나이스옥션 법원경매 인천 2026타경430 [1] 인천광역시 서구 오류동 410-104 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤창구 · 평가일 2026.05.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단오류역" 남서측 인근에 위치하고 부근은 단독주택,근린생활시설,공장 등이 소재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

1필지 대체로 사다리꼴에 가까운 토지로 주택의 건부지로 이용되고 있음.

인접 도로상태

남서측으로 로폭 약12m의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역,성장관리계획구역(공업형),소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)).

제시목록 외의 물건

"건물감정평가요항표" 참조

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

"건물감정평가요항표" 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

1983년 개축된 시멘트 블럭조 기와지붕 단층 주택건물로 외벽:몰탈위 페인팅 및 타일붙임마감등 창호:샤시창호등

이용상태

주택으로 이용되고 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비,태양광설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 아래와 같이 제시외 건물이 소재하고 있음. ㄱ)판넬조 판넬지붕단층,현관등:2×2= 약 4㎡ ㄴ)판넬조 판넬지붕단층,창고등:1×2.8= 약 2.8㎡

공부와의 차이

본건 건물은 1983년 개축된 건물로 의뢰 목록 및 건축물대장상 67.9㎡로 등재되어있으나 실측면적은 약89.4㎡로 상이한 바 경매진행시 재확인을 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물포함
-건물 면적은 공부상 67.9㎡이나, 실측면적은 약89.4㎡로 상이하고 실측면적으로 평가

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경430 (1)

소재지: 인천광역시 서구 오류동 410-104

용도: 단독주택

감정가: 184,162,600원

토지면적: 117.00㎡ (약 35.38평)

건물면적: 공부상 67.90㎡ (약 20.54평), 실측면적 약 89.4㎡ (약 27.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 공유물분할을위한경매(부동산)

채권자: 조OO

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 오류동에 위치하며, 지하철 검단오류역에서 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변은 단독주택, 근린생활시설, 공장 등이 혼재되어 있는 지역으로, 지역 특성상 주거와 산업 시설이 공존하는 환경입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준으로, 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

본건 토지는 대체로 사다리꼴 형태이며, 주택의 건부지로 이용 중입니다.

남서측으로는 폭 약 12m의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 자연녹지지역, 성장관리계획구역(공업형), 소로1류(폭 10m~12m)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등의 주택용도 취득에 한정되는 조건입니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리인 2026년 5월 19일자 조미심의 임의경매 개시결정(갑32)보다 선순위 권리는 존재하지 않습니다.

본 경매는 공유물분할을 위한 경매로, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

단, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권 개요가 명시되어 있으나, 상세 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다. (다만, 등기부 요약상 별도 지상권 등기 내역은 보이지 않습니다.)

임차인 현황: 인수할 보증금 합계가 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

건물 등기부상에서도 말소기준권리보다 선순위 권리는 확인되지 않으며, 역시 매각으로 인해 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

전반적으로 권리 관계는 명확하며, 인수 부담이 적은 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 오류동 지역은 검단오류역을 중심으로 개발이 진행되고 있으며, 주변에 공업 시설과 주거 시설이 혼합되어 있는 지역입니다.

근린생활시설이 산재해 있어 기본적인 상업 기능은 갖추고 있습니다.

본건은 단독주택으로서, 주변의 공장 및 기타 시설들과 어우러져 있습니다.

향후 검단 지역의 개발 계획에 따라 지역 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

본건은 단독주택으로, 건축물대장상 면적과 실측 면적에 차이가 있어 실제 이용 면적이 더 넓습니다.

건축물은 1983년에 개축된 시멘트 블럭조 기와지붕 단층 주택이며, 주택으로 이용되고 있습니다.

위생 및 급배수 설비, 태양광 설비 등이 갖추어져 있습니다.

제시외 건물(판넬조 현관, 창고)이 있어 실제 사용 면적은 제시된 공부상 면적보다 더 넓습니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

주변에 공장 등이 소재하고 있어 쾌적한 주거 환경을 기대하기는 어려울 수 있으나, 역세권 인근으로 교통 편의성은 확보되어 있습니다.

이 지역에서 최근 거래된 다세대 주택의 경우, 전용면적 57~70㎡ 기준으로 2025년 6월 13억 5천만원에서 2026년 1월 15억 5천 5백만원에 거래되었습니다. 본건은 단독주택으로 직접적인 비교는 어렵지만, 해당 지역의 전반적인 시세 수준을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 주택용도 취득에만 해당하여 내국인에게는 직접적인 제한 사항이 아닙니다.

주변에 공장 등이 소재하고 있어 소음, 공해 등 환경적인 요인이 거주 만족도에 영향을 줄 수 있습니다.

건물 면적의 공부상 수치와 실측 면적 간 차이가 약 21.5㎡ (약 6.5평) 정도 발생하여, 경매 진행 시 재확인이 필요한 부분입니다. (감정평가 시 실측면적으로 평가되었으므로 이 자체는 큰 리스크는 아니나, 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.)

본건은 공유물분할을 위한 경매로, 소유권자들 간의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 오류동에 위치한 단독주택으로, 검단오류역 역세권 인근에 자리하고 있어 교통 및 입지적 이점을 가지고 있습니다.

토지면적이 117㎡로 비교적 넓고, 실측 건물 면적 또한 공부상 면적보다 커 실사용 가치가 높습니다.

더불어, 임차인 인수 부담이 전혀 없고 권리 관계가 명확하여 안정적인 낙찰이 예상됩니다.

다만, 주변 공장 지역과의 혼재로 인한 생활 환경적인 부분과 건물 면적의 공부상 차이는 사전에 충분히 고려해야 할 요소입니다.

공유물분할 경매라는 특성을 고려하더라도, 현재 감정가 수준에서 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

역세권 인근 입지로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

넓은 토지 면적과 실측 면적 기준의 건물 면적 보유로 실사용 가치 높음.

인수 부담 없는 권리 관계 및 임차인 부재로 명확한 투자 가능.

1983년 건축물이나, 주기적인 개축 및 설비(태양광 등) 보유.

9. 예상 입찰가

감정가는 184,162,600원입니다.

제공된 주변 다세대 주택 시세(13억 5천만원 ~ 15억 5천 5백만원)를 참고할 때, 단독주택으로서의 토지 가치를 고려하면 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

인수할 보증금이 없고 권리 관계가 명확하므로, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 시작하여 약 10% 내외 상승을 고려한 190,000,000원에서 200,000,000원 사이를 적정 범위로 예상합니다.

다만, 최종 입찰가는 현장 조사, 주변 시세 재확인, 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.