나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경119 [1] 경기도 구리시 인창동 703 동원베네스트 104동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연성 · 평가일 2026.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 구리시 인창동 "인창초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 8호선 '동구릉역'이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 23층건내 7층 703호로서, (사용승인일 : 2004. 11. 26) 외벽 : 석재 및 몰탈페인팅 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 창호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.(별첨 "내부구조도" 참고)

설비내역

기본적인 급배수 및 난방과 급탕설비와 위생설비, 소화전설비, 화재경보기설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 동측으로 왕복 4차선 도로에 접하고 북측 및 서측, 남측으로 폭 약 12 ~ 15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(보조간선도로)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(건원초등학교/학교환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청에 재)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인창초등학교/학생환경위생정화구역은 반드시 구리남양주교육청 협의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법> 중점경관관리구역(시가지 중점경관관리구역/아차산로 및 동구릉로 일대), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.[허가대상자:외국인 등/허가대상 용도:단독 다가구 연립 다세대 아파트])

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2026타경119 (1)

소재지: 경기도 구리시 인창동 703 동원베네스트 104동 7층703호

용도: 아파트

감정가: 661,000,000원

토지면적: 26.40㎡ (약 7.99평)

건물면적: 59.81㎡ (약 18.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 구리시 인창동 "인창초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 지하철 8호선 '동구릉역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로상태

단지 동측으로 왕복 4차선 도로에 접하고, 북측 및 서측, 남측으로 폭 약 12 ~ 15미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 단지 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있으나, 구체적인 개요는 명시되지 않았습니다.

말소기준권리

말소기준권리는 2016년 7월 8일 접수된 국민은행 근저당(252,000,000원)입니다.

총 등기부채권액

등기부상 채권 총액은 451,000,000원입니다.

임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상인 보증금 또는 차임이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 상업시설

아파트 단지 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

주요 접근성

지하철 8호선 '동구릉역'이 근거리에 위치하며, 단지 주변 도로망을 통한 차량 접근성도 우수하여 입지 조건이 좋습니다.

지역 발전 가능성

본건이 위치한 구리시는 수도권 지역의 주거지로서 꾸준한 수요가 예상되며, 주변 개발 계획 등에 따라 추가적인 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

아파트 정보

* 아파트명: 동원베네스트

* 주소: 경기도 구리시 인창동 703

* 건축연도: 2004년 11월 26일 사용승인

* 세대수: 총 572세대

* 동수: 총 7개동

* 건물 층수: 23층 중 7층

* 전용면적: 59.81㎡ (약 18.09평)

* 공급면적: 해당 물건에 대한 공급면적 정보는 별도로 제공되지 않았습니다.

* 주차: 아파트 단지 내 총 580대 (지하 458대, 지상 122대) 주차 가능합니다.

* 관리사무소 연락처: 031-562-9942

주변 시설

* 교육시설: 인창초등학교가 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 편의시설: 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

권리관계

말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 권리상 문제는 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 법원의 최종 말소 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

임대차 관계

임대관계가 미상으로 명시되어 있어, 인수되는 임차인이 있는지, 보증금 및 차임의 정확한 내용은 확인이 필요합니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 표기되어 있으나, 이에 대한 철저한 조사가 요구됩니다.

기타

제공된 정보에 명시적인 특이사항이나 주의사항은 없으나, 현장 방문을 통해 물건 상태 및 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 구리시 인창동에 위치한 아파트로, 역세권(지하철 8호선 동구릉역 인접) 및 학세권(인창초등학교 인접)을 갖춘 우수한 입지 조건을 자랑합니다. 2004년에 준공되어 연식은 있으나, 관리 상태에 따라 주거 가치가 유지될 수 있습니다. 권리 관계가 비교적 명확하고 말소될 권리가 많아 낙찰 후 권리 인수 부담이 적다는 점은 긍정적입니다. 다만, 임대차 관계 미확인 부분은 잠재적 리스크로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지적 장점: 교통(지하철 8호선), 교육(인창초등학교), 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 권리 분석 용이: 말소기준권리 이하 권리들이 모두 소멸될 예정이어서 낙찰 후 권리 인수 부담이 적습니다.

* 시세 대비 잠재력: 최근 실거래가 수준을 고려하여 감정가와 비교 시, 시장 조사를 통한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 661,000,000원이나, 최근 59.81㎡ 면적의 실거래가는 2026년 6월 18일 62,000,000원, 2026년 6월 27일 69,500,000원으로 확인됩니다. 이는 감정가와 큰 차이를 보이며, 제공된 실거래가 정보가 현재 시세를 더 정확하게 반영하는 것으로 판단됩니다.

7층에 위치한 본건의 경우, 4층 실거래가(69,500,000원)와 17층 실거래가(62,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 7층은 이보다 높은 가격대를 형성할 가능성이 있습니다. 다만, 17층 가격이 상대적으로 낮은 점은 특이사항으로, 층별 가격 형성 요인을 추가적으로 파악할 필요가 있습니다.

보수적인 관점에서 최근 실거래가 평균치(약 65,750,000원)를 기준으로 하되, 7층의 가치를 감안하여 65,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

매우 중요한 점은, 감정가 661,000,000원과 최근 실거래가 6천만원대의 큰 격차입니다. 본 물건의 실제 가치를 판단하기 위해서는 면밀한 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 재조사, 법원 집행관의 현황 조사 내용 검토 등이 필수적입니다. 또한, 임대차 관계 미확인 부분에 대한 조사도 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.