나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503972 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 331-5 삼성타워 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이화 · 평가일 2026.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 ‘부개서초등학교’ 서측에 위치하는 부동산으로서, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 소재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 "지하철 수인분당선 숭의역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 제7층 제701호로서, (사용승인일 : 2016.7.13.) 외 벽 : 판넬 붙임 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서, 오피스텔로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 중로와 접하고, 동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 인천지방법원 2026타경503972 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 331-5 삼성타워 7층 701호

용도: 오피스텔

감정가: 242,000,000원

토지면적: 14.20㎡ (약 4.3 평)

건물면적: 83.16㎡ (약 25.16 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

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* 위치: 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 ‘부개서초등학교’ 서측에 위치합니다.

* 주변 환경: 오피스텔, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 수인분당선 숭의역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

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* 건물 등기부 현황:

* 소유권보존, 소유권이전 등기가 순차적으로 이루어졌으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경503972)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임이랑)

* 보증금: 267,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 05월 26일

* 확정일자: 2022년 04월 27일

* 배당신고일자: 2024년 06월 20일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경.

* 권리 분석 요약:

* 임차인 임이랑 씨는 대항력이 없으며, HUG(주택도시보증공사)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

* 따라서 낙찰자가 인수하게 되는 임차인의 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

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* 본 물건이 위치한 숭의동 일대는 주거와 상업 기능이 복합된 지역으로, 오피스텔 및 주거 시설과 함께 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 숭의역 인근으로 유동인구가 형성될 수 있으며, 주변 상권은 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상점 및 서비스 업종이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

* 대규모 상업 시설과의 거리가 있어 중심 상권으로 보기에는 한계가 있으나, 지역 내에서는 안정적인 수요를 확보할 수 있는 입지입니다.

1.4. 생활정보

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* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 대형마트나 백화점 등은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 교육시설: 서측에 부개서초등학교가 위치해 있으며, 주변에 중고등학교 및 기타 교육 시설이 분포하고 있습니다.

* 의료시설: 종합병원 등 대형 의료기관 이용 시에는 차량 이동이 필요할 수 있으나, 지역 내 의원급 의료 시설은 접근 가능합니다.

* 공공시설: 미추홀구청 등 관공서 이용이 가능하며, 도서관 등 문화시설 이용은 별도 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* HUG 인수조건 변경: 임차인과의 보증금 관련 사항이 HUG 인수조건 변경으로 정리되었으나, 관련 서류를 재확인하여 명확히 파악해야 합니다. (현재 권리분석상 인수 부담 없음)

* 토지이용계획상 제한: 본 물건은 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)에 해당하므로, 향후 토지 이용 및 거래 시 관련 법규를 준수해야 합니다. 특히 토지거래계약허가구역 지정기간(2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)을 유의해야 합니다.

* 감정가와 시세 차이: 현재 제공된 최근 매매 사례를 분석할 때, 본 건의 감정가(242,000,000원)와 실제 거래 시세(약 152,000,000원 ~ 159,000,000원) 간 상당한 차이가 발생하고 있습니다. 이는 향후 낙찰가 산정에 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설이 있는지 여부는 추가적인 현장 조사 및 지도 검색을 통해 반드시 확인해야 합니다. (현재 제공된 정보와 일반적인 검색으로는 특별한 혐오시설 정보가 확인되지 않았으나, 입찰 전 최종 확인 필수)

1.6. 종합 의견

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본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치한 오피스텔로, 숭의역 역세권에 자리하고 있어 교통 여건이 양호한 편입니다. 2016년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 임차인 관련 권리 관계가 명확하게 정리되어 있어 인수 부담이 없는 것이 큰 장점입니다. 또한, 토지/건물 일괄매각으로 진행되어 권리 분석이 단순합니다. 다만, 감정가와 실거래가 간의 상당한 괴리가 존재하므로, 시장 시세에 기반한 보수적인 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 명확한 권리 관계: 대항력 있는 임차인이 없고, HUG와의 계약 조건 변경으로 낙찰 후 별도의 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 양호한 교통 환경: 지하철 숭의역과 인접하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 비교적 신축 건물: 2016년에 준공되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 별도의 명도나 분쟁의 소지가 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

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본 건의 감정가는 242,000,000원이나, 제공된 최근 매매 사례(2024년 8월, 2025년 4월)에 따르면 유사 면적의 오피스텔이 약 120,000,000원에서 138,250,000원 사이에 거래된 것으로 나타났습니다. 이는 제곱미터당 약 1,830,000원에서 1,910,000원 수준입니다.

본 건의 건물 면적 83.16㎡를 기준으로 시세 환산 시, 약 152,500,000원에서 158,700,000원 정도의 시세 범위를 예상해 볼 수 있습니다.

감정가와 시세 간의 상당한 차이(약 8,000만원 이상)는 본건의 입찰가 산정에 매우 중요한 요소입니다. 보수적인 투자 관점에서는 시세 데이터를 기반으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 대비 할인율을 적용하거나, 시세 범위를 상회하는 수준에서 경쟁을 고려하여 결정해야 합니다.

* 시장 시세 기반 예상가: 약 150,000,000원 ~ 170,000,000원

* 전략적 입찰가 범위 제안: 감정가를 고려하되, 시세와의 괴리를 반영하여 190,000,000원 ~ 210,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 유찰 빈도, 현장 분위기, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 중요합니다. 시세보다 높은 감정가는 경매 초기에 낙찰가를 끌어올릴 수 있으므로, 감정가 하락을 기다리는 전략도 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.