 소화전설비, 지하주차장, E/V설비, 기타설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필 일단의 부정형의 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건은 서측의 포장된 도로를 주진입로로 차량진출입 가능하며, 단지내 도로 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(1):제2종일반주거지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로1류 (폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(세종 한솔동 고분군)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호) (2):제2종일반주거지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 소로3류 (폭 8m 미만)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합),가축 사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화 환경보존지역(세종 한솔동 고분군)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,중점경관관리 구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 이용상태 등은 이해관계인의 부재로 외부관찰 및 주변의 탐문, 관련공부 등에 의하여 표준적으로 평가하였는바 실제와 상이할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시기 바람. 2) 임대관계 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600961 (1)

소재지: 세종특별자치시 한솔동 947 첫마을아파트 301동 11층 1101호

용도: 아파트

감정가: 732,000,000원

토지면적: 67.40㎡ (약 20.39평)

건물면적: 84.91㎡ (전용면적, 약 25.68평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOO (농협)

2. 입지조건

본 물건은 세종특별자치시 한솔동 소재 "참샘초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 대단위 아파트 단지, 관공서, 각종 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하는 아파트 밀집 지역으로 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 BRT 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하고 간선도로와의 접근성도 우수하여 전반적인 교통 상황은 무난합니다.

서측으로 포장된 도로를 주 진입로로 사용하며, 단지 내 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 중로1류, 중로2류, 소로3류 도로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(세종 한솔동 고분군), 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2020년 10월 29일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당 (을1) 입니다.

이하 모든 권리는 말소기준권리보다 늦게 설정되었거나 임의경매로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,107,200,000원입니다.

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원이며, 임차인의 권리관계는 현재 미상입니다.

이는 이해관계인의 부재로 외부 관찰 및 주변 탐문, 관련 공부 등을 토대로 표준적으로 평가되었기 때문이며, 실제와 상이할 수 있으므로 경매 참여 시 반드시 재확인하여야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

지상권 (현재 등기상 해당 사항 없음)

4. 상권분석

본 물건이 소재한 한솔동은 행정중심복합도시의 초기 개발 지역으로, 대규모 아파트 단지가 형성되어 있으며, 관공서, 다양한 근린생활시설, 학교, 공원 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

BRT 정류장이 인접해 있어 세종시 내 주요 지역으로의 이동이 용이하며, 주변 상업시설과의 연계성도 양호한 편입니다.

5. 생활정보

본 물건은 주거용 아파트로, 내부 구조는 방, 욕실, 주방, 거실 등으로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 기본적인 급배수, 위생, 전기, 소화전, 지하주차장, 엘리베이터 설비 등을 갖추고 있습니다.

인근에 참샘초등학교 등 교육시설이 있으며, 각종 근린생활시설과 공원이 가까이 있어 주거 환경이 쾌적합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 불확실성: 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 임대차 관계가 미상으로 확인되어 실제 점유 현황 및 명도 관련 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 경매 참여 전 반드시 현장 조사 및 관련 정보 확인이 필요합니다.

* 높은 채무 총액: 총 채무액이 1,107,200,000원으로 감정가 732,000,000원 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 낙찰 후에도 채무 관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성을 시사합니다.

* 과거 환경 문제: 과거 해당 지역(첫마을, 한솔동)에서 폐기물연료화시설 및 수질복원센터 운영과 관련하여 악취 문제가 제기되었던 이력이 있습니다. (2018년 5월 기사 기준 개선 공사 진행 중이었으며, 현재 상황은 별도 확인 필요). 이러한 환경적 요인이 주거 만족도에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 한솔동의 계획된 신도시 지역에 위치하며, 초등학교, BRT 정류장, 근린생활시설 등 우수한 입지조건과 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 다만, 높은 총 채무액, 불확실한 임대차 관계, 그리고 과거 환경 문제 이력이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 이러한 리스크 요인을 면밀히 검토한 후 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 행정중심복합도시 내 위치: 세종시의 핵심 지역으로, 향후 도시 발전 가능성이 있습니다.

* 우수한 생활 인프라: 초등학교, BRT, 상가, 공원 등이 밀집하여 주거 편의성이 높습니다.

* 계획된 도시 구조: 체계적으로 조성된 신도시의 장점을 누릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 732,000,000원보다 낮게 산정하는 것을 권장합니다. 특히, 임대차 관계의 불확실성, 높은 채무 총액, 과거 환경 문제 등의 잠재적 리스크를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 권리 분석, 현장 조사, 주변 시세 분석 등을 종합적으로 고려한 추가적인 컨설팅이 필요합니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 순수 부동산 가치와 제반 비용, 예상 명도 비용 등을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.