나이스옥션 법원경매 수원 2024타경104184 [1] 경기도 화성시 반송동 106-1 동탄파라곤2 14층1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명감정 · 평가일 2025.01.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 "동탄복합문화센터" 서측 인근에 위치하는 구분건물(동탄파라곤2 제14층 제1403호)로서 인근은 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집된 상업지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 38층 건물 내 제14층 제1403호 단위세대로서,

외벽: 몰탈위페인팅, 석재타일붙임,
내벽: 벽지 및 타일마감,
창호: 칼라 알루미늄새시 창호임.

이용상태

아파트(방4, 거실겸주방, 욕실겸화장실 2 등)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수, 도시가스, 개별난방(지역난방), 지하 주차장, 소방, 승강기 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가로장방형 평지로서 주상복합건물(아파트, 오피스텔, 근린생활시설) 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 대로, 북측 및 서측으로 소로에 접한 3면 각지임.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 상세한 임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 내역

사건번호: 수원지방법원 2024타경104184 (1)

소재지: 경기도 화성시 반송동 106-1 동탄파라곤2 14층1403호

용도: 아파트

감정가: 745,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 1. 면적 정보

토지면적: 19.02㎡ (약 5.75평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 115.63㎡ (약 35.00평)

건물지분: 115.63㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획 및 제한상태: 중심상업지역, 지구단위계획구역, 대로1류(폭 35m-40m), 대로3류(폭 25m-30m), 소로1류(폭 10m-12m), 중로2류(폭 15m-20m) 가축사육제한구역, 성장관리권역

1.2. 감정평가 요약

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 "동탄복합문화센터" 서측 인근에 위치하는 구분건물(동탄파라곤2 제14층 제1403호)로서, 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설이 밀집된 상업지대입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

건물은 철근콘크리트구조 38층 건물 내 제14층 제1403호 단위세대로서, 외벽은 몰탈위페인팅 및 석재타일붙임, 내벽은 벽지 및 타일마감, 창호는 칼라 알루미늄새시 창호로 이루어져 있습니다.

이용 상태는 아파트(방4, 거실겸주방, 욕실겸화장실 2 등)입니다.

설비로는 위생 및 급배수, 도시가스, 개별난방(지역난방), 지하 주차장, 소방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 장방형 평지로서 주상복합건물(아파트, 오피스텔, 근린생활시설) 부지로 이용 중이며, 동측으로 대로, 북측 및 서측으로 소로에 접한 3면 각지입니다.

공부와의 차이는 없습니다.

현장조사 시 이해관계인 부재로 인해 상세한 임대관계 등은 파악되지 못했습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 "동탄복합문화센터" 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 다양한 근린생활시설이 밀집된 활발한 상업지대입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건은 동측으로 대로, 북측 및 서측으로는 소로에 접하고 있어 3면이 도로에 접한 코너 각지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

집합건물 등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 최초 소유권 보존: 2010-09-09 (김용순 외 5명)

* 소유권 이전 (매매): 2020-09-03 (김성욱)

* 근저당권 (우리은행): 2010-11-05, 252,200,000원 (말소기준권리)

* 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사): 2021-11-25, 120,000,000원 (말소)

* 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사): 2022-02-21, 120,000,000원 (말소)

* 가압류 (경기신용보증재단): 2024-11-11, 42,500,004원 (말소)

* 가압류 (삼성생명보험주식회사): 2024-11-26, 15,409,762원 (말소)

* 가압류 (롯데카드주식회사): 2024-11-26, 25,247,895원 (말소)

* 임의경매 (포산신용협동조합): 2025-01-02 (말소)

* 가압류 (신용보증기금): 2025-02-24, 11,486,845원 (말소)

등기부채권 총액: 586,844,506원

3.2. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2010년 11월 05일 접수된 우리은행 근저당권 (을3)이며, 매각으로 인해 해당 권리를 포함한 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서상 '지상권개요: 비고:'로 기재되어 있어, 특별히 인수할 권리가 명시되지 않음)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 상세한 임대 관계 등은 미상임. 금액이 미상인 보증금은 없으나, 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 동탄복합문화센터 서측 인근의 중심상업지역에 위치하여 다양한 근린생활시설, 상점, 병원, 학원 등이 밀집해 있습니다. 풍부한 유동인구와 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 용도지역 및 제한상태

본건은 중심상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로1류, 대로3류, 소로1류, 중로2류 등 다양한 도로에 접해 개발 잠재력이 높은 지역입니다. 또한, 가축사육제한구역 및 성장관리권역에 해당됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

철근콘크리트구조 38층 건물 내 14층에 위치하며, 전용면적 115.63㎡ (약 35.00평)의 아파트입니다. 내부 구조는 방 4개, 거실 겸 주방, 욕실 겸 화장실 2개 등으로 구성되어 있습니다.

5.2. 설비 내역

위생 및 급배수, 도시가스, 개별난방(지역난방), 지하 주차장, 소방, 승강기 설비 등 주거 생활에 필요한 모든 설비가 완비되어 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

* 동탄복합문화센터와 인접하여 문화 및 여가 활동이 용이합니다.

* 동탄역(KTX, SRT, 지하철)이 차량으로 근거리에 위치하여 광역 교통망 이용이 편리합니다.

* 롯데백화점 동탄점, 홈플러스 등 대형 쇼핑몰 및 마트가 가까이 있어 편리한 쇼핑이 가능합니다.

* 주변에 다양한 식당, 카페, 병원, 학원 등이 밀집하여 생활 편의성이 매우 높습니다.

5.4. 주변 혐오시설

주변 지역은 잘 개발된 주거 및 상업 지역으로, 일반적인 검색 결과상 혐오시설(예: 화장터, 쓰레기 소각장, 대규모 축사 등)은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

제공된 정보 내에서 명확하게 고지된 특이사항, 주의사항, 특수물건 정보는 없습니다.

6.2. 미상 정보

* 임대차 관계: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 상세한 임대차 관계 및 실제 거주 현황 등에 대한 정보가 파악되지 않았습니다. 이는 명도 과정에서 잠재적 리스크 요인이 될 수 있으므로, 철저한 사전 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 동탄 신도시의 중심 상업지구에 위치한 대형 아파트로, 우수한 입지 조건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리상 하자는 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 임대차 관계에 대한 상세한 정보가 미상인 점은 투자 시 반드시 확인해야 할 부분입니다.

전반적으로 동탄 신도시의 발전 가능성을 고려할 때, 안정적인 투자 가치를 지닌 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 동탄 신도시 중심 상업지구 내 위치하여 생활 편의성 및 향후 가치 상승 기대.

* 명확한 권리관계: 매각으로 인한 권리 소멸로 안전한 취득 가능.

* 풍부한 생활 인프라: 다양한 상업, 문화, 교통 시설 접근성 탁월.

* 안정적인 수요: 대형 아파트로서 꾸준한 주거 수요 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 745,000,000원

인수 보증금: 0원

상기 정보를 바탕으로, 주변 시세 및 물건의 상태, 명도 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

본 물건의 경우, 권리상 큰 문제가 없고 입지가 우수하므로 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰이 이루어질 수 있습니다.

다만, 임대차 관계 미확인으로 인한 변수와 현재 시장 상황을 감안하여, 보수적으로 접근한다면 700,000,000원 ~ 730,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

정확한 입찰가 결정은 충분한 시세 조사와 현장 확인 후 진행하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.