나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31165 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 17-8 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR · 평가일 2026.05.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 도당동 소재 '도당중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 중소 규모의 공장 및 창고 등으로 형성된 공업지대로서, 제반 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진ㆍ출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등, 대중교통 여건은 대체로 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, "공업용" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

동측으로 세로의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립, 다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

제시목록 외의 물건

"건축물현황도" 및 "평가의견" 참조

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 없음

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 공장 건물로서, (사용승인일자: 1989.07.11./ 3층 증축일자 : 2002.08.07.) - 외 벽: 드라이비트 마감 등 - 내 벽: 페인팅 마감 등 - 창 호: 샷시 창호 등임.

이용상태

공장 (1층~3층) 및 사무실 (지하층) 등으로 이용 중임.

설비내역

위생 설비 및 급,배수 설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

"평가의견" 및 "건물개황도" 등 참조.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임 대 관 계 : 미상임. 기 타 : 본건 일반건축물대장상에 등재되어 있는 건물 1층 경비실 부분은 등기사항 전부증명서상에는 기호2 건물의 1층에 합산되어 등기되어 있으나, 현황은 "멸실" 상태인바, 경매시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계,기구 및 제시외 건물(작업실, 창고 등) 각 포함. 1층 경비실은 현황 멸실 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

* 사건번호: 부천지원 2026타경31165 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 17-8 (신주소: 경기도 부천시 원미구 평천로825번길 9)

* 용도: 공장

* 감정가: 5,432,581,320원

* 토지면적: 770.90㎡ (약 233.22평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물면적: 1409.77㎡ (약 426.45평)

* 건물 제시외 면적: 144.60㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중소기업은행

* 특이사항: 중복사건, 토지거래허가구역

* 주의사항: 일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계,기구 및 제시외 건물(작업실, 창고 등) 각 포함. 1층 경비실은 현황 멸실 상태임.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본 물건은 경기도 부천시 도당동에 소재하며, '도당중학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 중소 규모의 공장 및 창고 등이 밀집된 공업지대로 형성되어 있습니다.

* 교통상황:

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 대체로 양호한 편입니다.

* 토지 형태 및 이용상태:

토지는 인접 필지와 비교하여 대체로 등고평탄한 세장형의 형태를 띠고 있으며, 현재 "공업용" 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태:

물건지의 동측으로 세로의 포장도로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본 물건지는 일반공업지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (외국인 등 토지거래허가구역, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택 등이며, 허가기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다).

3. 권리분석

* 등기부 요약:

본 물건의 등기사항에 따르면, 소유권은 대보기연주식회사에 있으며 1997년 6월 2일 매매로 이전되었습니다. 말소기준권리는 2021년 10월 21일 접수된 중소기업은행의 근저당권입니다.

말소될 것으로 예상되는 주요 권리들은 다음과 같습니다.

* 중소기업은행 근저당 (2021.10.21. 접수, 2,160,000,000원)

* 중소기업은행 근저당 (2023.06.15. 접수, 180,000,000원)

* 중소기업은행 근저당 (2023.10.26. 접수, 120,000,000원)

* 중소기업은행 근저당 (2024.03.15. 접수, 180,000,000원)

* 근로복지공단 가압류 (2026.01.29. 접수, 30,000,000원)

* 중소기업은행 임의경매 (2026.05.19. 접수, 2,192,349,914원, 본건 사건)

* 최성화 강제경매 (2026.06.08. 접수, 2026타경31329)

등기부상의 총 채권액은 토지 등기부 기준 약 26.4억원, 건물 등기부 기준 약 26.7억원입니다.

* 인수되는 권리:

말소기준권리보다 후순위에 해당하는 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라는 문구가 있으나, 구체적인 내용은 제공되지 않아 추가 확인이 필요합니다. 현재까지 제공된 정보로는 인수될 권리가 없어 보입니다.

