나이스옥션 법원경매 인천 2026타경504029 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 624-8 다동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원 · 평가일 2026.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역 미추홀구 주안동 소재 "인천기계공업고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통사정은 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

벽돌조 슬래브위 기와지붕 3층중 3층 302호로서 외벽 : 타일 및 시멘트 몰탈위 페인트 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 창호 : 샷시 이중창 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 다세대주택건물부지로 인접도로와 등고함.

인접 도로상태등

남서측포장도로에 접하여, 본건까지 차량출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경504029 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 624-8 다동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 100,000,000원

토지면적: 29.19㎡ (약 8.8평)

건물면적: 43.16㎡ (약 13.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축년도: 1990년 (사용승인일 1990.11.12 기준)

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치하며, "인천기계공업고등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남서측으로 포장된 도로와 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건과 관련된 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

- 갑19: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2026.05.20)으로 본 경매가 개시되었습니다. 이는 말소기준권리입니다.

- 을14: 주택임차권 (김도해, HUG)이 등기되어 있으나, 대항력이 없으며(HUG 관련 권리인 것으로 추정) 말소 예정인 것으로 보입니다. (채권자인 HUG가 본 경매를 신청함)

- 임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-02

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 명도 시 주의가 필요합니다.

* 임차인: 김영준

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-02

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 명도 시 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (김도해)

보증금: 100,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-21

확정일자: 2022-01-24

배당신고일자: 2024-05-28

대항력: 없음

비고: 대항력이 없는 임차인으로, 본 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수 보증금은 0원으로 분석됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인(김 , 김영준)의 경우, 보증금이 0원으로 기재되어 있음에도 실제 거주하고 있을 가능성이 있으므로, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있음을 유의해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주거 지역으로서의 특성을 가지며, 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

인근에 인천기계공업고등학교가 위치하고 있으며, 대중교통 이용이 편리한 입지입니다. 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 제공된 정보 내에서는 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 보증금 0원임에도 대항력이 있는 임차인(김 , 김영준)이 거주 중인 점은 명도 과정에서의 변수입니다. 보증금이 없더라도 명도에 시간과 노력이 소요될 수 있습니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)와의 인수 조건 변경 관련 사항은 정확한 내용을 확인하고 계약 시 반영해야 합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역 외 다수의 규제지역에 포함되어 있어 향후 재산권 행사 시 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억원입니다. 입지는 일반적인 주거지역으로 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 권리 분석상 대항력 있는 임차인이 보증금 0원으로 존재하고, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있어 명도 및 계약 시 세심한 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 주거 밀집 지역 내 입지로 안정적인 주거 수요 기대.

* 대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이므로, 명도 완료 시 인수되는 금전적 부담이 적을 수 있음.

* 부동산 강제 경매로, 절차에 따라 권리가 정리될 가능성이 높음.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 유사 건물들의 거래가는 8,200만원에서 12,200만원 사이를 형성하고 있습니다. 본건과 유사한 연식 및 면적의 건물(1993년식, 43.33㎡, 3층)이 8,200만원과 9,000만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 시장 가치는 8,500만원에서 9,500만원 수준으로 추정됩니다.

감정가(100,000,000원) 및 최근 거래가격을 고려하고, 명도 리스크를 감안할 때, 예상 입찰가는 90,000,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 입찰 전 현장 확인 및 임차인 관련 추가 정보 수집을 통해 최종 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.