나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1375 [7] 경기도 수원시 권선구 권선동 944-10 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성감정 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""권선초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단
독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역(분당
선)""이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지상 5층 건물 내
제2층 제201호 외 10개호로서,
외 벽: 석재붙임 마감 등,
창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 공히 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(권선초등
학교(수원교육지원청문의)), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경1375 (7)

1.2. 소재지

경기도 수원시 권선구 권선동 944-10 3층 303호

1.3. 용도

도시형생활주택 (원룸형)

1.4. 건물 규모

5층 건물 중 3층 303호

1.5. 건축 연도

2018년 4월 (사용승인일 기준)

1.6. 감정가

154,000,000원

1.7. 토지 면적

21. 59㎡ (약 6.53평)

1.8. 건물 면적 (전용면적)

29. 40㎡ (약 8.89평)

1.9. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.10. 경매 구분

부동산 임의경매

1.11. 채권자

케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.12. 특이사항

유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""권선초등학교"" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

* 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역(분당선)""이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

* 본건은 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용계획

* 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(권선초등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1 근저당권(신한은행, 1,380,000,000원, 2018-04-27 접수)이 말소기준권리이며, 경매를 통해 매각으로 인해 위 권리 및 이후 접수된 권리들은 모두 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

* 등기부등본 상 을2 주택임차권, 갑3 가압류, 갑4 임의경매 등 모든 권리가 말소 처리되어 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황 상 유선아님 외 임차인이 있으나, 대항력이 없고 보증금/차임 관련 인수 부담이 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 유

* 보증금: 120,750,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-02-20

* 확정일자: 2025-10-10 (참고: 입력된 확정일자 중 미래 날짜가 포함되어 있습니다. 실제 권리분석 시 확인 필요)

* 배당신고일자: 2024-06-18

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금 없음.

* 임차인: 유

* 보증금: 115,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-02-20

* 확정일자: 2020-01-31

* 배당신고일자: 2024-06-18

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금 없음.

3.4. 권리분석 요약

* 본 물건은 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으며, 임차인의 대항력도 없어 낙찰자는 등기부상 모든 권리를 말소하고 깨끗한 권리를 취득하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

* 본 물건은 주거지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 원룸형 도시형생활주택으로 1인 가구 또는 소형 가구의 임대 수요가 예상됩니다.

4.2. 인근 편의시설

* 수원시청역 인근의 상업시설 및 관공서 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 권선초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 교통 시설

* 수원시청역(분당선) 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

5.3. 편의 시설

* 주거지 특성상 일반적인 편의시설 이용이 가능하며, 수원시청 인근의 쇼핑, 문화 시설 접근성이 좋습니다.

5.4. 기타

* 위생설비, 급배수설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관련

* 임차인의 대항력이 없고 모든 권리가 말소되므로 법적으로는 문제가 없으나, 명도 진행 시 임차인과의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다. (다만, 보증금 인수 부담은 없습니다.)

6.2. 건물 노후도

* 2018년 사용승인된 건물로 비교적 신축이나, 장기적인 건물 관리 상태는 실사 확인이 필요합니다.

6.3. 주변 시설 (혐오시설 검색 결과)

* 본건 주소지(경기도 수원시 권선구 권선동 944-10) 주변의 혐오시설(폐기물 처리장, 소각장, 집단화된 유해 공장 등)에 대한 조사를 실시한 결과, 현재까지 확인된 특이사항은 없습니다. 주변은 주로 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 수원시 권선구 권선동에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 권리분석상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없고, 임차인의 대항력도 없어 낙찰자는 권리상 하자 없이 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 다만, 최근 실거래가 데이터와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 입찰 시 면밀한 시세 조사가 필요합니다.

* 경매 특성상 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재하므로, 이에 대한 대비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 안전하게 취득 가능한 물건입니다.

* 수원시청역 인근으로 대중교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 원룸형 주택으로 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 주변 실거래가를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 29.40㎡)의 경우 3.86백만원 ~ 4.55백만원/㎡ 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

* 이를 바탕으로 산출한 본건의 시장 가격대는 약 113,000,000원 ~ 134,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가는 154,000,000원입니다.

* 권리상 인수 부담이 없고, 시장 가격대를 고려하여 경쟁력 있는 입찰을 위해서는 감정가 대비 약 80~90% 수준 또는 시장 가격 상단에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가: 138,000,000원

* (참고: 본 입찰가는 현재 시점의 시장 분석을 바탕으로 산출되었으며, 실제 경매 진행 상황 및 경쟁 강도에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.