나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61276 [1] 경기도 파주시 금촌동 1008 금촌풍림아이원아파트 106동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유일 · 평가일 2026.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 금촌동 소재 금릉중학교 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재한 지대로, 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스승강장 및 경의중앙선 금릉역이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 철근콘크리트경사슬래브지붕 20층건 내 8층 801호로, 외벽 : 몰탈 위 페인팅, 석재붙임 등 내벽 : 벽지 및 타일마감 등 바닥 : 내장바닥재 및 타일마감 등 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 유사 사다리형의 아파트부지임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26)(금향초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-26)(새금초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(금릉초등학교,반드시 교육지원청에 재확인 바람(940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(반드시 교육지원청에 재확인 바람(TEL.940-7244))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(교하향교(300미터이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부구조, 이용상태 등을 확인할 수 없어 건축물대장 현황도를 참고하였으며, 임대내역 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2026타경61276 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

감정가: 391,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 금촌동 1008 금촌풍림아이원아파트 106동 8층 801호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 토지/건물 정보

토지면적: 56.85㎡ (약 17.20평)

토지 지분: 56.8455㎡ (약 17.20평)

건물면적: 97.19㎡ (약 29.40평)

건물 지분: 97.1878㎡ (약 29.40평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 금촌동 소재 금릉중학교 동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장과 경의중앙선 금릉역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 보존, 이전 및 각종 권리 변동 내역이 확인됩니다. 말소기준권리인 근저당권(을5, 을6) 외 다수의 근저당, 압류, 가압류 등이 등기되어 있으나, 본 경매 절차를 통해 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 350,968,493원

3.2. 임차인 현황

본건 관련 임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 이용 상태 및 임대차 내역을 정확히 확인할 수 없었으므로, 실제 점유 현황 및 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 중 대항력이 있지만 보증금/차임이 미상인 경우: 현재 인수할 보증금은 없으나, 임대 내역이 미상인 점은 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 금촌동의 기존 아파트 단지 내에 위치하고 있어, 주변에 다양한 근린생활시설과 학교가 분포하고 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 경의중앙선 금릉역이 인근에 있어 시내 접근성도 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 및 인근에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근으로 금릉중학교, 금향초등학교, 새금초등학교, 금촌초등학교 등이 소재하여 자녀들의 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 부대시설

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거 보관소 등의 부대시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

등기부상 모든 권리는 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상되며, 별도로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 시장 리스크

파주시는 수도권 지역으로 서울과의 접근성이 좋으나, 지역 경제 상황 및 부동산 시장 변동성에 영향을 받을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 정확한 내부 구조, 마감 상태, 설비 작동 여부 등을 확인할 수 없었습니다. 건축물대장 현황도를 참고하였으므로, 실제와 차이가 있을 수 있으며, 이에 대한 수리 및 보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 임대 내역 미상: 임대차 내역이 정확히 파악되지 않아, 실제 점유 관계 및 명도 관련 추가적인 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 "역사문화환경보존지역(교하향교 300미터 이내)" 및 "(한강)폐기물매립시설 설치제한지역"에 포함되어 있습니다. 교하향교는 역사적 가치가 있는 문화재로, 인근 지역의 개발이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 폐기물매립시설 설치제한지역이라는 명칭 자체는 해당 시설의 존재를 직접적으로 시사하지는 않으나, 관련 법규에 따른 개발 제한의 가능성을 내포하고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 금촌동에 위치한 금촌풍림아이원아파트 106동 8층 801호로, 아파트로서의 기본적인 주거 여건이 양호한 편입니다. 경의중앙선 금릉역 이용이 가능하며, 단지 주변으로 학교 및 생활편의시설이 잘 갖춰져 있어 거주하기에 편리한 환경입니다. 권리 분석상 낙찰 후 인수할 권리가 없는 것으로 보이며, 감정가는 3억 9,100만원으로 책정되었습니다. 다만, 현장 방문 시 내부 상태 확인이 불가했던 점과 임대 내역 미상이라는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 경의중앙선 금릉역 접근성이 좋고, 주변에 학교 및 상업시설이 밀집하여 생활 편의성이 높습니다.

* 권리관계 명확: 경매로 인한 권리 소멸로 낙찰 후 인수할 부담이 적습니다.

* 재건축/리모델링 가능성: 2005년 준공된 아파트로, 향후 재건축 또는 리모델링 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (다만, 재건축 연한 및 가능성은 별도 검토 필요)

9. 예상 입찰가

본 물건은 공급면적 125.02㎡(전용 97.18㎡, 약 29.4평)이며, 최근 실거래가격을 고려했을 때 다음과 같이 분석됩니다.

최근 2026년 6월 5일과 7월 8일, 동일 면적(97.1878㎡)의 10층 매물이 각각 335,000,000원과 360,000,000원에 거래되었습니다.

이를 바탕으로 볼 때, 본 건의 감정가 391,000,000원은 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

8층이라는 적절한 층수와 주변 시세, 물건의 현황 등을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 360,000,000원에서 375,000,000원 사이로 제시하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

본 보고서의 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 최신 시세 변동, 법원 현황, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 반영하여 최종 결정을 내리시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.