나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1375 [10] 경기도 수원시 권선구 권선동 944-10 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성감정 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""권선초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단
독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역(분당
선)""이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지상 5층 건물 내
제2층 제201호 외 10개호로서,
외 벽: 석재붙임 마감 등,
창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 공히 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(권선초등
학교(수원교육지원청문의)), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1375 (10)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 944-10 4층402호

신주소: 경기도 수원시 권선구 경수대로395번길 14-3 (권선동)

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건축년도: 2018년 04월 10일 (사용승인일)

감정가: 161,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 22.02㎡ (약 6.66평)

토지지분: 22.02㎡ (약 6.66평)

건물면적: 29.98㎡ (약 9.07평)

건물지분: 29.98㎡ (약 9.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 개요

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트(경사지붕)

총 층수: 5층

본건 위치: 4층 402호 [cite: 소재지]

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대입니다.

토지는 인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(권선초등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

인근에 노선버스정류장 및 지하철역 "수원시청역(분당선)"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 배우정 (2018-04-27)

소유권이전: 남소라 (2018-04-27, 매매)

근저당권: 신한은행 (1,380,000,000원, 2018-04-27, 말소기준권리)

주택임차권: 조진호 (170,000,000원, 2026-04-30, 말소)

가압류: 경기신용보증재단 (30,000,000원, 2025-04-03, 말소)

임의경매: 신한은행 (2025-06-20, 말소)

등기부채권 총액: 1,580,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 조진호

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-08-03

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: (정보 없음)

등기부상 해당 임차인의 주택임차권은 말소되었습니다.

3.3. 인수 가능한 권리

본 건 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

모든 등기된 권리(근저당, 임차권, 가압류 등)는 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

최근 3개월간(2026년 3월) 주변 유사 물건(다세대주택) 실거래가는 면적 42.85㎡ ~ 50.98㎡ 기준으로 1억 9,500만원 ~ 1억 9,700만원 수준으로 확인됩니다.

이를 면적당 가격으로 환산 시 약 386만원/㎡ ~ 455만원/㎡ 수준입니다.

본건(29.98㎡)에 적용 시, 시세는 약 1억 1,580만원 ~ 1억 3,640만원으로 추정됩니다.

감정가 1억 6,100만원 대비 현재 시세는 다소 낮게 형성되어 있는 것으로 분석됩니다.

5. 생활정보

교육시설: 권선초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 용이합니다.

교통: 수원시청역(분당선) 이용이 가능하며, 다양한 노선버스가 운행되어 시내외 접근성이 양호합니다.

편의시설: 주거 밀집 지역으로 기본적인 근린생활시설 이용이 가능합니다.

주변 환경: 주거지대로서 기본적인 생활 편의시설은 갖추어진 편임.

6. 잠재적 리스크

유동화물건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 권리 관계가 있었던 것으로 추정되나, 본 건은 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담은 없습니다 [cite: 특이사항, 3].

본 건은 비행안전제6구역(전술)에 해당하여, 향후 건물 증축이나 신축 시 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

건물 노후도 및 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다 (본 정보에는 상세 내용 없음).

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구에 위치한 도시형생활주택으로, 교육 및 교통 인프라가 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 임차인의 대항력 또한 없는 것으로 확인되어 인수할 권리 부담이 없습니다.

최근 실거래가 분석 시, 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

다만, 비행안전구역 지정 등 일부 제한 사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 소유권 이전이 용이합니다.

입지 대비 현재 시세가 저평가되어 있어 시세 상승 잠재력이 있습니다.

즉시 거주 또는 임대가 가능한 상태로 판단됩니다.

향후 도시 개발 계획 등에 따른 가치 상승 가능성도 존재합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 161,000,000원

최근 시세 분석가: 115,847,520원 ~ 136,409,000원

인수 보증금: 0원

유찰 가능성 및 경쟁률을 고려하여, 감정가의 80% ~ 90% 수준 또는 최근 시세 분석가 상한선에 근접한 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

보수적으로는 125,000,000원, 공격적으로는 135,000,000원으로 입찰가를 설정하는 것을 제안합니다.

입찰가: 130,000,000원 ~ 135,000,000원 사이에서 전략적으로 결정하는 것을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.