나이스옥션 법원경매 수원 2024타경95655 [1] 경기도 오산시 금암동 517 세교센트럴파크 513동 3층301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온주감정 · 평가일 2024.11.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 금암동 소재 "문시초등학교"북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지, 단독 및 다가구주택, 각급학교, 노변 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위
환경 무난함.

교통상황

북측으로 도보 5분거리에 간선도로변 버스정류장이 소재하고, 버스를 이용 약10여분 거리에
지하철 1호선"세마역"이 소재하여 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 건물내 3층 301호로서
외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 몰탈위 벽지 도배 및 일부 타일붙임.
창호 : 샷시2중창임.

이용상태

아파트로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급.배수설비, 난방설비 등 주거용 기본설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건까지 차량출입 가능하며 아파트단지 북측 및 서측으로 중로인 외곽공도와, 남측으로
소로인 외곽공도와 각각 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(세교지구), 중로1류(폭 20m-25m)(집산도로)
(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(국지도로)(접합 , 중로2류(폭 15m-20m)(집산도로)(접합)가축사
육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-04-22)(금
암초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-04-22)(문
시초(화성오산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문시중(화성오
산교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세교유치원(화성오산교육지
원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2013-04-22)(문시초(화성오산교육지
원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문시중(화성오산교육지원청 문의))
<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(5구역:오산시 금암리지석묘주변 현상
변경허용기준 적용(경기도고시 ?)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존
지역(유물산포지:오산시 금암리지석묘주변 현상변경허용기준 적용(경기도?)<문화유산의 보존
및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경95655 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

감정가: 368,000,000원

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 경기도 오산시 금암동 517 세교센트럴파크 513동 3층301호

용도: 아파트

1.3. 면적 정보

토지면적: 50.76㎡ (약 15.35평)

토지지분: 50.76㎡ (약 15.35평)

건물면적: 75.79㎡ (약 22.93평)

건물지분: 75.79㎡ (약 22.93평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 건축물 정보

준공년월: 2009년 10월 14일

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 건물 중 3층

총 동수: 15개동 (세교센트럴파크 단지 총 14개동으로 정보 상이하나, 본건 아파트 동은 513동임)

총 세대수: 849세대 (세교센트럴파크 단지)

최고층수: 17층 (본건 아파트 동 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 금암동 소재 "문시초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독 및 다가구주택, 각급 학교, 노변 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 무난함.

2.2. 교통상황

단지 북측으로 도보 5분 거리에 간선도로변 버스정류장이 위치하며, 버스를 이용 약 10여분 거리에 지하철 1호선 "세마역"이 있어 대중교통 이용이 양호함. 차량으로 단지까지 진입이 가능하며, 주변으로 중로 및 소로의 외곽공도와 연결되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2020년 5월 27일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (을1)

매각으로 인해 말소될 권리:

* 을1: 농협은행주식회사 근저당권 (2020-05-27, 224,400,000원)

* 을7: 주식회사더케이원대부 근저당권 (2022-03-07, 205,400,000원)

* 을7-1: 제이비우리캐피탈주식회사 근저당권부채권근질권설정 (2022-03-07, 205,400,000원)

* 갑5: 제이비우리캐피탈 임의경매 (2024-10-31)

등기부채권 총액: 429,800,000원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

현재 임차인 현황은 명시되지 않았으며, 인수할 보증금이 없는 것으로 보아 임차인이 없는 것으로 추정되나, 실제 점유 관계는 현장 조사를 통해 반드시 확인 필요.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근에 노변 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능함. 세마역 주변으로도 상업시설이 발달해 있어 생활 편의성이 높음.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 북측 인근에 문시초등학교가 위치하고 있으며, 문시중학교, 세교유치원 등 교육시설이 인근에 있어 자녀 교육에 용이한 환경을 갖추고 있음.

5.2. 편의시설

단지 내 및 주변으로 기본적인 편의시설(관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등)이 갖추어져 있음. 세마역 인근으로 상업시설 이용도 편리함.

5.3. 녹지 및 휴식 공간

단지 내 녹지 공간 및 어린이 놀이터, 휴게 시설 등이 마련되어 있으며, 주변에 학교 및 주거단지가 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(세교지구)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 각종 교육환경보호구역(상대/절대보호구역), 역사문화환경보존지역, 성장관리권역 등의 규제를 받고 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있음.

6.2. 미상 정보

임대관계는 미상임. (실제 거주 현황 및 명도 관련 사항은 별도 확인 필요)

6.3. 전유부 정보 오류 가능성

건축물대장 전유부 정보에 '513동 1301호'로 기재된 부분이 확인되었으나, 본 경매 물건은 '513동 3층 301호'이므로, 건축물대장상의 동호수 표기가 실제와 다를 가능성이 있는지 추가 확인이 필요함. (일반적으로 집합건물의 경우, 전유부상 표기된 호수와 실제 경매 대상 호수가 다른 경우는 드물지만, 만약 다르다면 명도 및 소유권 이전 과정에서 복잡성이 야기될 수 있음.)

7. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 금암동에 위치한 세교센트럴파크 아파트 513동 301호로, 비교적 양호한 교통 및 교육 환경을 갖추고 있음. 2009년에 준공된 아파트로 연식은 있으나, 단지 내 관리 상태 및 주변 주거 환경을 고려할 때 기본적인 주거 가치는 유지되고 있음. 낙찰 시 모든 권리가 말소되는 일반적인 경매 물건으로, 임차인 인수 부담은 없음. 다만, 건축물대장 전유부상의 호수 표기(1301호)와 경매 대상 호수(301호) 간의 차이에 대한 명확한 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

* 입지: 문시초등학교 인근으로 교육 환경 우수, 세마역 접근성 양호.

* 단지: 세교센트럴파크는 849세대의 중규모 단지로, 기본적인 편의시설 및 주거 환경을 갖추고 있음.

* 권리: 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득할 수 있음.

* 주변 시세: 최근 매매 사례를 볼 때, 본건 면적(75.79㎡)의 적정 시세는 3억 5천만원 내외로 판단됨.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과:

* 2026년 5월 22일: 32,800만원 (84.7㎡, 1층)

* 2026년 6월 17일: 35,500만원 (75.79㎡, 8층)

* 2026년 6월 11일: 37,000만원 (84.82㎡, 9층)

본건은 75.79㎡ 면적으로, 2026년 6월 17일에 거래된 35,500만원의 사례와 유사함. 해당 거래는 8층이었으며, 본건은 3층임. 일반적으로 층수가 높을수록 가치가 높게 평가되지만, 3층도 선호도가 낮은 편은 아님. 또한, 감정가 368,000,000원은 현재 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보임.

임차인 인수 부담이 없고, 권리상 깨끗한 물건임을 감안할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는 것이 중요함. 3층이라는 점과 최근 시세 하한선을 고려하여, 340,000,000원 ~ 350,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있음.

최종 예상 입찰가: 345,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.