나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1375 [3] 경기도 수원시 권선구 권선동 944-10 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성감정 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""권선초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단
독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역(분당
선)""이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지상 5층 건물 내
제2층 제201호 외 10개호로서,
외 벽: 석재붙임 마감 등,
창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 공히 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(권선초등
학교(수원교육지원청문의)), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1375 (3)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 944-10 2층 203호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 1억 5,200만원

토지면적: 21.59㎡ (약 6.53평)

건물면적: 29.40㎡ (약 8.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (신한은행)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항: (제공된 정보에 명시된 주의사항 없음)

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 권선초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대입니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 1호선 수원시청역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건축물은 철근콘크리트 구조로, 지상 5층 건물 중 본건은 2층 203호에 해당합니다. 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 샷시창호 등으로 마감되었습니다.

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 동측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(권선초등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

제공된 정보 내에서 혐오시설이나 특별한 유해시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2018년 4월 27일 접수된 신한은행의 근저당권(채권액 13억 8,000만원)입니다. 경매 절차를 통해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

등기부상 소유권보존(배우정), 소유권이전(남소라), 가압류(경기신용보증재단, 3,000만원), 임의경매(신한은행) 등이 존재하나, 이들 역시 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

등기부채권 총액은 14억 1,000만원입니다.

* 임차인 현황

임차인: 양시은

보증금: 1억 2,600만원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-02

확정일자: 2021-02-17

배당신고일자: 2025-07-23

대항력: 없음

권리분석 결과, 임차인 양시은은 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자가 임차인의 보증금 1억 2,600만원을 인수할 의무는 없으며, 해당 보증금은 경매 절차를 통해 배당받게 됩니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.4. 상권분석

물건 소재지는 주거지역으로, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 지역 상권이 형성되어 있습니다. 수원시청역 인근의 중심상업지구를 이용할 수 있어 생활 편의성이 우수합니다. 소형 원룸형 주택으로, 주변 직장인 및 학생 등의 임대 수요를 기대해볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

단지 인근에 권선초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 수원시청역을 중심으로 형성된 상업 시설, 관공서, 병원 등 다양한 편의시설 접근이 용이합니다.

건물에는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 설치되어 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 특이사항: 임차인의 차임이 0원으로 명시되어 있어 통상적인 임대차 계약과는 다른 부분이므로, 정확한 사실관계 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 대항력은 없으므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 시세 대비 감정가: 주변 유사 물건의 최근 매매가격을 고려할 때, 본 건의 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. (후술)

* 건물 노후도: 2017년경 준공된 건물로, 시간 경과에 따라 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대항력 없는 임차인이 존재하며, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없어 권리관계가 비교적 명확한 점이 큰 장점입니다. 수원시청역 역세권이라는 입지적 강점도 보유하고 있습니다. 다만, 임차인의 차임이 0원이라는 특이사항과 주변 시세 대비 감정가가 높을 수 있다는 점, 그리고 소형 원룸형 주택이라는 점 등을 종합적으로 고려하여 신중한 투자가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 대항력 없는 임차인으로 낙찰자의 부담이 적습니다.

* 역세권 입지: 수원시청역 접근성이 뛰어나 임대 수익 및 실거주 가치가 있습니다.

* 소형 주택: 1~2인 가구의 수요에 맞춰 공실 위험을 상대적으로 낮출 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 본 건과 인접한 지역의 다세대 주택(전용면적 약 42~50㎡)이 2026년 3월 기준 1억 9,500만원에서 1억 9,700만원 사이에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,270만원에서 1,510만원 수준으로 분석됩니다.

본 건은 건물면적 29.40㎡(약 8.89평)으로, 비교 대상 물건보다 면적이 작으며, 건물 용도(도시형생활주택-원룸형) 및 건축 연도(2017년경) 등에서 차이가 있습니다.

비교 대상 물건의 평당 단가를 적용하여 본 건의 면적(8.89평)으로 환산 시, 약 1억 1,350만원에서 1억 3,370만원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

본 건의 감정가는 1억 5,200만원으로, 이는 최근 실거래가 분석을 통한 추정 시세보다 높은 편입니다.

임차인의 보증금 1억 2,600만원은 인수 대상이 아니므로, 입찰가 산정 시 해당 금액을 고려할 필요는 없습니다.

상기 분석 결과를 바탕으로, 잠재적 리스크 및 경매 시장 상황을 고려하여 본 건의 예상 입찰가는 1억 1,000만원에서 1억 2,000만원 범위에서 결정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 경매 당일의 경쟁률 및 현장 분위기를 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.