나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경237 [1] 경기도 의정부시 신곡동 431-6 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성진 · 평가일 2026.05.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 "의정부초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 아파트, 근린상가 등으로 형성된 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

전면 도로 대비 평탄한 사다리형의 토지로 주상건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 6차선 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 대로1류(폭 35m~40m)(2023-12-05)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(장암5구역주택재개발구역 지정)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(의정부초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05)(토지거래계약허가구역(2024. 11. 10.~2029. 11. 9.))

제시목록 외의 물건

후첨 지적개황도 및 사진용지 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 2004년 3월에 사용승인된 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층건으로 외벽은 석재 및 페어글라스 마감, 내벽은 벽지 및 타일 등 등 마감, 창호는 샷시이중창임.

이용상태

후첨 건물개황도 참조

설비내역

기본적인 급배수, 위생, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 건물 개황도 및 사진용지 참조

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 건물은 2004년 3월18일에 사용승인된 후 2004년 12월10일에 1층 근린생활시설(음식점) 34.35㎡가 증축되었는바 그 차이가 미미하여 기존 건물과 동일하게 평가하였음. - 임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(㉠) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경237 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 신곡동 431-6

* 건물명: 금강빌딩

* 용도: 근린시설 (제2종근린생활시설, 단독주택)

* 감정가: 2,286,502,800원

* 토지면적: 392.00㎡ (약 118.58평)

* 건물면적: 645.95㎡ (약 195.40평)

* 제시외건물 면적: 30.00㎡ (약 9.08평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 신OOO (신우신용협동조합)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 건물

* 사용승인일: 2004년 03월 18일 (1층 근린생활시설 34.35㎡ 증축 2004년 12월 10일)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

* 본건은 경기도 의정부시 신곡동 소재 "의정부초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 부근은 단독주택, 아파트, 근린상가 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 용이합니다.

* 노선버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 현황

* 전면 도로 대비 평탄한 사다리형의 토지입니다.

* 현재 주상복합건물의 부지로 이용 중입니다.

* 서측으로 6차선 포장도로와 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 대로1류(폭 35m~40m)

* 소로3류(폭 8m 미만) (장암5구역주택재개발구역 지정)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (의정부초)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024.11.10.~2029.11.09.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2023년 09월 22일 접수된 신우신용협동조합의 근저당권 (채권금액 1,560,000,000원)입니다.

* 매각으로 인해 위 근저당권 및 이후 접수된 권리들은 모두 말소될 예정입니다. (단, 압류는 말소 대상)

* 소유권자는 2023년 09월 22일 매매를 원인으로 주식회사판체아로 이전되었습니다.

* 경매개시결정 등기: 2026년 05월 20일 신우신용협동조합에 의해 접수되었습니다.

* 압류 등기: 의정부시 (2025.11.28), 마포세무서장 (2026.06.08)

* 등기부채권 총액: 1,560,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 김태현: 보증금 20,000,000원, 차임 1,100,000원, 전입 2025.01.24. 대항력 없음.

* 이옥희: 보증금 10,000,000원, 차임 800,000원, 전입 2020.02.12. 배당신고 2026.08.04. 대항력 있음.

* 최영수: 보증금 20,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입 2020.07.20. 대항력 있음.

* 황화인: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023.09.22. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리 분석 유의사항

* 상기 임차인 현황 중 이옥희, 최영수는 대항력이 있으므로, 배당받지 못할 경우 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 제공된 '인수 보증금 합계: 0원'과는 상반되는 정보이므로, 실제 경매 진행 시 배당표 및 임차인과의 협의 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리의 존재 여부 및 내용을 추가로 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 본건은 학교 및 주거 지역과 인접해 있어 안정적인 근린생활시설 수요가 예상됩니다.

* 차량 접근성이 좋고 대로변에 접해 있어 가시성 및 접근성이 뛰어납니다.

* 주변의 단독주택, 아파트 단지 등 배후 수요가 풍부합니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 의정부초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 차량을 이용한 시내외 접근이 편리하며, 대중교통 이용도 용이합니다.

* 편의시설: 주변 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경 조사 결과, 본 물건지 인근에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (2026년 10월 4일 기준)

6. 잠재적 리스크

* 재개발 구역: 본 물건은 장암5구역 주택재개발구역으로 지정되어 있습니다. 재개발 사업의 진행 여부 및 시기에 따라 자산 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 이옥희, 최영수 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 총 30,000,000원을 낙찰자가 부담해야 할 가능성이 있습니다.

* 미확인 권리: 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 권리 분석이 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 잔금 납부 및 소유권 이전 시 관련 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 신곡동에 위치한 4층 규모의 근린시설 건물로, 우수한 입지 조건과 넓은 면적을 자랑합니다. 대로변과 접해 있으며, 주변 주거 밀집 지역을 배후로 안정적인 상권 형성이 가능합니다. 하지만 재개발 구역 지정, 대항력 있는 임차인의 존재, 미확인 권리 가능성 등은 투자 전 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 신중하게 접근한다면, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승에 따른 투자 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 대로변 코너 자리로 탁월한 접근성과 가시성을 확보하고 있습니다.

* 풍부한 배후 수요: 주거 밀집 지역에 위치하여 근린상가로서 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 재개발 잠재력: 재개발 구역으로 지정되어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대됩니다.

* 건물 활용도: 다양한 업종의 근린생활시설 및 단독주택으로 활용 가능하며, 4층 건물로 연면적이 넓어 활용 가치가 높습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 2,286,502,800원

* 본건의 경우, 대항력 있는 임차인(이옥희, 최영수)의 보증금 총 30,000,000원에 대한 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다. 이는 제공된 '인수 보증금 합계: 0원'과는 상반되는 부분이므로, 실제 입찰 전 관련 내용을 반드시 확인하여 낙찰 시 추가 부담액을 산정해야 합니다.

* 재개발 구역 지정, 대항력 있는 임차인 존재, 미확인 권리 등 특수 물건임을 감안할 때, 권리 분석 및 위험 요소를 종합적으로 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본 건의 경우 시장 상황, 유사 물건의 낙찰가율, 수익률 분석 등을 통해 예상 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 권리 분석, 시장 조사를 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.