나이스옥션 법원경매 부천 2026타경151 [1] 경기도 김포시 대곶면 대명리 186-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해 · 평가일 2026.05.26

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상건물은 1994년11월08일 사용승인을 필한 조립식 조립식지붕 단층 농가주택으로서 구조 및 관리상태는 보통임. 외벽 : 벽돌쌓기 및 판넬마감. 내벽 ; 벽지도배, 일부 타일붙임. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 상·하수도시설, 심야전기에 의한 개별난방시설 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적및 건물개황도, 사진용지" 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 내역은 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2026타경151 (1)

소재지: 경기도 김포시 대곶면 대명리 186-2

용도: 단독주택 (농가주택)

감정가: 23,022,660원

토지면적: 0.00㎡

토지지분: 0㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 74.66㎡ (약 22.61평)

건물지분: 74.66㎡ (약 22.61평)

건물 제시외면적: 5.80㎡ (약 1.75평)

매각대상: 건물만 매각 (제시외 건물 포함)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOO (개인정보 보호)

채권총액: 0원 (등기부요약상)

말소기준권리: 주식회사금화로부터의 강제경매 (2026-05-11) 12,678,390원

건물 구조 및 상태:

1994년 11월 8일 사용승인된 조립식 조립식지붕 단층 농가주택으로, 구조 및 관리상태는 보통입니다. 외벽은 벽돌쌓기 및 판넬 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임, 창호는 샷시창호입니다.

기본적인 위생설비, 상하수도시설, 심야전기에 의한 개별난방시설이 구비되어 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 김포시 대곶면 대명리에 소재하고 있습니다. 대곶면은 김포시의 서쪽에 위치하며, 농경지와 공장지대가 혼재된 지역입니다.

주변에는 농가주택 및 소규모 공장, 창고시설 등이 혼재되어 있습니다.

대명항이 비교적 인접해 있으며, 과거 대명항 명칭을 김포항으로 변경하려는 움직임이 있었던 지역입니다.

생활 편의시설 접근성은 차량 이동이 필요하며, 서울 도심까지는 대중교통 이용 시 약 2시간 소요될 수 있습니다.

최근 김포 대곶면 일대에서 건설폐기물 무단 방치 등 환경오염 우려가 제기된 사례가 있으며, 전자폐기물 불법 처리 업체가 적발된 이력이 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 건물만 매각 대상이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

등기부상 말소기준권리는 주식회사금화의 강제경매 개시결정 등기(2026-05-11)입니다. 이보다 선순위인 권리는 없으며, 해당 경매개시결정으로 인해 등기부상 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 본 건은 "법정지상권"이 특이사항 및 특수물건정보에 명시되어 있으며, 물건명세서에도 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있습니다. 이는 건물 소유자가 토지 사용권을 확보해야 함을 의미하며, 법정지상권은 설정 시기와 관계없이 낙찰자가 인수해야 하는 권리입니다.

건물의 일부가 남측 인접지에 걸쳐(점유) 위치하는 것으로 조사되었습니다. 이는 토지 사용권 및 건물 위치와 관련된 추가적인 분쟁의 소지가 있음을 시사합니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원. 임대관계 내역은 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

제공된 주변 시세 정보는 "한스빌라"라는 다세대주택(빌라)의 최근 매매 사례이며, 본건은 단독주택(농가주택)으로 건물의 유형 및 건축 연도(본건 1994년, 한스빌라 1998-1999년)에서 차이가 있습니다.

따라서 해당 다세대주택 시세 정보는 직접적인 비교 분석에는 한계가 있습니다.

제공된 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다:

* 2026년 5월 12일 거래: 6,400만원 (전용면적 54.81㎡)

* 2026년 5월 6일 거래: 3,000만원 (전용면적 54.81㎡) - (추정상 저층 또는 특이사항 있을 가능성)

* 2026년 3월 18일 거래: 8,000만원 (전용면적 77.06㎡)

이 사례들을 볼 때, 인근 다세대주택의 시세는 대략 3천만원에서 8천만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 2,302만원으로, 동종 물건이 아니라는 점을 감안하더라도 매우 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

본 물건은 단독주택(농가주택)으로, 조용한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

기본적인 생활 인프라(상하수도, 난방 등)는 갖추어져 있습니다.

주변에 농경지와 소규모 공장, 창고 등이 혼재되어 있어 전원생활과 유사한 환경을 기대할 수 있습니다.

다만, 김포 대곶면 일대의 공장 밀집 지역 특성상 소음이나 분진 등의 영향을 받을 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권 인수: 본 건은 법정지상권이 성립될 수 있으며, 이는 낙찰자가 토지 사용료(지료)를 지급해야 하거나 건물 철거 등의 문제에 직면할 수 있는 가장 큰 위험 요소입니다.

* 건물 위치 문제: 건물의 일부가 인접지에 걸쳐 있는 것으로 조사되어, 토지 사용 경계 및 건물 경계에 대한 분쟁 가능성이 있습니다.

* 토지 미소유: 본 건은 건물만 매각 대상이므로, 건물 소유자는 해당 건물이 위치한 토지를 소유하지 않습니다. 따라서 토지 사용권을 확보하기 위한 별도의 노력이 필요합니다.

* 건축 연도 및 노후화: 1994년 건축된 건물로, 연식이 30년 이상 되어 건축물 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 환경: 공장 및 창고 시설이 혼재된 지역으로, 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 과거 폐기물 관련 불법 행위 적발 사례가 있어 환경 오염에 대한 우려가 존재합니다.

* 시세 비교의 어려움: 제공된 시세 정보가 다세대주택으로, 본건 단독주택과 직접적인 비교가 어렵습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 감정가가 매우 낮게 책정되었으나, 법정지상권 성립 가능성, 건물의 일부가 인접지에 걸쳐 있는 문제, 건물만 매각 대상인 점 등 심각한 법적, 물리적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 법정지상권은 낙찰자가 토지 소유자와의 관계를 해결해야 하는 중대한 부담으로 작용할 것입니다. 건물 위치 문제 또한 추가적인 법적 분쟁을 야기할 수 있습니다. 이러한 복합적인 위험 요소를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 본 건의 감정가는 23,022,660원으로, 주변 유사 물건(다세대주택)의 시세 대비 매우 낮은 편입니다.

* 토지 관련 문제 해결 시 잠재적 가치 상승: 법정지상권 및 토지 사용권 문제를 성공적으로 해결할 경우, 건물의 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 이는 매우 어렵고 비용이 많이 드는 과정일 수 있습니다.)

9. 예상 입찰가

본건은 법정지상권 성립 가능성, 건물 위치 문제, 건물만 매각 대상인 점 등 매우 높은 위험 요소를 가지고 있습니다. 따라서 일반적인 경매 투자와는 달리, 이러한 위험을 감수하고 낙찰받는다고 가정했을 때의 입찰가를 산정해야 합니다.

감정가: 23,022,660원

주변 다세대주택 시세 (참고용): 30,000,000원 ~ 80,000,000원 (건물 유형, 연식, 면적 다름)

법정지상권 등으로 인한 토지 사용권 확보의 불확실성과 제반 비용을 고려할 때, 보수적인 접근이 필수적입니다. 감정가의 80% 수준인 약 18,000,000원에서, 위험 감수 수준에 따라 최대 25,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

다만, 이러한 예상 입찰가는 시장 상황 및 낙찰자의 위험 감수 능력에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 법정지상권의 구체적인 내용과 토지 사용권 확보 방안에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.