나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61293 [1] 경기도 고양시 일산서구 대화동 2701 힐스테이트일산 102동 20층2003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2026.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '킨텍스역(GTX-A호선)' 남서측 인근에 위치하며, 인근에 아파트단지, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통 시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 '킨텍스역(GTX-A호선)' 및 버스정류장 등이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상47층 건물 내 20층 2003호로서, 외벽 : 석재 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호 : 샤시 창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서, 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통해 남서측으로 노폭 약 33미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-10-11), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터제 한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역 (2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역 ]) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 벤처기업육성촉진지 구(2024-10-17)(벤처기업위치)<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대 상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는 토지)

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2026타경61293 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 고양시 일산서구 대화동 2701 힐스테이트일산 102동 20층2003호

건물명: 힐스테이트 일산

건물 정보:

- 용도: 오피스텔 (업무시설)

- 사용승인일: 2019년 03월 27일

- 층수: 지상 20층 (총 47층)

- 건물면적: 84.06㎡ (약 25.43평)

- 건물지분: 84.057㎡

토지 정보:

- 토지면적: 15.83㎡ (약 4.79평)

- 토지지분: 15.8347㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

특이사항: 도시개발구역

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 684,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 '킨텍스역(GTX-A호선)'에서 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔) 및 판매시설(상점)로 기재되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 용이하며, 단지 내 도로를 통해 노폭 약 33미터 내외의 포장도로와 접합니다.

대중교통 이용이 편리합니다. 도보 거리에 지하철 '킨텍스역(GTX-A호선)'이 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 교통 여건은 매우 우수합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건이 속한 지역은 일반상업지역, 지구단위계획구역, 도시개발구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고 있으며, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

(참고: 토지이용계획상 일부 제한사항이 있으나, 본건의 주 용도인 오피스텔 사용 및 거래에는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부채권 총액은 0원으로, 권리상 특이사항은 없습니다.

매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 진

보증금: 200,000,000원

차임: 350,000원

전입일자: 2020-11-25

확정일자: 2020-10-21

대항력: 없음

배당신고일자: 2026-06-26

임차인: 진 (보증금 증액)

보증금: 210,000,000원 (1차 보증금 증액분 10,000,000원 포함)

차임: 250,000원

전입일자: 2020-11-25

확정일자: 2022-11-16

대항력: 없음

배당신고일자: 2026-06-26

총 임차인 보증금 합계: 410,000,000원.

두 임차인 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

다만, 임차인들은 법원 배당 절차를 통해 보증금을 우선 변제받게 되므로, 배당표를 반드시 확인하여 낙찰 후 잔여 배당금이 있는지 여부를 파악해야 합니다.

3.3. 인수되는 권리

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 킨텍스역 일대는 대규모 상업 및 업무 복합단지로 개발되어 있습니다.

인근에 롯데백화점, 현대백화점, 이마트, 홈플러스 등 대형 유통시설이 다수 위치하여 쇼핑 및 문화생활이 매우 편리합니다.

또한, 킨텍스(KINTEX) 전시컨벤션센터가 인접하여 관련 비즈니스 수요 및 유동인구 흡수에 유리한 입지입니다.

4.2. 유동인구 및 배후 수요

GTX-A 노선 개통으로 서울 접근성이 비약적으로 향상되었으며, 이는 지역 활성화 및 유동인구 증가에 크게 기여할 것으로 보입니다.

주변 대규모 아파트 단지 및 오피스텔 밀집 지역으로 안정적인 주거 및 임대 수요가 확보되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

대형 쇼핑몰(롯데백화점, 현대백화점), 대형마트(이마트, 홈플러스) 등이 도보 또는 근거리 이용 가능 거리에 위치합니다.

병원, 은행, 관공서 등 생활 편의를 위한 각종 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

5.2. 교육시설

인근에 대화초등학교, 대화중학교, 고양국제고등학교 등이 소재하여 통학이 가능한 거리에 있습니다. (구체적인 통학 가능 거리는 현장 확인 필요)

5.3. 공공시설

킨텍스, 경기북부지방경찰청, 고양종합운동장 등 공공 및 체육 시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

권리분석상 인수되는 권리가 없어 권리상 리스크는 없다고 판단됩니다.

6.2. 시설 관련 리스크

주변 지도 검색 결과, 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

다만, 도시개발구역 내에서 향후 개발 계획에 따라 주변 환경이 변동될 가능성은 있습니다.

6.3. 시장 변동성

부동산 시장의 전반적인 금리 변동, 경기 침체 가능성, 지역 개발 사업의 진행 상황 등에 따라 부동산 가치 변동성이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 우수한 교통망(GTX-A, 지하철, 버스)과 풍부한 생활 인프라(백화점, 마트, 킨텍스 등)를 갖춘 힐스테이트 일산 오피스텔 경매 물건입니다.

건물은 2019년식으로 비교적 신축이며, 감정평가서상 관리 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없으므로 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다.

GTX-A 노선 개통 효과와 킨텍스 복합단지의 지속적인 개발로 향후 미래 가치 상승이 기대되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* GTX-A 노선 개통으로 인한 서울 접근성 극대화 및 가치 상승 잠재력.

* 킨텍스, 대형 쇼핑몰 등 배후 수요 풍부, 안정적인 임대 수익 기대.

* 비교적 신축 건물(2019년식)로 향후 유지보수 비용 부담 적음.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 진행 용이.

* 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 합리적인 입찰가 산정 시 시세차익 확보 가능.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

- 2026년 5월 12일 (19층): 610,000,000원 (84.0107㎡)

- 2026년 5월 23일 (43층): 605,000,000원 (84.0107㎡)

- 2026년 5월 26일 (44층): 598,000,000원 (84.0107㎡)

감정가: 684,000,000원

시세 분석:

최근 3건의 실거래가는 598,000,000원부터 610,000,000원 사이에 형성되어 있습니다.

본건은 20층으로, 최근 거래된 19층(610,000,000원)과 유사한 층수 및 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다.

다만, 현재 감정가가 최근 실거래가보다 약 12%~14% 높게 책정되어 있습니다.

따라서, 최근 실거래가 수준 또는 약간의 상향을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 598,000,000원 ~ 610,000,000원

본 예상 입찰가는 최근 실거래가, 본건의 층수, 권리분석 결과(인수되는 권리 없음) 등을 종합적으로 고려한 수치입니다.

실제 입찰 시에는 현장 답사를 통해 물건 상태를 재확인하고, 권리관계 및 배당 현황을 더욱 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.