나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20723 [1] 경기도 남양주시 오남읍 오남리 464 금호어울림 114동 13층1302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구월 · 평가일 2026.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 오남읍 오남리 소재 '어람초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 소규모 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 및 주정차가 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통이용편의도는 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 내 제13층 제1302호로서, (사용승인일: 2006.03.02) 외 벽: 세멘몰탈 위 페인팅 마감 등. 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등으로 탐문조사됨. 창 호: 샷시 창호임 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비 및 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로와 외곽공도가 연계되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(저촉), 배출시설설치 제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역 ((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본사항

* 사건번호: 남양주지원 2026타경20723 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 오남읍 오남리 464 금호어울림 114동 13층1302호

* 용도: 아파트

* 감정가: 348,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OOOOOO

3. 면적

* 토지면적: 64.65㎡ (약 19.56평)

* 건물면적 (전용면적): 84.97㎡ (약 25.70평)

* 해당 면적은 통상 33~34평형 아파트의 전용면적과 유사합니다.

4. 건물정보

* 단지명: 오남금호어울림

* 동/호수: 114동 13층 1302호

* 사용승인일: 2006년 03월 02일

* 건축구조: 철근콘크리트구조, 15층 건물 중 13층

* 총 세대수: 711세대 (14개동)

* 주차 대수: 세대당 1.07대 (총 763대)

2. 입지조건

3. 주위환경

* 본 건은 경기도 남양주시 오남읍 오남리 소재 '어람초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 소규모 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통인 편입니다. [cite: ]

4. 교통 및 접근성

* 본건까지 차량 진·출입 및 주정차가 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통 이용 편의도는 보통인 편입니다. [cite: ]

5. 토지이용계획

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(저촉), 배출시설설치 제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상: 외국인 등/용도: 주택)으로 지정되어 있습니다. [cite: ]

3. 권리분석

4. 경매개요

* 사건번호: 남양주지원 2026타경20723 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OOOOOO

5. 등기부현황

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재 등기부상 총 채권액은 약 310,802,388원입니다. [cite: ]

* 등기사항에는 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 근저당권, 가압류, 강제경매 등 다양한 권리 변동이 확인됩니다.

6. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2020년 01월 16일에 접수된 국민은행 근저당권(을6)입니다.

7. 인수/소멸 권리

* 말소기준권리보다 늦게 등기된 을9 근저당권, 갑8, 갑9 가압류, 갑10 강제경매는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 해당 내용은 공란으로 구체적인 사항은 확인이 필요합니다.

8. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

* 임대관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 혹시 모를 대항력 있는 임차인 존재 가능성에 유의해야 합니다. 금액이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

5. 주변 상업시설

* 본건 인근으로 소규모 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. [cite: ]

6. 지역 특징

* 아파트 단지, 소규모 상가, 단독주택 등이 어우러진 주거 지역으로, 조용하고 안정적인 생활 환경을 갖추고 있습니다. [cite: ]

5. 생활정보

6. 아파트 단지 정보

* 단지명: 오남금호어울림

* 총 동수: 14개동

* 총 세대수: 711세대

* 준공 연도: 2006년 3월 2일

* 주차 시설: 총 763대 (세대당 1.07대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다. [cite: ]

7. 건물 구조 및 설비

* 건축구조: 철근콘크리트구조

* 난방방식: 개별난방 (설비내역에 난방설비 갖추었음으로 기재)

* 설비: 위생 및 급배수, 난방, 소화전, 승강기, 주차장 설비 등을 갖추었습니다. [cite: ]

8. 주변 교육시설

* '어람초등학교'가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경에 유리합니다. [cite: ]

6. 잠재적 리스크

7. 권리관계 관련

* 임대관계 미상으로 인한 잠재적 임차인 리스크: 인수 보증금 합계는 0원이지만, 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아 대항력 있는 임차인이 있는지 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 토지이용 관련

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 또는 특정 용도(주택)로 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 지역입니다. 이는 향후 재매각 시 제한 요인이 될 수 있습니다.

9. 기타

* 건축물 사용승인일이 2006년으로, 연식이 20년 가까이 되어 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

10. 혐오시설 유무

* 주변 시설 조사 결과, 해당 물건지 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

8. 본 물건은 경기도 남양주시 오남읍에 위치한 아파트로, 초등학교 인근에 자리하고 있어 기본적인 생활 인프라와 교육 환경을 갖추고 있습니다. 권리관계상 특별한 인수 사항은 없어 보이나, 임대 관계가 미상인 점은 유의해야 합니다. 토지거래 허가구역이라는 점은 향후 활용에 일부 제약이 될 수 있습니다. 전반적으로 무난한 입지와 환경을 갖춘 주거용 부동산으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

9. * 실거주 목적: 초등학교 인근 위치, 아파트 단지 내 편의시설 등을 고려할 때 실거주 만족도가 높을 수 있습니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 권리 분석이 가능합니다.

* 준수한 면적: 84.97㎡ (약 25.70평)의 전용면적은 일반적인 가구에서 선호하는 크기입니다.

9. 예상 입찰가

10. * 감정가: 348,000,000원

* 최근 실거래가 (84.97㎡ 기준):

* 2026년 6월 12일 (6층): 301,000,000원 [cite: ]

* 2026년 6월 4일 (9층): 313,000,000원 [cite: ]

* 최근 거래 가격은 301,000,000원 ~ 313,000,000원 수준이며, 본 물건은 13층으로 최근 거래 사례 중 최고층에 해당합니다. 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있으나, 층수 및 입지 조건을 고려했을 때, 최근 거래가 상단 또는 그 이상을 고려한 입찰 전략이 유효할 수 있습니다.

* 이에, 본 물건에 대한 예상 입찰가 범위를 315,000,000원 ~ 330,000,000원 으로 제안합니다. 최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 명도 조건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.