나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경71042 [1] 경기도 양주시 덕계동 533-7 웰빙하우스3 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동신 · 평가일 2026.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 덕계동 소재 "덕계고등학교" 북측에 위치하며 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급학교 등이 분포하는 주택지대로서 제반 입지조건 및 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 노변에 노선버스 정류장 등이 소재하는 등으로 보아 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건 내 3층 301호로서, (사용승인일: 2021.11.11) -외 벽 : 적벽돌쌓기 및 몰탈위 페인팅 등 마감, -내 벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등, -창 호 : 하이샷시 이중창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

상하수도시설 및 위생설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 포장도로가 개설되어 있으며 간선도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 성장관리계획구역(일반형,덕계06), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(해당교육청에문의바랍니다)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

해당 물건은 의정부지방법원에서 진행하는 2026타경71042 부동산 강제경매 사건입니다.

물건의 소재지는 경기도 양주시 덕계동 533-7 웰빙하우스3 3층301호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정평가액은 152,000,000원입니다.

토지 면적은 80.88㎡ (약 24.47평)이며, 건물 면적은 49.78㎡ (약 15.06평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 양주시 덕계동에 소재하며, "덕계고등학교" 북측에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 분포하는 주택지대로서 전반적인 입지 조건과 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근 노변에 버스 정류장이 있어 대중교통 여건 또한 보통 수준입니다.

토지는 세장형의 모양이며, 공동주택(다세대주택) 부지로 이용되고 있습니다.

본건 남서측으로는 포장도로가 개설되어 있으며 간선도로와 연결되어 있습니다.

토지 이용 계획으로는 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 서울보증보험 주식회사의 신청으로 진행되는 강제경매입니다.

등기부등본 상 말소기준권리는 2022년 6월 7일 접수된 김진표 씨의 근저당권(금액 1,800,000,000원)입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 한국토지주택공사 (LH)가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 104,500,000원, 차임 0원입니다.

* 전입일자(사업일자)는 2022년 2월 14일, 확정일자는 2022년 1월 17일입니다.

* 임차인 현황상 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* 특이사항으로, 서울보증보험 주식회사는 신청채권자로서 한국토지주택공사의 임차보증금반환채권을 대위변제(우선변제권 승계)하였으며, 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

* 등기부 요약 상 한국토지주택공사의 주택임차권(을13)은 말소 대상입니다.

인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 경기도 양주시 덕계동에 위치한 다세대주택 밀집 지역에 속해 있습니다.

주변에는 신축 또는 비교적 최근에 지어진 다세대 주택 단지들이 분포하고 있으며, 학교 및 생활 편의시설과의 접근성도 양호한 편입니다.

제공된 주변 실거래가 정보에 따르면, 유사한 연식(2014년식)의 미조아트빌(60.91㎡)이 2026년 6월 7,800만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 415만원 수준입니다.

최근 신축된 행복마을2차(2019년식, 70.2㎡)는 2026년 6월 21,000만원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 990만원 수준으로, 연식과 면적, 가격이 다소 높게 형성되어 있습니다.

오래된 극동빌라(1992년식, 42.88㎡)는 2026년 6월 1,700만원에 거래되어 3.3㎡당 약 130만원 수준으로, 건물 노후도에 따른 가격 차이가 두드러집니다.

본건은 2014년식 49.78㎡(약 15.06평)의 전용면적을 가지며, 미조아트빌과의 비교 시 3.3㎡당 약 300만원 수준으로 산정할 수 있습니다. 이는 감정가 152,000,000원 (3.3㎡당 약 1,009만원)과 비교 시, 감정가가 시장 시세보다 높게 책정되었거나, 행복마을2차와 같은 최근 고가 거래 사례를 반영한 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 301호이며, 사용승인일은 2021년 11월 11일입니다. 외벽은 적벽돌 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 이중창호로 되어 있습니다.

* 이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 상하수도, 위생, 도시가스, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 주변 편의시설: 덕계고등학교와 인접해 있으며, 근린생활시설이 분포하는 주택가 지역입니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 버스 정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 토지 이용 계획: 자연녹지지역, 성장관리계획구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* SGI 인수조건 변경: 물건 특이사항 및 특수물건 정보에 'SGI 인수조건 변경'이 언급되어 있습니다. 이는 서울보증보험 주식회사가 임차인의 보증금 반환 채권을 대위 변제하면서 발생한 조건 변경으로, 계약 관계 및 변제 조건 등을 면밀히 검토해야 할 필요가 있습니다.

* 임차인 대항력 부재: 한국토지주택공사(LH) 임차인이 대항력이 없다고 명시되어 있고, 서울보증보험의 확약서 내용으로 보아 임차인으로 인한 법적 분쟁 발생 가능성은 낮으나, 실제 명도 과정에서의 협의는 필요할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 1,904,500,000원으로 감정가 대비 매우 높아, 경매 절차상 특별한 문제는 없어 보이나 채권자들의 권리 행사에 따른 변동 가능성은 늘 존재합니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역 등 지정된 용도지역으로 인해 향후 건축 또는 토지 활용 계획에 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 시세와의 괴리: 제공된 최근 실거래가 정보 중 미조아트빌의 거래가(3.3㎡당 약 415만원)와 비교 시, 본건의 감정가(3.3㎡당 약 1,009만원)가 상대적으로 높게 책정된 점은 입찰 시 고려해야 할 요소입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 양주시 덕계동에 위치한 비교적 신축(2014년식) 다세대주택으로, 현재 임차인(LH)의 대항력이 없고 서울보증보험의 확약으로 인해 권리상 큰 문제는 없는 것으로 보입니다. 주거지로서의 기본적인 입지 및 교통 환경도 양호합니다. 다만, 감정가가 주변 실거래가 중 일부 사례(미조아트빌) 대비 높은 편이며, 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. SGI 인수조건 변경에 대한 세부 내용을 확인하고, 명도 시 임차인과의 원만한 협의가 중요할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2014년식 건물로 비교적 최신 건물에 해당하여 즉시 수리 없이 거주 가능성이 높습니다.

* 권리관계 명확: 임차인 대항력 부재 및 말소기준권리 이후 권리 소멸로 권리 분석이 비교적 용이합니다.

* 명도 용이 가능성: 대항력 없는 임차인으로 인해 명도 관련 리스크가 상대적으로 낮습니다.

* 지역 개발 가능성: 양주시 덕계동은 주거지로서 개발이 지속적으로 이루어지고 있는 지역으로, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 시세 차익 기대: 감정가 대비 낮은 가격에 낙찰받을 경우, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보를 바탕으로 시세 분석을 진행한 결과, 본건의 감정가 152,000,000원은 유사 연식의 주변 매물 시세(미조아트빌 7,800만원/60.91㎡, 3.3㎡당 약 415만원) 대비 높은 수준입니다. 그러나 최근 거래된 행복마을2차(2019년식, 70.2㎡)의 21,000만원(3.3㎡당 약 990만원) 거래 사례는 본건의 감정가 수준을 지지하는 것으로 보입니다.

본건의 전용면적(49.78㎡)과 감정가(152,000,000원, 3.3㎡당 약 1,009만원)를 고려할 때, 보수적인 접근과 공격적인 접근의 중간 지점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가의 85% ~ 95% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 129,200,000원 ~ 144,400,000원

* 권장 입찰가: 약 135,000,000원

이 가격대는 최신 건물이라는 점과 양호한 입지 조건을 고려한 수준이며, 실제 입찰 시 경쟁 상황 및 추가 조사 결과를 반영하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.