나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61302 [1] 경기도 파주시 동패동 133 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2026.08.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 동패동 소재 "동패중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 각종 근린생활시설, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 단독주택 건부지 및 전 등으로 이 용중임.

인접 도로상태

본건 지적도상 맹지이나 북동측으로 노폭 약 2~3m 내외의 비포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역((2011.07.18)), 성장관리계획구역(2024-01-26)(산업 Zone) 가축사육제한구역(2025-08-21)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대 보호구역(2024-12-10)(2024.12.10)<교육환경 보호에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 임.

제시목록 외의 물건

건물 감정평가요항표 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 기와지붕 1층건으로서, 외벽: 벽돌 및 페인팅마감 등, 내벽: 벽지도배 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어있으나 정상 작동 여부는 확인이 필요 함.

부합물 및 종물

제시외건물(㉠~㉢)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록1에 접하여 제시외 판넬창고가 소재, 맞은편 제시외 판넬주거시설을 임차인 이창옥이 임차하여 사용중, 임차인에 의하면 목록1에는 현재 거주하는 사람 없다함
3. 목록2는 단독주택 건부지 및 전으로 이용중, 지적도상 맹지이나 북동측으로 노폭 약2~3m 내외의 비포장도록에 접해있음.
4. 임차인 임차옥이 목록2 토지 일부에 밭농사를 짓고 있고, 위 지상에 제시외 판넬주거시설, 제시외 판넬창고, 제시외 비닐하우스, 제시외 관정, 수종을 알수없는 수목 다수소재
5. 인접토지와의 경계 및 면적등은 필요시 감정요
6. 목록 2의 경우 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 고양지원 2026타경61302 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 동패동 133

* 용도: 단독주택

* 감정가: 1,563,753,560원

* 토지면적: 1117.00㎡ (약 337.90평)

* 건물면적: 39.66㎡ (약 12.00평)

* 건물 제시외면적: 48.50㎡ (약 14.67평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 김OO

* 특이사항: 농지취득자격증명 필요

* 주의사항: 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함. 2. 목록1에 접한 제시외 판넬창고 소재, 맞은편 제시외 판넬주거시설을 임차인 이 이 임차 사용 중. 목록1에는 현재 거주하는 사람 없음. 3. 목록2는 단독주택 건부지 및 전으로 이용 중이며, 지적도상 맹지이나 북동측으로 노폭 약 2~3m 내외의 비포장도로에 접해 있음. 4. 임차인 이 이 목록2 토지 일부에 밭농사를 짓고 있으며, 제시외 판넬주거시설, 판넬창고, 비닐하우스, 관정, 다수의 수목 소재. 5. 인접토지와의 경계 및 면적 등은 필요시 감정 요청. 6. 목록 2의 경우 농지취득자격증명 제출 필요 (매각결정기일까지 미제출 시 보증금은 반환하지 않음).

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 파주시 동패동 소재 "동패중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 각종 근린생활시설, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

* 형태 및 이용상태: 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로서, 단독주택 건부지 및 전 등으로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 지적도상 맹지이나 북동측으로 노폭 약 2~3m 내외의 비포장도로에 접해 있음.

* 주변 시설: 동패중학교, 동패고등학교, 와석초등학교 등 다수의 학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다. 대형마트, 병원 등 편의시설은 차량 이동이 필요합니다.

* 혐오시설: 본 물건지 주변에 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 인근 지역의 개발 계획 및 관련 민원 발생 가능성은 별도로 확인해야 합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2014년 11월 7일 한국양계축산업협동조합 근저당권 (을2)이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이창옥

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 75,000원

* 전입일자: 2025-02-04

* 배당신고일자: 2026-07-24

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 이 은 제시외 판넬 주거시설을 임차하여 사용 중이며, 본건 단독주택(목록1)에는 현재 거주자가 없다고 합니다. 대항력이 없으므로 보증금 15,000,000원에 대한 인수 여부는 배당 결과 및 추가 확인이 필요합니다.

* 등기부 채권 총액: 711,000,000원.

* 인수 보증금 합계: 0원 (현재 제공된 정보 상으로는 대항력 있는 임차인이 없어 인수 보증금은 0원으로 산정됩니다. 다만, 임차인 이 의 경우 배당받지 못할 경우 보증금 인수의 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.)

4. 상권분석

* 주변 유사 물건 시세: 제공된 JSON 정보는 파주시 동패동의 "다세대" 주택 매매 사례입니다. 본건은 "단독주택"으로, 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

* 노블타운 (101~103동, 104~106동)의 최근 매매가는 2026년 7월 기준 약 1억 5천 8백만원 ~ 1억 6천 1백만원 수준입니다.

* 피렌체 103동의 최근 매매가는 2026년 7월 기준 약 1억 4천 5백만원 수준입니다.

