나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61309 [1] 경기도 고양시 덕양구 덕은동 692 지엘메트로시티한강 씨동 12층1-1212호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2026.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 덕양구 덕은동 소재 "덕은한강중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 대단위 아파트, 지식산업센터 및 업무시설이 소재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량통행 가능하고, 인근으로 버스정류장이 소재하여 대중교통편익은 보통임.

건물의 구조

2024.08.28 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상23층 건물 내 제12층 제1-1212호로서, 외벽 : 외장석 붙임 및 복합판넬 마감 등, 창호 : 알루미늄샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임. *상세이용상황은 후첨 '건물이용상태' 참조바람.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있으며, 열병합발전에 의한 지역난방설비임.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 일단의 가장형 토지로서, 지엘메트로시티한강 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지기호1,2 일반상업지역, 지구단위계획구역(고양덕은도시개발), 중로3류(폭12m~15m)(2024-04-09)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(해발고도 86m위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역<도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

*임대관계: 미상임. *기 타: 대상물건 내부구조는 소유자 및 이해관계인의 부재 및 폐문으로 '건축물현황도'를 기준하였으며, 실제 현황과 다소 상이할수 있으니 경매진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경61309 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 덕은동 692 지엘메트로시티한강 씨동 12층1-1212호

용도: 오피스텔

감정가: 480,000,000원

토지면적: 7.48㎡ (약 2.26평)

건물면적: 37.20㎡ (약 11.25평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이에프더블유이육공삼유동화전문

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 고양시 덕양구 덕은동 소재 "덕은한강중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 대단지 아파트, 지식산업센터 및 업무시설이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

1.1. 2. 교통상황

대상 물건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편익은 보통입니다.

1.1. 3. 인접 도로상태

북동측으로 중로와 접하고 있습니다.

1.1. 4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(고양덕은도시개발), 중로3류, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 도시개발구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 말소기준권리

을1 근저당권 (우리은행, 2024-10-23 접수, 금204,000,000원) 입니다.

1.2. 2. 매각으로 소멸되는 권리

등기부요약상 갑2(소유권이전1번신탁등기말소), 을1(근저당권), 갑3(임의경매) 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.2. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보 상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.2. 4. 채권 현황

총 채권액은 381,188,008원 (근저당 204,000,000원 + 임의경매 신청액 177,188,008원) 입니다.

1.2. 5. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

* 임대 관계가 미상인 점은 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 개발 현황

대상 물건이 속한 고양 덕은지구는 서울 마포구 상암DMC와 인접하여 '미디어밸리' 조성을 통한 자족 기능 확보를 목표로 개발 중인 지역입니다. 대규모 아파트 단지, 지식산업센터, 업무시설 등이 집중적으로 건설 및 공급되고 있어 향후 꾸준한 발전이 기대됩니다.

1.3. 2. 주변 환경

주변에 아파트 단지, 지식산업센터, 업무 시설이 혼재되어 있어 상업 및 업무 기능이 활성화되고 있습니다.

1.3. 3. 혐오시설 유무

주변 지역 개발 계획 및 현황 조사 결과, 혐오시설에 대한 언급이나 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 건물 구조 및 사용승인

2024년 8월 28일 사용승인을 득한 철근콘크리트구조의 지상 23층 건물 내 12층 1-1212호입니다. 외벽은 석 붙임 및 복합판넬 마감, 창호는 알루미늄샷시로 마감되었습니다.

1.4. 2. 이용상태

현재 오피스텔로 이용 중입니다.

1.4. 3. 설비 내역

기본적인 위생, 급배수, 승강기, 도시가스 설비가 갖추어져 있으며, 지역난방(열병합발전) 설비입니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 내부 확인의 어려움

소유자 및 이해관계인 부재, 폐문 등으로 인해 내부를 직접 확인하지 못하였으므로, 건축물현황도를 기준으로 작성되었습니다. 실제 현황과 다소 차이가 있을 수 있으므로 현장 조사 시 반드시 재확인이 필요합니다.

1.5. 2. 토지 이용 규제

도시개발구역, 제한보호구역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 규제가 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.5. 3. 유동화 물건

유동화 물건으로, 일반 물건 대비 권리관계나 자금 흐름에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

대상 물건은 2024년 준공된 신축 오피스텔로, 최신 시설을 갖추고 있습니다. 경기도 고양시 덕은지구는 서울과의 접근성이 우수하고 개발이 활발히 진행되고 있어 미래 가치 상승이 기대되는 지역입니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 임대차 관계가 미상으로 파악되어 인수 가능한 임차인이 있는지 여부에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다. 또한, 내부 현장 확인이 불가했던 점은 매수 시 반드시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1. 신축 건물 프리미엄

2024년 완공된 신축 오피스텔로, 비교적 낮은 관리비와 최신 설비 이용이 가능합니다.

1.7. 2. 지역 개발 잠재력

서울 상암DMC와 연계되는 덕은지구의 개발 가치 상승에 따른 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.7. 3. 입지적 장점

한강변 인근에 위치하며, 주요 업무지구와의 접근성이 좋습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 유사 면적(약 29.98㎡)의 오피스텔 매매가는 313,810,000원에서 329,980,000원 수준입니다. 본건의 건물 면적(37.20㎡)을 고려 시, 시장 가치는 약 389,124,400원 ~ 409,175,200원으로 추정됩니다. 감정가 480,000,000원과 비교 시, 시장 가치 대비 높은 편으로 판단됩니다.

이에 본건의 잠재적 가치와 신축 이점을 고려하여, 400,000,000원에서 420,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 보수적으로 접근한다면 시장 추정가 범위 내에서, 적극적으로 참여한다면 420,000,000원 선에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가 산정 시에는 현장 조사를 통한 내부 상태 확인, 주변 시세 변동 추이, 대출 가능 금액 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

본 물건은 낙찰 시 잔금 납부 전 임차인 현황 및 미상인 부분에 대한 정확한 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.