나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503967 [1] 인천광역시 계양구 귤현동 485-10 가온해 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인일 · 평가일 2026.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 귤현동 소재 "귤현초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 학교 및 공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 4층401호［복수층｛상층(5층),하층(4층) ｝］로서, 외벽 : 치장타일 마감 등. 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등. 창호 : 샷시 창호 등. (사용승인일 : 2016.04.05)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비. 난방설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 6m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(귤현(구획정리)), 가축사육제한구역(2026-04-02) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천북부교육지원청(510-5491))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경503967 (1)

* 소재지: 인천광역시 계양구 귤현동 485-10 가온해 4층401호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 4층401호 (사용승인일: 2016.04.05)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 213,000,000원

* 토지 면적: 49.78㎡ (약 15.06평)

* 토지 지분: 49.78㎡ (약 15.06평)

* 건물 면적: 59.34㎡ (약 17.95평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 계양구 귤현동 소재 "귤현초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건은 다세대주택 등 공동주택, 학교, 공원 등으로 형성된 주거 밀집 지역에 자리하고 있습니다.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건 서측으로 노폭 6m 내외의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 한국자산관리공사(갑6, 가압류, 2022.08.09 접수)

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 이에 따라 갑4(소유권이전), 갑6(가압류), 갑7(압류), 갑8(강제경매)은 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 특별한 이견이 없는 한, 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권(을1)은 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 소멸될 것으로 예상되나, 최종 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(HUG) (김준혁)

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자등록일: 2022-03-18

* 확정일자: 2022-02-21

* 배당신고일자: 2024-04-23

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경 관련 내용이 있으나, 권리분석상 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 15일 거래 (인천 부평구 귤현동 497-4): 2015년식 다세대주택, 전용면적 39.6㎡, 거래가 130,000,000원 (평당 약 1,085만원)

* 2026년 7월 13일 거래 (인천 계양구 귤현동 498-11): 2011년식 다세대주택, 전용면적 47.8㎡, 거래가 135,000,000원 (평당 약 933만원)

* 2026년 7월 2일 거래 (인천 검단구/서해구 귤현동 510-3): 2010년식 다세대주택, 전용면적 53.26㎡, 거래가 159,000,000원 (평당 약 987만원)

* 본건(가온해) 건물 정보:

* 건축년도: 2016년 4월 5일 사용승인 (비교적 신축)

* 면적: 건물 면적 59.34㎡ (약 17.95평)

* 시세 평가:

* 주변 유사 연식 및 면적의 다세대주택 시세는 평당 약 930만원 ~ 1,080만원 수준입니다.

* 본건은 2016년식으로 비교적 신축에 속하며, 건물 면적 17.95평을 기준으로 산정 시, 평당 1,000만원 적용 시 약 179,500,000원, 1,050만원 적용 시 약 188,475,000원이 예상됩니다.

* 감정가 213,000,000원 대비 약 84%~89% 수준에 해당합니다.

5. 생활정보

* 주거 편의: 귤현초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 우수하며, 주변 공원 등 녹지 공간을 이용하기 좋습니다.

* 생활 인프라: 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지 이용 계획 및 제한 사항:

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(귤현(구획정리))

* 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역(공항시설법)

* 상대보호구역(인천북부교육지원청)

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25.) (외국인 등 주택용도 취득)

* 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있으며, 특히 토지거래허가구역 지정 기간 만료 시점 확인이 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경:

* HUG가 채권자이자 임차인으로 등장하며, 보증금 240,000,000원, 차임 0원에 대한 임차권(을1)이 등기되어 있습니다.

* 이는 HUG 보증보험 가입 주택에서 발생한 전세금 반환 보증 관련 채권으로 추정됩니다.

* 등기부에는 '말소'로 되어 있고, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 설명에서도 'HUG의 말소동의 확약서가 제출됨'이라고 명시되어 있어, 원칙적으로 매각으로 소멸되어 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 그러나 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 반복적으로 언급되는 점은, 혹시 모를 인수 여부 또는 추가적인 절차나 서류 확인이 필요할 수 있음을 시사합니다. 이에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않은 부분이 있어, 실제 거주 현황 등 추가 확인이 필요합니다.

* 주변 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 검색 결과만으로는 본 건 인근에 혐오시설이 위치한다는 명확한 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 계양구 귤현동의 신축급 다세대주택으로, 주변 환경 및 교통이 비교적 양호합니다.

* 감정가는 213,000,000원이나, 최근 실거래가 분석 시 유사 물건 대비 다소 높은 감정가로 판단됩니다.

* HUG 관련 임차권 등기 및 '인수조건 변경'이라는 특이사항은 권리분석상 인수 금액은 0원으로 예상되지만, 관련 서류 및 절차에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2016년식) 다세대주택으로 상품성이 양호합니다.

* 귤현초등학교 인근으로 교육 환경이 뛰어나 실수요자 접근성이 좋습니다.

* HUG 관련 권리관계 정리가 확실하다면, 시세 대비 저가 낙찰의 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수되는 보증금: 0원 (HUG 말소 동의 확약서 제출 확인 시)

* 건물 면적: 59.34㎡ (약 17.95평)

* 주변 시세 (평당): 약 930만원 ~ 1,080만원

* 산정 범위 (보수적 접근):

* 최저가 (평당 950만원 적용): 17.95평 * 950만원 = 약 170,525,000원

* 적정가 (평당 1,000만원 적용): 17.95평 * 1,000만원 = 약 179,500,000원

* 상단가 (평당 1,050만원 적용): 17.95평 * 1,050만원 = 약 188,475,000원

* 감정가 대비 낙찰가율 70~80% 수준을 고려하여, 본건의 경우 170,000,000원 ~ 185,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 단, HUG 인수조건 변경에 대한 최종 확인 및 법원 현황 조사 내용을 반드시 참고하여 입찰가격을 최종 결정해야 합니다.

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