나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경5108 [1] 서울특별시 양천구 신월동 OOOOOO 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '서서울호수공원' 동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 다세대 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

인접도로와 대체로 등고평탄한 사다리형으로 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 18미터 내외, 북측으로 약 5미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브 지상1층 근린생활시설으로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등, 내 벽 : 페인트 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 임

이용상태

근린생활시설(자동차수리점)로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상 - 건축물대장상 주택과-46867(2017.10.27)호에 의거 위반건축물 표기[2017민원, 넥산/철근 근생(자동차 수리점) 1층/12㎡ 무단증축]

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경5108 (1)

* 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 220-12

* 건축물대장상 주소: 서울특별시 양천구 곰달래로6길 16 (신월동)

* 용도: 근린시설 (자동차수리점)

* 감정가: 1,071,142,480원

* 토지면적: 116.20㎡ (약 35.15평)

* 토지지분: 116.20㎡ (약 35.15평)

* 건물면적: 77.61㎡ (약 23.47평)

* 건물지분: 77.61㎡ (약 23.47평)

* 건물 제시외면적: 20.00㎡ (약 6.05평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 베드로대부

2. 입지조건

2.1. 주위환경

* 본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 '서서울호수공원' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 다세대 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지형상 및 이용

* 토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 사다리형이며, 현재 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

2.4. 도로상태

* 본건의 동측으로는 노폭 약 18미터 내외, 북측으로는 약 5미터 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 가축사육제한구역, 공항소음 방지 및 소음대책지역, 수평표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.), 매수 후 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건 현황

* 본건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시외 건물 20.00㎡도 포함하여 매각됩니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수주의 권리

* 말소기준권리는 2017년 3월 17일 접수된 서울서부신용협동조합의 근저당권입니다.

* 매각으로 인해 등기부상 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 대한 명확한 고지는 없으며, 지상권에 대한 별도 언급은 없어 인수되는 권리는 없을 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 류

* 보증금: 0원

* 차임: 140,000원

* 전입일자(사업일자): 2017-08-07

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 있으나, 보증금이 0원으로 명시되어 있어 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 명도 협의 시 주의가 필요합니다.

3.4. 등기부채권총액

* 등기부상 채권 총액은 약 795,000,000원 (근저당 3건) + 임의경매 채권액 52,712,328원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본 물건이 위치한 신월동 지역은 다세대 주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

4.2. 건물 용도 및 잠재력

* 건물은 제2종 근린생활시설(자동차수리점)로 이용 중이며, 상권 내에서의 활용 가능성을 가지고 있습니다.

* 서서울호수공원 인근에 위치하여 향후 지역 가치 상승 또는 개발 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 인접한 서서울호수공원은 주민들에게 쾌적한 휴식 공간을 제공합니다.

* 인근에 다양한 근린생활시설이 존재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통편의성

* 대중교통 이용이 편리한 편이며, 차량을 이용한 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

* 대항력 있는 임차인(류 )이 존재하여 명도 과정에서 추가적인 협의 및 비용이 발생할 수 있습니다. 보증금 0원, 월세 140,000원이라는 특이사항을 고려하여 명도 계획을 수립해야 합니다.

6.2. 건축물 하자 (위반건축물)

* 건축물대장상 1층 12㎡ 면적에 대한 무단 증축(넥산/철근 근생)으로 인한 위반건축물 표기가 확인되었습니다. 이는 향후 이행강제금 부과 등의 행정적 문제가 발생할 수 있는 요인입니다.

6.3. 제시외 건물

* 건물 면적 외 제시외 건물 20.00㎡가 포함되어 매각됩니다. 이 부분의 법적 지위 및 철거, 원상복구 비용 발생 가능성에 대한 검토가 필요합니다. (위반건축물과 연관될 가능성 있음)

6.4. 토지거래허가구역

* 본 물건이 속한 지역은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.) 매수 시 허가 절차 및 관련 규정을 반드시 확인해야 합니다.

6.5. 기타 (혐오시설 등)

* 주변 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 본 물건과 인접하거나 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신월동에 위치한 근린생활시설로서, 서서울호수공원 인접이라는 장점을 가지고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 존재, 위반건축물 등기, 제시외 건물 포함, 토지거래허가구역 지정 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 철저히 분석하고, 명도 및 건축물 관련 문제 해결 방안을 구체적으로 수립한다면 투자 가치를 확보할 수 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 서서울호수공원 인접으로 인한 쾌적한 환경 및 미래 가치 상승 기대.

* 양천구 신월동 지역의 상업시설 밀집 지역 내 위치.

* 합리적인 감정가를 바탕으로 시세 조사를 통해 시세 차익 및 임대 수익 확보 가능성 검토.

9. 예상 입찰가

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 감정가: 1,071,142,480원

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원이므로 직접적인 인수 금액은 없습니다. 그러나 명도에 소요되는 시간, 비용, 위반건축물 및 제시외 건물에 대한 처리 비용, 토지거래허가 등 제반 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 상세한 시세 조사, 법률 검토, 현장 답사 등을 통해 정확한 예상 입찰가를 산출하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.