나이스옥션 법원경매 인천 2026타경503977 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 171-9 9층902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '미추홀구청' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 수인분당선 '숭의역', 지하철1호선 '도원역' 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 건물 내 제9층 제902호로서, (사용승인일 : 2017.09.22) 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 내부 인테리어 마감 등(표준마감 기준) 창호 : 하이샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 공부상 오피스텔임.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 도로 및 필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 업무시설 및 공동주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 20미터 내외, 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

숭의동 171-9 :일반상업지역(2025-12-08), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타사항 : 주택임차권, 2024년5월13일 인천지방법원의 임차권등기명령(2024카임1265), 임차보증금 : 금206,000,000원, 점유개시일자 : 2022년4월11일, 확정일자 : 2022년3월11일, 임차권자 : 고웅준

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경503977 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 171-9, 9층 902호

용도: 오피스텔

감정가: 193,000,000원

토지면적: 10.33㎡ (약 3.12평)

건물면적: 58.84㎡ (약 17.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

사용승인일: 2017년 09월 22일

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는 임차인 존재

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치하며, '미추홀구청' 남서측 인근 지역에 자리하고 있습니다 [cite: 본문].

주위 환경은 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 특징을 보입니다 [cite: 본문].

교통 상황은 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 수인분당선 '숭의역'과 지하철 1호선 '도원역'이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다 [cite: 본문].

본건 북동측으로는 약 20미터, 남서측으로는 약 8미터 폭의 포장도로와 접해 있습니다 [cite: 본문].

인근 부동산 정보에 따르면, 숭의동 일대는 숭의역 역세권에 있으며, 다양한 오피스텔 및 주거용 건물들이 분포하고 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 인천지방법원 2026타경503977호로 등기된 강제경매 개시결정입니다 [cite: 본문].

말소 대상 권리: 을구 순위 3번의 고웅준 씨 명의 주택임차권(206,000,000원)은 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다 [cite: 본문].

인수 대상 권리:

* 임차인: 박서원

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 06월 02일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 전입일자(2025.06.02)가 말소기준권리(2026.05.19)보다 선행하므로 대항력이 있는 것으로 분석됩니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으며, 명도 진행 시 특별한 주의가 필요합니다. (금액이 미상이라도 주의 필요) [cite: 본문]

* 임차인: 주택도시보증공사(고웅준)

* 보증금: 206,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2022년 04월 11일

* 확정일자: 2022년 03월 11일

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 보증으로 배당받을 가능성이 높으며, '대항력 없음'으로 기재되어 있어 일반적인 임차권과는 다르게 취급될 수 있습니다 [cite: 본문].

등기부등본 요약:

* 갑구 8번(2026.05.19) 주택도시보증공사의 강제경매 기입등기가 말소기준권리입니다 [cite: 본문].

* 을구 3번(2024.05.16) 고웅준의 주택임차권은 말소 예정으로 보입니다 [cite: 본문].

* 대항력 있는 임차인(박서원)은 말소기준권리보다 선순위로 존재하나, 보증금 0원으로 기재되어 있어 인수 여부 및 명도 진행 시 특별한 주의와 확인이 필요합니다 [cite: 본문].

4. 상권분석

본건이 소재한 숭의동 일대는 미추홀구청이 인근에 있고, 숭의역 및 도원역 등 교통 요지에 자리하고 있어 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역입니다 [cite: 본문].

주변에는 공동주택과 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다 [cite: 본문].

최근 시세 정보를 보면, 본건과 유사한 면적(58.84㎡)의 오피스텔이 2024년 12월 27일 201,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다 [cite: 본문]. 또한, 인근 유사 면적 오피스텔의 전세가가 1억 5천만원 수준으로 파악되어, 지역 내 오피스텔 수요가 꾸준함을 엿볼 수 있습니다.

