나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61251 [1] 경기도 파주시 야당동 213-13 성우뜰안에 103동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유한 · 평가일 2026.06.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '운정4동 행정복지센터' 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 일반주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 진입 및 주정차가 가능하고 인근에 노선버스 정류장·역(경의중앙선 야당역) 이 소재하는 바, 정류장·역까지의 거리 및 운행상태 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 양 호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 4층 건물 내 3층 301호로서, 외 벽 : 치장벽돌 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감, 창 호 : 하이샷시 이중창임.

이용상태

기준시점 현재 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 승강기설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역 ), 상대보호구역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가 구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 7. 9.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

고양지원 2026타경61251 (1)

1.2. 소재지

경기도 파주시 야당동 213-13 성우뜰안에 103동 3층301호

1.3. 물건종별

다세대주택

1.4. 감정가

260,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 54.16㎡ (약 16.38평)

* 토지지분: 54.164㎡ (약 16.38평)

* 건물면적: 51.10㎡ (약 15.46평)

* 건물지분: 51.098㎡ (약 15.46평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사

1.9. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 '운정4동 행정복지센터' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하는 일반주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 진입 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 경의중앙선 야당역이 소재하여 제반 대중교통 사정은 양호한 편입니다.

2.3. 건축물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트경사지붕 4층 건물 내 3층 301호입니다.

* 외벽: 치장벽돌 마감 등

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

* 창호: 하이샷시 이중창입니다.

* 이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 난방설비, 승강기설비, 위생설비 및 급배수시설 등이 되어 있습니다.

* 건축 연도: 사용승인 2016년 1월 22일

2.4. 토지 정보

* 형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 건물 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로가 개설되어 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 계획관리지역

* 기타 용도지구: 성장관리계획구역(준주거 Zone)

* 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26~26.8.25, 외국인 등 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 포천세무서장의 압류(2022.01.27.)입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인의 보증금은 HUG(주택도시보증공사)의 확약서 제출로 인해 인수할 보증금이 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위의 권리인 주택임차권(황석영), HUG의 강제경매 개시결정, 파주시 및 관악구의 압류 등은 매각으로 모두 소멸됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(황석영)

* 보증금: 175,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-05-27

* 확정일자: 2020-04-01

* 대항력: 없음

* 비고: 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 7. 9.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출하였습니다. 따라서 본 건 경매 절차에서 임차인으로 인한 추가적인 보증금 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 시세

인근 '태종에비뉴' 단지 내 2019년식 3층, 전용면적 65.1㎡ 다세대 주택이 2026년 7월 285,000,000원에 거래되었습니다.

4.2. 시세 분석 및 비교

본건은 2016년식으로 '태종에비뉴' 대비 건축 연도가 약간 오래되었으나, 동일한 지역의 다세대 주택으로서 시세 참고가 가능합니다. 본건의 건물면적(51.10㎡)을 기준으로 '태종에비뉴'의 평당가(약 4,377,880원/㎡)를 적용 시, 약 223,710,000원의 가치를 추정할 수 있습니다. 다만, 감정가는 260,000,000원으로 책정되어 있어, 실제 경매 진행 시 감정가 수준 또는 그 이하에서도 낙찰될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 야당역(경의중앙선) 인접, 다수의 버스 노선 운행

* 편의시설: 운정4동 행정복지센터 인근 위치, 주변 상업시설 이용 가능

* 교육시설: 야당초, 동패중, 동패고 등 다수의 학교가 인접해 있어 교육 환경 우수

6. 잠재적 리스크

* 권리관계: 임차인의 대항력이 없으며, HUG(주택도시보증공사)의 임차보증금 포기 확약서가 제출되어 보증금 인수 부담은 없으나, HUG 인수조건 변경에 대한 세부 내용을 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다.

* 기타: 공부와의 차이는 없으나, 임대관계가 미상으로 조사된 부분이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 권리분석 결과, 임차인의 대항력이 없고 HUG의 보증금 포기 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금이 없어 권리 관계가 매우 깨끗한 물건입니다. 주변 시세 및 감정가를 고려할 때, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 인도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* HUG 보증금 미인수 조건으로 인해 추가적인 인수 금액이 없어 투자 안정성이 높습니다.

* 야당역 역세권에 위치하여 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

* 주변의 개발 호재 및 인프라 확충에 따른 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 감정가 260,000,000원을 기준으로 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 주변 시세 및 본건의 상태를 감안할 때, 210,000,000원 ~ 230,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.