* 이러한 다세대 주택 시세는 본건 단독주택의 감정가(1,563,753,560원)와 큰 차이를 보입니다. 이는 본건의 가치가 넓은 토지 면적과 단독주택으로서의 특성에 기반하고 있음을 시사합니다.

* 본건 토지 가치: 토지 면적 1117.00㎡ (약 337.90평)에 대한 감정가는 평당 약 4,627,000원 수준으로, 해당 지역의 토지 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 시설:

* 교육: 동패중학교, 동패고등학교, 와석초등학교 등 교육시설이 근접해 있어 자녀 교육에 유리합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

* 편의시설: 마트, 병원 등 편의시설은 차량을 이용하여 접근해야 합니다.

* 건물 상태:

* 건물은 목조 기와지붕 1층 단독주택(약 12.00평)으로, 외벽은 벽돌 및 페인팅, 내벽은 벽지도배, 창호는 샷시로 마감되어 있습니다.

* 위생, 급배수, 난방 설비가 되어 있으나 정상 작동 여부는 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물로는 판넬 창고, 판넬 주거시설, 비닐하우스, 관정 등이 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 본건 토지(목록2)는 지적도상 맹지이나, 북동측으로 노폭 약 2~3m 내외의 비포장도로에 접해있습니다. 도로 이용에 대한 소유권 확보 및 법적 권리관계 확인이 필요합니다.

* 농지취득자격증명: 목록2 토지는 전(밭)으로 이용 중이므로 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 제출하지 않을 경우 매각 불허 또는 보증금 미반환의 위험이 있습니다.

* 제시외 건물: 본건 건물 외 다수의 제시외 건물(판넬 창고, 주거시설, 비닐하우스 등)이 존재하며, 이는 일괄 매각 대상입니다. 불법 건축물 여부, 철거 비용 발생 가능성 등을 검토해야 합니다.

* 임차인: 임차인 이 은 대항력이 없으나, 보증금 15,000,000원을 배당받지 못할 경우 인수될 가능성이 있습니다. 또한, 임차인이 사용 중인 제시외 판넬 주거시설의 명도 절차 및 비용을 고려해야 합니다.

* 건물 거주자: 본건 단독주택(목록1)에는 현재 거주자가 없다고 하나, 임차인이 사용하는 제시외 주거시설의 정확한 점유 및 명도 가능성은 추가 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 파주시 동패동에 위치한 단독주택으로, 약 337.90평의 넓은 토지 면적을 소유하고 있어 향후 개발 잠재력이 있는 물건입니다. 감정가는 1,563,753,560원으로, 주변 다세대 주택 시세와 비교 시 토지 가치가 높게 반영된 것으로 보입니다. 동패중학교 인근이라는 입지적 장점도 있습니다.

하지만 맹지, 농지취득자격증명 필수, 다수의 제시외 건물 존재, 임차인의 점유 및 잠재적 보증금 인수 가능성 등 해결해야 할 리스크 요인이 산재해 있습니다. 특히, 맹지 해소 방안, 농지증명 발급 가능 여부, 제시외 건물의 적법성 및 명도 가능성을 면밀히 조사해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 대지 면적: 약 337.90평의 토지는 향후 건축, 증축, 또는 개발을 통한 가치 상승의 큰 잠재력을 제공합니다.

* 양호한 입지: 동패중학교 인근 지역은 교육 환경이 우수하며, 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득할 수 있어, 경매 절차상 간편하며, 제시외 건물까지 포함된 명도 및 활용 계획 수립이 가능합니다.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 계획과 토지 가치 상승을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 높은 투자 수익률을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,563,753,560원

* 주변 "다세대" 주택 시세(약 1억 4천 5백만원 ~ 1억 6천 1백만원)는 본건 "단독주택"의 가치와 직접 비교하기 어렵습니다. 본건의 가치는 주로 넓은 토지 면적과 그 잠재력에 기반하고 있습니다.

* 주요 리스크 요인으로는 맹지, 농지취득자격증명 필요, 제시외 건물, 임차인 보증금 인수 가능성 등이 있습니다. 이러한 리스크를 해소하기 위한 추가 비용 및 노력을 고려해야 합니다.

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 맹지 문제 해결 가능성, 임차인 명도 절차 및 예상 비용을 철저히 조사한 후 입찰가를 산정해야 합니다.

* 종합적인 고려 시, 감정가 대비 약 90% ~ 110% 수준에서 입찰가를 검토해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 1,400,000,000원 ~ 1,720,000,000원

* 최종 입찰가는 현장 조사, 권리 분석, 법률 검토 결과를 바탕으로 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 토지거래계약 허가구역 지정 여부에 따른 취득 절차를 반드시 확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.