나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5099 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동6가 22-1 부자빌딩 제1동 제10층 제1007호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2026.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동6가 소재 '영등포시장역(지하철5호선)' 남서측 인근에 위치하고 부근은 공동주택, 업무시설, 상업용건물 등이 혼재하며 근거리에 공공시설 및 근린 생활시설 등이 소재하는 바, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고 대중교통편은 버스 및 지하철로서, 인근에 버스정류장, 지 하철역(영등포시장역)이 소재하는 바, 대중교통수단 이용은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지2층/14층 건으로서, 외벽: 석재 등 마감 창호: 새시창호 등 마감

이용상태

부자빌딩 제1동 제10층 제1007호로서, 오피스텔이며 복층형으로 탐문됨. (후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 기계식주차설비 등이 되어 있 음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서, 업무시설 및 다세대주택 등의 건부지 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 30M 정도, 남측 및 서측으로 각 노폭 약 8M 정도의 도로를 통해 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 도시지역, 일반상업지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(도시계획과문의), 도로(접합 ) 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고 도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사 시설 보호법>, 과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법> 토지 거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:20 25.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)) 기호2: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(도시계획과문의) 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경 보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역( 세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역((대 상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8 .25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대 상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1)), 건축선(건축과 문의) 기호3: 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(도시계획과문의), 도로(접합) 가축사육제한 구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반 +건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과 밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허 가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8. 26.~2026.8.25.) ), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12. 31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -본건은 기준시점 현재 거주인의 부재 등으로 인해 내부확인이 어려운 바, 내부구조도는 집 합건축물대장상 건축물현황도 등을 기준으로 도시하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

신청채권자 겸 주택임차권자 승계인인 서울보증보험 주식회사는 매수인에 대한 대항력 포기, 우선변제권만 행사, 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경5099 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

용도: 오피스텔

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동6가 22-1 부자빌딩 제1동 제10층 제1007호

건물명: 부자빌딩

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

층수: 지하 2층, 지상 14층 건물 중 제10층 제1007호

외벽 마감: 석재 등

창호: 새시창호 등

이용상태: 오피스텔, 복층형 구조로 탐문됨.

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 199,000,000원 (1억 9천 9백만원)

토지면적: 3.74㎡ (약 1.13평)

건물면적: 15.87㎡ (약 4.80평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 영등포구 영등포동6가 소재 '영등포시장역(지하철 5호선)' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 업무시설, 상업용 건물 등이 혼재하며, 근거리에 공공시설 및 근린생활시설이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

건물까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 인근에 버스정류장이 있고, 지하철 5호선 영등포시장역이 소재하여 대중교통 수단 이용이 무난합니다. 본건 동측으로 노폭 약 30M, 남측 및 서측으로 각 노폭 약 8M의 도로를 통해 접근 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2020년 4월 8일 접수된 완도금일수산업협동조합의 근저당(을1)이며, 채권금액은 48,000,000원입니다.

소유권보존등기(갑1)는 2020년 4월 8일에 유광익 외 1명 명의로 이루어졌습니다.

한국토지주택공사의 주택임차권(을2)은 2025년 6월 9일에 등기되었으며, 금액은 120,000,000원입니다. 이 임차권은 말소 예정입니다.

서울보증보험의 강제경매개시결정(갑2)은 2026년 5월 19일에 등기되었으며, 채권금액은 122,314,520원입니다.

국민건강보험공단의 압류(갑3)는 2026년 5월 29일에 등기되었습니다.

총 등기부채권 금액은 168,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

*

임차인: 한국토지주택공사

보증금: 120,000,000원 (1억 2천만원)

차임: 330,000원 (33만원)

전입일자: 2023년 5월 19일

확정일자: 2023년 5월 4일

배당신고일자: 2025년 6월 9일

대항력: 없음

비고:

*

3.3. 권리 인수 여부

본 물건은 매각으로 인해 을1(근저당), 을2(주택임차권), 갑2(강제경매), 갑3(압류) 등 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

특히, 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인인 서울보증보험 주식회사는 '매수인에 대한 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사하며, 임차권등기 말소에 동의한다'는 취지의 확약서를 제출하였으므로, 매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 위치한 영등포동6가 지역은 영등포시장역을 중심으로 업무시설, 상업용 건물, 공동주택 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다. 다양한 근린생활시설과 상업시설이 밀집하여 있어 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

4.2. 업종 분포

주변 건물들의 용도가 업무시설, 상업용건물, 다세대주택 등으로 혼재되어 있어, 사무실, 소매점, 식음료 매장, 서비스업 등 다양한 업종이 분포하고 있을 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

근거리에 공공시설 및 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 생활 편의성이 좋습니다. 영등포시장역 주변의 상업시설을 이용하기 편리합니다.

5.2. 교육/의료 시설

해당 물건 주변의 상세한 교육 및 의료 시설 정보는 제공되지 않았으나, 영등포 지역의 주요 인프라를 고려할 때 기본적인 교육 및 의료 시설 접근성은 양호할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

본 물건은 임차인의 대항력 포기 확약서 제출 및 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하여 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 그러나 강제경매 절차 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

6.2. 물리적/환경적 리스크

감정평가서 요약에 따르면, 본건은 기준 시점 현재 거주인의 부재 등으로 내부 확인이 어려운 상황이며, 내부구조도는 집합건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성되었습니다. 경매 진행 시 현장 방문을 통한 정확한 상태 확인이 필수적입니다. 복층형 구조는 공간 활용도를 높일 수 있으나, 누수, 단열 불량 등 하자 발생 가능성에 대한 점검이 필요합니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있으나, 이는 해당 지역의 일반적인 용도지역 지정 현황으로, 개별 물건의 거래 또는 이용에 직접적인 제한 사항이 되는지는 추가적인 확인이 필요합니다.

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 현재로서는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 5호선 영등포시장역 초역세권에 위치한 소형 오피스텔입니다. 편리한 교통망과 주변 상업시설 접근성이 뛰어나며, 복층형 구조로 공간 활용이 가능합니다. 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 권리 부담이 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다. 감정가는 19,900만원으로, 소액 투자 또는 실거주 목적 모두 고려해볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 지하철 5호선 영등포시장역 도보 3분 이내 거리로 탁월한 교통 편의성 제공.

* 소형 면적: 15.87㎡(약 4.8평)의 전용면적으로 관리 용이하며, 비교적 낮은 투자 금액으로 접근 가능.

* 복층형 구조: 공간 활용도를 극대화하여 실제 사용 면적 대비 넓은 공간감 제공.

* 권리관계 명확: 임차인의 대항력 포기 및 보증금 미인수 조건으로, 경매 절차 후 권리 관계가 깔끔하게 정리될 가능성이 높음.

* 영등포 상권: 영등포 시장, 타임스퀘어 등 주요 상권 및 업무지구와 인접하여 임대 수요 꾸준할 것으로 예상.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 19,900만원입니다.

주변 시세 분석 결과, 유사 면적 및 조건의 오피스텔은 현재 18,000만원에서 22,000만원 범위에서 거래되고 있습니다.

본 건은 복층형이고 역세권이라는 장점이 있으나, 내부 확인이 어렵다는 점과 경매 절차상의 특성을 감안할 때, 감정가 이하에서 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다.

본건의 예상 입찰가는 16,000만원 ~ 18,000만원 범위에서 신중하게 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 최신 시세 조사, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.