나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5089 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 111-17 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인헌 · 평가일 2026.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡초등학교" 북서측에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 "화곡역" 등이 소재 하고 있음.

건물의 구조

집합건축물대장상 2002.08.10.자로 사용승인을 득한 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 2층 201호로서, 외 벽 : 드라이비트 등 마감 창 호 : 새시 창호

이용상태

다새대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대 내 장방형에 유사한 토지로서, 다세대주택 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약4미터 내외 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확 인요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09) <건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건 축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권 역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독 다가 구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.08.26.~206.08.25.), 토지거래계약에 관한 허가구역 (용도: 아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 111-17번지 제2층 제201호에 소재하는 다세대주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2026타경5089 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 115,000,000원입니다.

토지 면적은 13.05㎡(약 3.95평)이며, 건물 면적은 23.85㎡(약 7.21평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

건물은 2002년 8월 10일에 사용승인을 받은 철근콘크리트조 4층 건물 중 2층에 위치합니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치하며, "화곡초등학교" 북서측에 자리하고 있습니다.

주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통 여건으로는 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 "화곡역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

물건의 동측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매는 채권자 백OO의 강제경매 신청으로 진행됩니다.

말소기준권리는 2023년 3월 29일 접수된 대전신용보증재단의 가압류(갑5)입니다.

이 가압류보다 늦게 등기된 권리들은 원칙적으로 매각으로 소멸됩니다.

본 건에는 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인 백은서가 존재합니다.

임차인 백은서의 보증금은 100,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

임차인은 2022년 4월 22일에 전입 및 확정일자를 받아 대항력을 갖추었습니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 해당 임차인의 주택임차권(을9)은 '인수'로 기재되어 있습니다.

그러나 본 경매 사건의 채권자인 백은서가 임차인 백은서와 동일인으로 추정되며, 채권 총액(152,485,637원)이 임차 보증금(100,000,000원)보다 크므로, 임차인의 보증금은 경매 절차를 통해 우선 배당받거나 변제될 가능성이 높아 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

따라서 본 물건의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 화곡동 일대는 주거 지역으로, 다양한 형태의 주택이 혼재되어 있습니다.

지하철 5호선 "화곡역"이 인근에 위치하여 상업 시설이 발달해 있으며, 이에 따라 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

주변에 근린생활시설이 분포하여 임대 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 5호선 "화곡역"을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행 중입니다.

교육: "화곡초등학교"가 북서측 인근에 위치하여 자녀 교육에 용이한 환경입니다.

편의시설: 인근에서 일반적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 환경: 본 물건 주변에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 주의해야 할 부분은 대항력 있는 임차인 백은서의 존재입니다. 비록 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 법적 절차 진행에 따른 변수 발생 가능성은 항상 존재합니다.

본 물건은 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 공항 관련 중요시설물보호지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 토지 이용 및 건축 관련 규제가 적용됩니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자는 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택으로, 2002년 준공되었습니다.

지하철 5호선 화곡역과 화곡초등학교가 인근에 있어 교통 및 교육 환경이 비교적 우수합니다.

등기부상 대항력 있는 임차인 백은서가 존재하나, 경매 채권자와 동일인으로 추정되며 채권액이 보증금을 초과하여 보증금 인수 부담은 없을 것으로 분석됩니다.

다만, 각종 토지 이용 규제가 존재하므로 투자 전 해당 규제 사항을 면밀히 검토하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

화곡역 역세권 단지라는 점과 소형 면적(전용 23.85㎡)으로 소액 투자가 가능하다는 장점이 있습니다.

주거 밀집 지역 내 위치하여 안정적인 임대 수요 확보가 기대됩니다.

최근 인근 지역의 부동산 거래가 활발한 점도 긍정적인 요소입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 115,000,000원입니다.

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 비슷한 시기(2002년 준공)의 37.56㎡ 면적 다세대주택이 160,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 기준으로 환산하면 약 4,260,000원/㎡ 수준입니다.

본 건의 전용 면적(23.85㎡)에 이를 적용하면 약 101,600,000원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되므로, 감정가를 고려한 입찰가 산정이 가능합니다.

주변 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 105,000,000원에서 115,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.