나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1375 [11] 경기도 수원시 권선구 권선동 944-10 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성감정 · 평가일 2025.07.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 ""권선초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단
독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 ""수원시청역(분당
선)""이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지상 5층 건물 내
제2층 제201호 외 10개호로서,
외 벽: 석재붙임 마감 등,
창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 공히 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(권선초등
학교(수원교육지원청문의)), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 수원지방법원 2025타경1375 (11) 사건에 대한 물건 정보를 담고 있습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경1375 (11)

소재지: 경기도 수원시 권선구 권선동 944-10 5층501호

용도: 도시형생활주택

감정가: 294,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.2. 면적 정보

토지면적: 36.67㎡ (약 11.1평)

토지지분: 36.67㎡ (약 11.1평)

건물면적: 49.95㎡ (약 15.1평)

건물지분: 49.95㎡ (약 15.1평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보 (건축물대장 기반)

건축년도: 2017.06.23 (사용승인일: 2018.04.10)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕)

총 층수: 5층

해당 층: 5층 (501호)

총 세대수: 11세대

건물 총 연면적: 482.48㎡ (약 146.0평)

대지 면적: 250.4㎡ (약 75.7평)

건폐율: 57.82%

용적률: 192.68%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 권선동 소재 "권선초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등으로 이루어진 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 분당선 "수원시청역"이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

본건은 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(권선초등학교), 비행안전제6구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 189,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-02

확정일자: 2021-03-04

배당신고일자: 2025-07-28

대항력: 없음

권리분석 결과, 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 필요는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 등기부 현황 (집합건물)

말소기준권리인 근저당권(신한은행, 2018-04-27, 1,380,000,000원)보다 후순위의 권리들(경기신용보증재단 가압류, 신한은행 임의경매 등)은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 총 등기부채권액은 1,410,000,000원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (지상권 등 특이사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 권선동은 주거 밀집 지역으로, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. "권선초등학교"가 인접해 있어 교육 환경과 관련된 수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 유사 물건 거래 사례

최근 2026년 3월에 거래된 주변 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 권선동 987-12번지 (하모니, 2019년식): 전용 44.66㎡, 3층, 19,700만원 [cite: JSON 1]

* 권선동 988-3번지 (권선하우스, 2019년식): 전용 42.85㎡, 4층, 19,500만원 [cite: JSON 2]

* 권선동 992-14번지 (투데이, 2021년식): 전용 50.98㎡, 5층, 19,700만원 [cite: JSON 3]

위 사례들을 바탕으로 볼 때, 전용면적 약 43㎡ ~ 51㎡의 다세대주택은 약 19,500만원 ~ 19,700만원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

분당선 수원시청역 이용이 가능하며, 버스정류장이 인접해 있어 대중교통이 편리합니다. 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 교육 및 주변 환경

권선초등학교가 인접하여 교육 환경이 양호합니다. 주위는 주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건의 특수성

유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 일반 경매 물건 대비 절차상의 복잡성이나 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 규제

본건은 다양한 토지 이용 규제(제2종일반주거지역, 소로3류, 비행안전구역 등)를 받고 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 감정가 대비 시세 판단

감정가(294,000,000원)와 최근 유사 물건의 시세(약 19,500만원 ~ 19,700만원) 간에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정평가 시점의 시장 상황이나 평가 기준이 현재와 다를 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 권선구 권선동에 위치한 도시형생활주택으로, 권선초등학교 인근의 주거지대에 자리하고 있습니다. 교통, 편의시설, 교육 환경이 대체로 양호하며, 권리 분석상 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 유동화 및 공동담보 물건이라는 특성과 감정가와 시세 간의 큰 격차는 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 최근 유사 면적의 다세대주택 거래가가 약 19,500만원에서 19,700만원 수준임을 감안할 때, 감정가는 시장 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 수요: 주거지대에 위치하여 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 교통 접근성: 분당선 수원시청역 이용 가능으로 시내외 이동이 용이합니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이하 권리는 소멸될 가능성이 높아 권리 분석이 비교적 간편합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 시장 시세가 낮아, 시세에 근접한 낙찰 시 수익성 확보 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 전용면적은 49.95㎡(약 15.1평)입니다.

최근 유사 면적(42.85㎡~50.98㎡)의 다세대주택 매매가가 19,500만원에서 19,700만원으로, 평당 약 1,279만원에서 1,511만원 수준으로 거래되고 있습니다.

이를 바탕으로 본건의 시장 가치는 약 19,500만원에서 19,700만원 범위로 추정됩니다.

9.2. 입찰가 산정

감정가(29,400만원)는 현재 시장 시세보다 높은 수준입니다. 따라서 투자자는 시장 시세를 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다.

유동화 물건, 공동담보 물건이라는 특수성을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

인수되는 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소입니다.

이에 따라, 현재 시장 시세를 반영하여 180,000,000원 ~ 200,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. (본 제안가는 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.