나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1375 [9] 경기도 수원시 권선구 권선동 944-10 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성감정 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""권선초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단
독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역(분당
선)""이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지상 5층 건물 내
제2층 제201호 외 10개호로서,
외 벽: 석재붙임 마감 등,
창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 공히 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(권선초등
학교(수원교육지원청문의)), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1375 (9)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 944-10 4층401호

용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 경사지붕, 지상 5층 건물 내 제4층 제401호

건축년도: 2018년 (사용승인일 기준)

감정가: 186,000,000원

토지면적: 25.45㎡ (약 7.7평)

건물면적: 34.65㎡ (약 10.5평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대입니다. [cite:감정평가서요약 요향표]

교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 "수원시청역(분당선)"이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통입니다. [cite:감정평가서요약 요향표]

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(권선초등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다. [cite:감정평가서요약 요향표]

도로상태: 본건은 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. [cite:감정평가서요약 요향표]

3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 이샛별 (이 )

* 보증금: 147,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2018-05-04

* 배당신고일자: 2024-09-06

* 대항력: 없음

명확한 대항력은 없으나, 임차인의 보증금은 147,000,000원입니다.

말소기준권리: 신한은행 근저당권 (2018-04-27 접수) [cite:집합건물 등기부요약]

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. [cite:물건명세서 참고사항]

등기부 요약:

* 소유권보존 (2018-04-27) [cite:집합건물 등기부요약]

* 소유권이전 (2018-04-27) [cite:집합건물 등기부요약]

* 근저당권 (신한은행, 1,380,000,000원, 말소기준권리) [cite:집합건물 등기부요약]

* 주택임차권 (이샛별, 147,000,000원, 말소) [cite:집합건물 등기부요약]

* 가압류 (경기신용보증재단, 30,000,000원, 말소) [cite:집합건물 등기부요약]

* 임의경매 (신한은행, 말소) [cite:집합건물 등기부요약]

등기부채권 총액: 1,557,000,000원 [cite:집합건물 등기부요약]

4. 상권분석

주변 건물 용도: 본건 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다. [cite:감정평가서요약 요향표]

주변 시설: 초등학교(권선초등학교)가 인접해 있으며, 지하철역(수원시청역) 이용이 편리하여 주거 및 생활 편의성이 양호합니다. [cite:감정평가서요약 요향표, 교통상황]

5. 생활정보

주거 형태: 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중입니다. [cite:감정평가서요약 요향표]

주변 편의시설: 권선초등학교와 인접하여 교육 환경이 갖추어져 있으며, 수원시청역을 통해 시내 및 수도권 주요 지역으로의 접근이 용이하여 생활 편의성이 높습니다. [cite:감정평가서요약 요향표, 교통상황]

주거 환경: 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite:감정평가서요약 요향표]

6. 잠재적 리스크

유동화물건/공동담보: 본건은 유동화 물건으로 공동 담보 설정되어 있어, 권리관계가 복잡할 수 있으며 추가적인 채무 관련 이슈가 있을 수 있습니다. [cite:Directly provided]

임차인 현황: 임차인 이샛별은 대항력이 없어 낙찰자가 명도를 진행함에 있어 큰 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인의 배당금 수령 여부 등은 확인이 필요합니다. [cite:Directly provided]

주변 혐오시설: 본 물건지 인근 지역에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. [cite:google search analysis]

7. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 권선동에 위치한 도시형생활주택으로, 권선초등학교 인근의 주거지에 자리하고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다. 권리관계상 임차인이 존재하나 대항력이 없어 낙찰 후 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 보입니다. 다만, 유동화 물건 및 공동담보라는 특이사항은 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권선초등학교와 수원시청역 인근으로 교육 및 교통 환경이 우수함.

* 도시형생활주택으로 소형 면적을 선호하는 1인 가구 등의 수요 확보 가능.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 적을 것으로 예상됨.

* 향후 주변 개발 가능성 및 시세 상승 여력이 있을 수 있음.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대 주택 거래 가격은 약 1억 9,500만원에서 1억 9,700만원 선에서 형성되어 있습니다. 이는 평당 약 440만원에서 450만원 수준입니다. 본건의 건물면적(34.65㎡)을 고려할 때, 현재 시세는 약 1억 5,500만원 내외로 추정됩니다.

감정가는 1억 8,600만원이나, 주변 시세와의 차이를 감안하여 낙찰가를 산정할 필요가 있습니다. 인수 보증금이 없는 점을 고려하여, 시장 가격을 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 1억 6,000만원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.