나이스옥션 법원경매 인천 2026타경504022 [1] 인천광역시 남동구 간석동 214-15 웰스하임 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해 · 평가일 2026.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석오거리역" 남동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 "간석오거리역"이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 건물내의 제5층 제502호로서, (사용승인일 : 2014.5.30.) 외벽 : 석재, 페인팅 마감 창호 : 샷시창호 임.

이용상태

오피스텔(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 기계식주차설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측, 북서측 및 서측으로 포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 간석동 214-15 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(2013-03-08) ((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(2019-01-18)(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의:032-453-2770])<건축법>, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))) 2. 간석동 214-16 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(2013-03-08) ((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기타(2019-01-18)(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의:032-453-2770])<건축법>, 상대보호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경504022 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 214-15 웰스하임 5층502호

용도: 오피스텔 (도시형생활주택)

감정가: 78,000,000원

토지면적: 5.17㎡ (약 1.56평)

건물면적: 25.93㎡ (약 7.84평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "간석오거리역" 남동측 인근에 위치함.

* 주변 환경: 주위 일대는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위여건은 보통 수준임.

* 교통: 본건 인근까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 "간석오거리역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 3월 20일자 남동구(인천광역시)의 압류 (갑4).

* 본 경매개시결정: 2026년 5월 20일자 주택도시보증공사의 강제경매 (갑5).

* 매각으로 소멸되는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권은 말소 대상이며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었고 인수 보증금은 0원으로 처리됨.

* 인수되는 권리: 없음. 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (임차인: 정 )

* 보증금: 105,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022년 12월 20일

* 확정일자: 2022년 11월 14일

* 배당신고일자: 2024년 7월 10일

* 대항력: 없음.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존 (2014-06-11)

* 공유자전원지분전부이전 (2014-11-04)

* 주택임차권 (을3) - 105,000,000원, 정태희, 말소 (전입 2022-12-20, 확정 2022-11-14)

* 소유권이전 (2023-01-10) - 김태균

* 압류 (갑4) - 남동구 (말소기준권리)

* 강제경매 (갑5) - 주택도시보증공사

* 등기부채권 총액: 105,000,000원 (말소 예정인 권리 포함)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 간석동 일대는 주거용 건물과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 오피스텔 및 소형 주택의 수요가 있을 것으로 예상됨.

* 역세권: 지하철 간석오거리역 인근으로, 유동인구가 일정 수준 이상 확보될 것으로 보임.

* 상업시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동이 가능함.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 간석오거리역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 편리한 대중교통 환경을 갖춤.

* 주거 편의: 주변에 공동주택과 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 건축물 정보: 2014년 5월 30일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 19층 건물 내 5층에 위치함. 기본적인 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 승강기, 화재 탐지 설비 등이 갖춰져 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부확인 불가: 감정평가 시 폐문부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했으므로, 실제 내부 상태와 관리 상태에 따라 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있음.

* HUG 인수조건 변경: "HUG 인수조건 변경"이라는 문구가 특수물건정보에 반복 기재되어 있어, 본건 취득 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있음. 자세한 내용은 HUG 또는 관련 기관에 확인 필요.

* 미상 정보: 임대관계가 미상으로, 현재 공실 상태인지 또는 점유자가 있는지 등에 대한 추가 확인이 필요함. (단, 임차인 현황에 HUG가 기재되어 있으나 대항력은 없음)

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 건축용도지역기타, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 복합적인 토지이용계획 및 제한사항이 존재하여 관련 법규 확인 필요.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철역 인근의 역세권 오피스텔로, 대중교통 이용이 편리하며 주변 상권 및 주거 지역과의 연계성이 좋다는 장점이 있습니다. 2014년에 건축되어 비교적 신축 건물에 속하며, 기본적인 설비 또한 잘 갖춰져 있습니다. 그러나 감정평가 시 내부 확인이 불가했던 점, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있는 점, 그리고 복합적인 토지이용계획상의 제한사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 권리분석상으로는 말소기준권리 이하의 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수해야 할 부담은 적습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 간석오거리역이라는 지하철역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하여 임대 수요 확보에 유리함.

* 소형 면적: 25.93㎡의 소형 면적으로, 1인 가구 중심의 임대 시장을 타겟으로 할 수 있음.

* 권리관계 명확: 인수되는 권리가 없어 명도 후 온전한 소유권 행사가 가능함.

* 도시형생활주택: 최근 주거 트렌드에 맞는 도시형생활주택으로, 실수요자 및 투자자 모두에게 어필할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 78,000,000원

* 최근 동일 면적 매매가 (2025년 7월, 25.93㎡, 4층): 66,500,000원

* 최근 동일 건물 다른 면적 매매가 (2024년 2월, 37.4㎡, 5층): 105,000,000원

분석:

동일 면적의 최근 매매 사례가 66,500,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건의 감정가 78,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 그러나 경매 물건의 특성상 입찰가 산정 시 다양한 요소를 고려해야 합니다. 내부 확인 불가, HUG 인수조건 변경 등 불확실성이 존재하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

제시된 정보와 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 최근 매매가인 66,500,000원을 기준으로 하되, 경매 시세 및 잠재적 가치를 고려하여 68,000,000원 ~ 75,000,000원 사이에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 특히, 현장 조사 후 내부 상태, 수리 비용, HUG 인수조건 변경에 대한 명확한 정보 파악이 선행되어야 하며, 이를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.