나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502185 [1] 인천광역시 남동구 만수동 1-38 해오름팰리스 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2026.05.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "동인천고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내 5층 502호로서, 외벽 : 벽돌타일 붙임 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감, 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 공동주택(제2종근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 주변으로 포장도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동 구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

현관에 전기사용계약해지 및 수도 단수 안내문이 붙어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2026타경502185 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 남동구 만수동 1-38 해오름팰리스 5층502호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

107,000,000 원

1.5. 면적 정보

1.5. 1. 토지면적

21. 63㎡ (약 6.55평)

1.5. 2. 토지지분

21. 633426966292134㎡ (약 6.55평)

1.5. 3. 건물면적 (전용면적)

46. 18㎡ (약 13.96평)

1.5. 4. 건물지분

46. 18㎡ (약 13.96평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 현관에 전기사용계약해지 및 수도 단수 안내문 부착

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "동인천고등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 임야, 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 근거리에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통입니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 5층 502호이며, 외벽은 벽돌타일, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 샷시로 마감되었습니다.

2.4. 이용상태

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 공동주택(제2종근린생활시설) 건부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로상태

본건 주변으로 포장도로가 접해 있습니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 한정)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 7월 18일 접수된 하나카드의 가압류입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

매각으로 인하여 을구 3번의 주택임차권(강민준, 보증금 145,000,000원)이 소멸될 예정입니다. [cite:APP3]

3.3. 인수되는 권리

물건명세서 상 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어, 낙찰자가 인수하는 임차 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

3.4. 임차인 현황

3.4. 1. 임차인

주택도시보증공사(강민준)

3.4. 2. 보증금

145,000,000원

3.4. 3. 차임

0원

3.4. 4. 전입일자

2021-08-20

3.4. 5. 확정일자

2021-07-02

3.4. 6. 배당신고일자

2023-09-22

3.4. 7. 대항력

없음

3.4. 8. 비고

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권. (단, 말소 동의 확약서 제출로 인수 보증금 없음)

3.5. 등기부 채권 총액

257,530,943원

3.6. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 인천광역시 남동구 만수동의 주거지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 학교, 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 지역입니다.

4.2. 상업시설 현황

인근에 상업시설이 발달한 대규모 상권보다는, 지역 주민을 위한 소규모 점포 및 생활 편의 시설 위주로 형성되어 있습니다.

4.3. 주거 수요

다세대주택으로서 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상되나, 대규모 상업시설과의 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

단지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

5.2. 교육

동인천고등학교, 만수여자상업고등학교 등 교육 시설이 근거리에 위치하고 있습니다.

5.3. 편의시설

주변에 다수의 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다.

5.4. 혐오시설

본건 주변을 지도상으로 확인한 결과, 인근에 유해하거나 혐오감을 줄 수 있는 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 전기 및 수도 단수

현관에 전기 사용 계약 해지 및 수도 단수 안내문이 부착되어 있어, 해당 시설의 정상적인 사용을 위해서는 별도의 계약 복구 및 관련 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 추가적인 비용 발생 요인이 될 수 있습니다.

6.2. HUG 관련 조건

HUG 인수조건 변경 사항은 계약 내용 확인 및 이해가 필요합니다.

6.3. 선순위 임차권 관련

권리분석상 대항력 없는 임차권으로 분류되었고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수 보증금은 없으나, 관련 서류 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본 물건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 다세대주택으로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거지역 내에 소재합니다.

7.2. 위험 요소 및 고려사항

권리 분석상 인수되는 특별한 부담은 없는 것으로 판단되나, 전기 및 수도 단수 안내문 부착은 입찰 전 반드시 현장 확인 및 잔금 납부 후 처리 방안을 강구해야 할 사항입니다. HUG가 채권자인 점, HUG 인수조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출 등은 경매 절차의 복잡성을 일부 내포하고 있으나, 최종적으로 낙찰자가 부담해야 할 금전적 위험은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

7.3. 투자 가치 평가

안정적인 주거 환경과 비교적 합리적인 감정가격을 고려할 때, 명도 및 하자 보수 비용 등을 감안하여 신중하게 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 주거 지역

만수동은 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

8.2. 권리관계 명확성

인수되는 임차 보증금이 없고, 말소기준권리 이후의 권리는 모두 소멸될 예정이어서 권리관계가 비교적 명확합니다.

8.3. 합리적인 감정가

건물 연식(2011년 준공) 및 시장 상황 대비 감정가가 비교적 낮게 책정된 것으로 보입니다.

8.4. HUG 관련 절차

HUG가 경매를 신청한 경우, 낙찰 후 절차가 비교적 명확하게 진행되는 경향이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가 대비 분석

본건의 감정가는 107,000,000원입니다.

9.2. 주변 시세 비교

주변 최근 매매 사례 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택은 평당 약 840만 원에서 1,000만 원 이상으로 거래되고 있습니다. 특히 2011년에 준공된 본건의 경우, 46.18㎡ (약 13.96평) 기준, 평당 800만 원에서 1,000만 원을 적용하면 약 111,680,000원에서 139,600,000원의 시세 범위를 예상할 수 있습니다.

9.3. 리스크 요인 고려

전기 및 수도 단수 안내문 부착 등의 잠재적 리스크를 고려하여, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

9.4. 최종 예상 입찰가 범위

따라서, 예상 입찰가는 100,000,000원에서 115,000,000원 사이를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.