나이스옥션 법원경매 인천 2026타경504034 [1] 인천광역시 서구 공촌동 307-38 서보주택 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2026.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 공촌동 소재 "공촌초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 및 각급 학교 등으로 구성되어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 지하철2호선 아시아드경기장역 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

건물의 구조 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호로서, (사용승인일 : 2000.10.04) -외벽 : 드라이비트 마감 등, -창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

이용상태 : 다세대주택으로 이용 중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 장방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외, 동측으로 노폭 약 9m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경504034 (1)

소재지: 인천광역시 서구 공촌동 307-38 서보주택 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 143,000,000원

토지면적: 23.75㎡ (약 7.18평)

토지지분: 23.75㎡ (약 7.18평)

건물면적: 59.68㎡ (약 18.05평)

건물지분: 59.68㎡ (약 18.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 공촌동 소재 "공촌초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 및 각급 학교 등으로 구성되어 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 2호선 아시아드경기장역 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

건물의 구조

건물의 구조는 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호이며, 사용승인일은 2000년 10월 4일입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등, 창호는 새시 창호 등입니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 장방형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외, 동측으로 노폭 약 9m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

3. 권리분석

말소기준권리

인천지방법원 2026타경504034 강제경매개시결정 (매각으로 말소 예정)

총 등기부채권액

115,000,000원

임차인 현황

* 임차인: 장

* 보증금: 115,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020년 7월 28일

* 확정일자: 2020년 7월 7일

* 배당신고일자: 2024년 8월 21일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차권은 매각으로 인해 말소 예정이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

집합건물 등기부 요약

* 소유권 이전 (갑구): 송상호, 공순옥, 한승호 순으로 등기되었습니다.

* 주택임차권 (을구): 장현진 (금액 115,000,000원, 전입 2020.07.28, 확정 2020.07.07) - 말소 예정

* 강제경매 (을구): 주택도시보증공사 (금액 115,000,000원) - 말소기준권리

4. 상권분석

주변 환경

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 아파트, 다세대 주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재되어 있어 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교통 접근성

지하철 2호선 역세권 및 다수의 버스 노선이 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

지역 개발 가능성

제2종일반주거지역 및 지구단위계획구역(연희3지구)에 해당하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

편의시설

인근에 공촌초등학교가 소재하며, 주거지 특성상 기본적인 근린생활시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

교육시설

공촌초등학교가 북동측 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

기타

인근에 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등이 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역

본건 소재지는 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25.). 현재 허가 기간 만료가 임박했으나, 경매 당시에는 제한사항에 해당되었습니다.

건축 연차

2000년 사용승인된 건물로 약 26년 경과하였으며, 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

감정가 대비 시세

제공된 최근 매매 정보와 비교 시, 본건의 감정가(143,000,000원)가 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 분석됩니다. 상세 내용은 '예상 입찰가' 섹션 참조.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 공촌동에 위치한 다세대주택으로, 학교 및 교통시설이 인접하여 기본적인 주거 여건은 양호한 편입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되는 상태이며, 인수해야 할 보증금이 없는 것이 큰 장점입니다. 다만, 감정평가액이 최근 실거래가 대비 다소 높게 평가된 점, 토지거래허가구역 지정 이력 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

권리관계 특이사항 없음

말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 별도의 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사 관련 임차권이 말소 예정이며, 인수 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

주거 환경

학교가 인접하고 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석

건물 면적: 59.68㎡ (약 18.05평)

감정가: 143,000,000원 (약 792,240원/평)

최근 매매 사례 (2026년 1월):

* 71.46㎡ (약 21.62평): 140,000,000원 (약 647,500원/평)

* 34.48㎡ (약 10.43평): 53,000,000원 (약 508,150원/평)

* 39.46㎡ (약 11.94평): 75,000,000원 (약 628,140원/평)

제공된 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 본건과 유사한 지역 내 거래가격을 감안할 때, ㎡당 평균 매매가는 약 1,865,000원 수준으로 추정됩니다.

이를 본건 면적(59.68㎡)에 적용 시, 예상 시세는 약 111,280,000원 (1.11억원) 수준으로 산출됩니다.

이는 본건 감정가(143,000,000원) 대비 약 78% 수준으로, 감정가가 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가

본건의 감정가는 143,000,000원이며, 일반적으로 경매 물건은 감정가의 70~80% 수준에서 입찰이 진행되는 경향이 있습니다.

시장 조사 결과에 따른 예상 시세(약 1.11억원)와 최소 입찰 가능 금액(감정가 70% = 100,100,000원)을 고려할 때, 낙찰을 목표로 하신다면 110,000,000원 ~ 120,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

경쟁 상황 및 최종적인 물건 가치 판단에 따라 입찰가는 유동적일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.