다만, 숭의동 일부 지역에서는 장례식장 신·증축 논란이 있어, 향후 지역 이미지 및 주거 환경에 영향을 줄 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 미추홀구청이 위치하여 행정 이용이 편리하며, 각종 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다 [cite: 본문, 11].

대중교통 이용이 편리한 입지로, 숭의역과 도원역을 통해 인천 시내 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 수월합니다 [cite: 본문].

최근 부동산 정보에 따르면, 본 건물(제일행복해, 171-9)은 준신축급에 인프라가 좋고 주차도 편리하다는 평가가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인(박서원) 인수 위험: 보증금 0원으로 신고되어 있으나, 법적으로 대항력이 존재하여 낙찰자가 인수해야 할 의무가 발생할 수 있습니다. 이는 명도 과정에서 상당한 부담이 될 수 있으며, 임차인과의 명확한 협의 및 법적 검토가 필수적입니다. (금액이 미상이라도 주의 필요) [cite: 본문]

HUG 인수조건 변경: 채권자인 HUG의 인수조건 변경 사항은 낙찰 후 HUG와의 거래 과정이나 후속 절차에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다 [cite: 본문].

토지이용계획 상 제한: 본건 토지는 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 외국인 등이 낙찰받을 경우 추가적인 허가 절차가 필요할 수 있습니다. [cite: 본문]

주변 환경 변화 가능성: 숭의동 일부 지역에서 장례식장 신·증축 관련 논란이 제기되고 있으며, 이는 잠재적으로 지역 이미지나 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 숭의동 소재의 오피스텔로, 2017년 준공되어 비교적 신축이며 58.84㎡(약 17.79평)의 전용면적을 갖추고 있습니다.

숭의역과 도원역을 이용할 수 있는 더블 역세권에 준하는 입지이며, 미추홀구청 인근으로 생활 편의시설 접근성이 우수합니다 [cite: 본문].

최근 실거래가(201,000,000원)가 감정가(193,000,000원)보다 높게 형성되어 있어 시세 상승 여력이 기대됩니다 [cite: 본문, 9].

하지만, 법적으로 대항력을 갖춘 임차인(박서원)이 보증금 0원으로 존재하며, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있어 낙찰 후 명도 및 인수 조건에 대한 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 숭의역과 도원역을 이용 가능한 더블 역세권에 준하는 입지로, 교통 편의성이 높습니다 [cite: 본문].

신축급 오피스텔: 2017년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 하자 보수 부담이 적을 것으로 예상됩니다 [cite: 본문].

시세 대비 경쟁력: 최근 실거래가가 감정가보다 높게 형성되어 있어, 시세 반영 시 투자 가치가 높을 수 있습니다 [cite: 본문, 9].

안정적인 임대 수요: 오피스텔 밀집 지역 및 역세권이라는 점은 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있게 합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 193,000,000원입니다 [cite: 본문].

최근 2024년 12월 27일에 본건과 동일한 건물(숭의동 171-9)의 58.84㎡ 오피스텔이 201,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다 [cite: 본문].

현재 파악된 권리 분석상, 대항력 있는 임차인 박서원 씨는 보증금 0원으로 신고되어 있으나, 법적으로 대항력이 인정되므로 명도 진행 시 인수 부담이 발생할 수 있습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요) [cite: 본문]

HUG 인수조건 변경 등 특수 물건 정보에 대한 면밀한 검토가 필요합니다 [cite: 본문].

인수 보증금 총액은 0원으로 명시되어 있으나, 위 대항력 있는 임차인 박서원 씨의 보증금이 0원이라는 점을 감안할 때, 실제 명도 과정에서 추가적인 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

현 시세 및 최근 실거래가, 감정가, 그리고 인수 가능한 권리(대항력 있는 임차인)의 존재 가능성을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 160,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 제안합니다.

이는 인수 보증금(총액 0원)을 제외한 금액을 기준으로 하며, 실제 입찰 전 현장 조사 및 법률 전문가와 상담을 통해 명도 관련 리스크를 충분히 확인하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.