* 임차인 현황:

임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상인 경우에도 잠재적 위험 요소가 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 부천시 도당동의 공업지대에 위치하고 있어, 주변으로 중소 규모의 공장 및 창고 시설이 다수 분포하고 있습니다. 이는 공장 운영을 위한 사업체들에게 유리한 환경을 제공할 수 있습니다. 전반적인 상권은 공업 지역의 특성을 따르며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

주변 시설에 대한 상세한 정보는 제한적이나, 본 물건지 인근에는 '도당중학교'가 위치하고 있습니다. 그 외 마트, 병원 등 일반적인 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다. 또한, 제공된 정보에 따르면 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본건(2026타경31165) 외에 2026타경31329 사건과 중복으로 경매가 진행되고 있습니다. 이는 사건 처리 과정 및 낙찰 이후 절차에 혼선이 발생할 수 있으므로, 진행 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 본 물건 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 특히 외국인 등이 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 등의 부동산을 거래할 경우 허가를 받아야 합니다. 허가 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 경매 진행 일정과 겹칠 수 있어, 취득 시점 및 절차에 대한 사전 확인이 필수적입니다.

* 1층 경비실 멸실: 건축물대장상에는 1층 경비실이 등재되어 있으나, 현황상 멸실 상태입니다. 이는 공부와 현황이 일치하지 않는 사항으로, 명도 및 건물 활용 계획 시 고려해야 할 부분입니다.

* 일괄매각 포함 물건: 공장 및 광업재단저당법에 따라 기계, 기구 및 제시외 건물(작업실, 창고 등)이 일괄 매각 대상에 포함되어 있습니다. 이는 매수자가 인수해야 할 물건의 범위가 넓다는 것을 의미하며, 현장 조사 시 상세한 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 정보에서 보증금 및 차임이 미상으로 되어 있어, 향후 명도 진행 시 예상치 못한 금전적 부담이나 법적 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 도당동에 위치한 공장으로, 770.90㎡의 토지와 1409.77㎡의 건물 면적을 가진 비교적 규모 있는 부동산입니다. 공업지대에 속해 있어 관련 업종 사업체 운영에 적합한 입지를 갖추고 있으며, 토지 및 건물 면적이 넓어 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다.

다수의 금융기관 근저당 및 경매 개시 결정이 등기되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위로 진행되는 권리들이므로 낙찰자는 권리관계가 정리된 상태의 물건을 인수할 것으로 예상됩니다.

다만, 토지거래허가구역 지정, 1층 경비실의 현황 멸실, 제시외 건물 및 기계 기구의 일괄 포함, 임대 관계 미확인 등은 경매 참여 전 반드시 확인하고 검토해야 할 사항입니다. 이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 접근한다면, 투자 가치를 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 인한 초기 투자 비용 절감: 공장 기계, 기구 및 제시외 건물(작업실, 창고 등)이 일괄 매각 대상에 포함됨에 따라, 추가적인 설비 투자 없이 즉시 가동 또는 활용이 가능할 수 있습니다.

* 공업지대 내 입지: 지역 산업 활동의 중심지에 위치하여 사업 운영에 필요한 인프라 접근성이 유리할 수 있습니다.

* 넓은 면적 활용: 토지 및 건물 면적이 충분하여, 사업 확장이나 다각화 등 다양한 운영 계획 수립이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

* 현장 방문을 통한 건물 내부 상태, 기계 및 기구의 현황, 제시외 건물의 실태, 멸실된 경비실의 정확한 위치 및 규모 파악

* 주변 공장 및 유사 부동산의 최근 실거래가 및 시세 조사

* 명도 가능성 및 예상 소요 시간, 명도 비용 추정

* 토지거래허가구역 지정에 따른 허가 절차 및 비용, 소요 시간 검토

* 공장 운영 전문가의 자문을 통한 기계/기구의 가치 평가 및 활용 방안 모색

이러한 종합적인 분석 결과를 바탕으로, 감정가 5,432,581,320원 대비 적정 낙찰률을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.