나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1375 [2] 경기도 수원시 권선구 권선동 944-10 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성감정 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""권선초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단
독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역(분당
선)""이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지상 5층 건물 내
제2층 제201호 외 10개호로서,
외 벽: 석재붙임 마감 등,
창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 공히 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(권선초등
학교(수원교육지원청문의)), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

1.1. 1. 사건 번호: 수원지방법원 2025타경1375 (2)

1.1. 2. 경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 3. 채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 4. 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 소재지 및 건물 현황

1.2. 1. 소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 944-10, 2층 202호

1.2. 2. 건물 용도: 도시형생활주택 (원룸형)

1.2. 3. 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사지붕, 지상 5층 건물 중 2층 202호

1.2. 4. 건축 연도: 사용승인일 2018년 4월 10일

1.3. 면적

1.3. 1. 토지 면적: 21.53㎡ (약 6.52평)

1.3. 2. 건물 면적: 29.31㎡ (약 8.87평)

1.3. 3. 토지/건물 제시외 면적: 없음

1.4. 감정가

1.4. 1. 감정가: 152,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 "수원시청역(분당선)"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

2.3. 도로 접근성

본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 (근저당) 신한은행, 1,380,000,000원 (2018-04-27 접수)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨 (지상권 개요: 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-09

* 확정일자: 2022-10-12

* 배당신고일자: 2024-11-18

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인은 대항력이 없으므로 인수되는 보증금 없음)

3.4. 기타 권리관계

* 갑3 (가압류) 경기신용보증재단, 30,000,000원 (2025-04-03 접수, 말소)

* 갑5 (압류) 동수원세무서장 (2026-01-29 접수, 말소)

* 갑4 (임의경매) 신한은행 (2025-06-20 접수, 말소)

* 등기부채권 총액: 1,550,000,000원 (이는 모든 권리의 합계이며, 낙찰 후 인수되는 금액과는 다름)

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건은 주거지대에 속하며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용 가능. "수원시청역" 인근으로 시청 및 상업지구 접근성이 양호하여 상권 이용이 편리할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

인근에 권선초등학교 소재. 대중교통 이용 시 수원시청역 주변의 다양한 상업, 문화, 행정 시설 접근 용이.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 등)

제공된 정보만으로는 특별히 언급할 만한 혐오시설이나 부정적 환경 요소는 파악되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계

임대 관계 미상으로, 명도 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있음 (단, 대항력 없는 임차인이므로 큰 문제는 없을 것으로 예상)

6.2. 특이사항

유동화물건, 공동담보: 채권 관리 및 회수 절차상 발생한 사항으로, 물건 자체의 가치와는 직접적인 관련이 없을 수 있으나, 경매 진행 과정에서 특이사항으로 고려될 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구의 주거 밀집 지역에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 건물은 2018년 준공으로 비교적 신축에 속하며, 철근콘크리트 구조로 내구성이 양호할 것으로 판단됩니다. 권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이며, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되어 낙찰자는 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다. 다만, 감정평가액 대비 주변 시세 분석 시 추가적인 가치 평가가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지

수원시청역 인근으로 역세권 프리미엄 기대 가능. 주거 밀집 지역으로 임대 수요 꾸준할 것으로 예상.

8.2. 권리관계

모든 권리 소멸 예정으로 안전한 투자 가능. 인수되는 보증금 없음.

8.3. 가격

감정가 대비 시세 비교를 통한 저가 매수 기회 잠재.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 유사 면적(약 42~50㎡)의 다세대 주택이 2026년 3월 기준 19,500만원 ~ 19,700만원 수준에서 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 386,000원 ~ 455,000원 수준입니다. 본 물건의 건물 면적은 29.31㎡ (약 8.87평)이며, 감정가는 152,000,000원 (㎡당 약 518,500원)입니다. 감정가가 주변 시세의 상단 또는 그 이상으로 책정되어 있습니다. 따라서, 현재 시점에서의 적정 시세는 ㎡당 약 400,000원 ~ 450,000원 수준으로 추정해볼 수 있으며, 이를 바탕으로 본 물건의 건물 가치는 약 117,240,000원 ~ 131,895,000원 범위로 예상됩니다. 감정가는 152,000,000원이므로, 시세 대비 감정가가 높게 책정되었습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 물건은 대항력 있는 임차인이 없고, 모든 권리가 말소되는 안전한 물건입니다. 주변 시세 대비 감정가가 높게 형성되어 있으므로, 시세 하단인 120,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 다만, 유찰 횟수 및 경쟁자 수에 따라 변동될 수 있습니다. 안정적인 수익률 확보와 유찰 가능성을 고려하여, 125,000,000원을 1차 입찰가로 제안합니다. (감정가 대비 약 82% 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.